【明報專訊】將軍澳地皮明天拍賣，在政府大量推出地皮的同時，地產項目融資卻有趨緊的迹象，甚至有發展商以地皮作抵押向銀行借錢，竟連兩成估值都借不到，與以往一般可借五到七成相比，如天淵之別。
市場人士認為港元資金持續抽緊以及銀行對樓市前景不太樂觀，批貸款「手緊」，勢將影響地產商投地意欲。
「銀行現在不是減少貸款咁簡單，而是停止放貸！」本身是恒基地產（0012）主席李兆基女婿的華大地產（0201）主席鄭啟文，日前接受本報專訪時透露，近日有一家中小型發展商手持一塊地皮，向銀行申請項目貸款，卻連兩成的貸款額亦申請不果，銀行貸款部職員向該發展商表示，暫停對該項目貸款，主因是銀行的港幣存款量有限。
華大鄭啟文：拒借勢礙經濟
鄭啟文稱，以往若有良好資產按給銀行以便借錢去作正當的投資，銀行會很樂意放貸，只不過會計算本身的風險，如覺得貸出七成或五成是在安全範圍都會批出。但現在卻全面收緊。他批評銀行拒絕放貸，勢將打擊經濟發展活動，「現在無論是買物業、買地盤、買屋自住或工商貸款等，都不能借得新的貸款，這是一個好嚴重問題。」
事實上，隨着整體貸款需求強勁，加上本港人民幣存款佔整體存款的比例增加，港元及美元資金相對緊絀。金管局數據顯示，港元貸存比率今年一直於八成以上的高水平（見圖）。
鄭啟文直言，「如果是一個普通國家，如此高的存款借貸比例好危險，會令銀行好難再增加貸款額。」
貸存比逾八成 銀行擇善而貸
除了整體港元資金水平持續收緊外，銀行界「擇善而貸」亦是令有部分中小地產商未能取得項目融資的原因之一。據了解，本港一般開發貸款息率目前為倫敦銀行同業拆息（Libor）加3至4厘，對手風險和貸款息率成正比，風險愈高，息率愈高。
針對細型地產商借錢難，星展香港企業及機構銀行董事總經理張建生坦言「一定㗎啦……（銀行）有得揀都會同間好啲嘅、大啲嘅做咗先。」
他指出，「大孖沙」與二線發展商，貸款息率相差約0.5厘至1厘，「去到3、4線就真係會難啲（借錢） ，因為財政實力無咁好。」
細發展商負債高 難覓貸款
銀行界人士普遍認為，兩成貸款額算少，但如果銀行亦拒絕借出，一是發展商已債台高築，又或者是銀行很不看好該項目，憂慮投資回報率低於貸款成本。有不願具名的大型銀行企業銀行主管指出，銀行是審批貸款時，考慮兩個因素，一是對手，二是項目。一般而言，大型發展商的現金流較為充裕，但他補充，「如果負債比率已很高，同樣難再向他放貸。」事實上，比較本港上市發展商的淨負債比率，合和（0054）、長實（0001）、新地（0016）等「大孖沙」明顯負債較低，但一眾較細規模的發展商，如英皇國際（0163）、嘉華（0173）明顯負債比率較高（見表）。
英皇：銀行非針對中小發展商
英皇國際執行董事張炳強則認為，「銀行界近期有收緊水喉現象，但並非只是針對中小型發展商。」他相信，接近年底，銀行的全年貸款額或已達標，故銀行放緩貸款速度，同時本港樓市近期開始有略為回落迹象。
（明報記者李家欣、陸振球、林可為報道）
