【明報專訊】2011年樓市先升後回，成交卻不斷萎縮，踏入2012年，樓市又會有何方向？管理逾200億元私人家族物業的紀惠集團行政總裁湯文亮，剛於本周一在理工大學為地產代理監管局作演講嘉賓，向近千名代理分析了今年樓市的最新形勢。
湯文亮認為，樓市短期或會繼續輕微調整，但購買力正在凝聚，待年中以後銀行或會放寬按揭，到時便會價量回升，至年尾時更可能出現「厄爾尼諾」現象，出現短暫的買家搶入市情况，屆時反而要小心樓價急升後會急回。
湯文亮指出，很多評論員、經濟學者，甚至風水先生對今年樓市已經作出評論、預測。絕大多數人都對樓市表現看得較灰，說樓市下跌比上升大約是9比1，即是10個人9個會說今年樓市下跌，而多數預測今年會跌10%至15%，若真的是如此，只可以說是調整，談不上下跌。
旗下物業99.9%租出 加租不俗
他說，有記者問他對2012年樓市預測，他便回到公司查一查數簿，見旗下物業出租率有99.9%，加租幅度亦不錯，又見到街上人頭湧湧，消費強勁，機場出入班次又破紀錄，第三條跑道亦事在必行。在這種情况下，又如何可預測樓市有10%至15%跌幅？
「我相信樓市在政府監察下，要大升是沒有可能，但是實在有需要調整，亦不會大跌。」湯預期，在上半年，尤其是在首季，樓市或者會向下稍微調整，但隨着「內保外貸」的資金回籠，銀行將會稍為放寬按揭，其實已經開始有銀行這樣做，利息會回落，樓價會回穩，下半年銀行轉趨積極，樓價會進一步攀升，但是幅度不會很大，估計在10%以內。
「若果樓市如我所料，將會在今年尾，或者明年初置業人數會急升，樓價亦會飈升。議員們又會發難，新特首及各問責官員又要諗計。其實，官員們在這時亦不需要太擔心，這個現象我叫『呃汝黎落搭』，即是『呃你落搭』。與天文學上『聖嬰現象』，或者我們時常聽到的『厄爾尼諾現象』相若。」
「什麼是『厄爾尼諾現象』？若果要我用天文學解釋，將會是解釋得不明不白，聽得亦不明不白，所以，我將這個現象社會化。」
或現地產厄爾尼諾現象
「話說，有一家餐廳在晚上開，七時有大約70%客人訂了位，8時半則大約有60%訂了位，但在傍晚6時半下大雨，訂了7時位的人因為塞車，大多數要在7時半之後才陸陸續續到達餐廳，但在8時15分，訂了晚上8時半位子的人恐防塞車，情願早一點到達。到晚上9時，訂7時位的顧客仍未進餐完畢，雖然有一半訂了8時半的客人可以進入餐廳，但依然有一半人，佔整體30%要在門口等候。在街外人看來，這間餐廳是非常旺場，其實這只不過是『厄爾尼諾現象』。」
按揭一鬆綁 購買力釋放
「若果今年地產市道如我所說『乘風破浪』，在今年底或者明年初亦會出現地產界『厄爾尼諾現象』。政府打擊炒樓經過一年多時間，成交量降至一個極低水平。若果銀行放寬按揭，必定有一批熱切期待的置業人士上車，大多數人亦知道，當銀行放寬按揭，亦是最好時機，這時購買力釋放。這還不止，有一批未需要置業的人士，見銀行放寬按揭，樓價上升，恐防他日政府再度收緊按揭，亦急不及待上車……一大堆要置業的人士，在供不應求的情况下，樓價自然會飈升。但特首及問責官員對此不需恐慌，此為地產界『厄爾尼諾現象』，當稍後供應增加，需求減少，樓價自然會回復正常。」
明報記者 陸振球
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財經
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