【明報專訊】2008年金融海嘯後，不少人對金融資產失去信心，認為「磚頭」才是最穩陣的投資工具，加上低息環境持續，更令買樓成為港人的重要資金出路。對此，摩根資產管理董事總經理潘新江認為，將所有資金都放進房地產，可能要冒上將所有雞蛋都放在同一籃子的風險，並指香港其實不缺投資工具，不應以「資金沒出路」為買樓的單一理由。
潘新江表示，如在內地，因有外匯管制和政府的各式規限，可提供的投資工具極為有限，大眾不是買股，便是買樓，說資金沒出路還可以說得過去，但香港是國際金融中心，且沒有外匯管制，市民可選擇的投資工具多的是，哪可以說資金沒出路？更遑論只可投資物業？
單一投資房產 不利分散風險
他進一步指出，單是在香港，可以投資的基金已多達近2000種，市民不單可選本地股票基金，甚至可選擇跨國，以及跨類別的各式投資工具，包括股票、債券、貨幣，以至房地產信託基金等。過去1年雖然不少地方的股市都錄得跌幅，但也有不少基金錄得可觀的回報，問題只是大家是否有時間做足功課，以及眼光是否準確，所以說，所謂資金沒出路便只能買樓，並不是站得住腳的說法。
「香港係地位相當高嘅環球金融中心，投資者好幸福，可接觸好多投資工具，投資巿場蓬勃，入場門檻又低。若要我揀，當然揀回報最高嘅一種投資工具喇，但作為資產管理角度睇，當然要分散投資，當你選擇咗一種投資工具（如房產）佔比較大的投資金額時候，分散風險嘅能力便少咗。」
潘進一步解釋，例如一個大學畢業生，工作了5至6年，透過買賣股票、外匯、基金等儲了一筆錢，若是買樓投資，便可能要將所有投資項目全數沽出，才足夠作為買樓的首期，將原來的分散投資變成了單一投資。另一方面，固然也有不少人透過投資物業而賺了大錢，但卻忽略了其中涉及的槓桿成分，因為一般買樓只付了三成首期，樓價升了三成，以本金計便賺了1倍，但若樓價跌了超過三成，便會成為負資產。至於買樓收租，不少人也只看到帳面的租金回報，卻未有計算要支付管理費、差餉和裝修折舊等成本，淨回報會被拉低。
自住物業 不宜視為投資
也有人以為，若能將自住物業「低買高賣」，會是可行的投資方法，潘新江對此並不認同。「自住就是自住，絕不應對自住物業看作為投資。買賣物業的支出成本不輕，除了樓價首期，還包括佣金、釐印、律師費、裝修和利息支出等，入巿後還要冒利息可能上升的風險，到了高位賣樓，以等待樓價調整後再入市，要跌多少才足夠，比如樓價跌了12％，原來的賺價幅度是否可以應付各種成本呢？是否還可以再買到同一層樓呢？」
潘表示，投資房地產不同投資股票，若買股票如匯控（0005），或買基金，高位賣咗之後可於低位再買番，都係同一隻股或同一隻基金。但樓巿則不同，之前賣咗個單位，未必可再買回同一條件單位。「最低限度，可能個單位嘅裝修、間隔、空間、坐向等同之前賣咗個單位唔同；仲有，如果你睇啱一個單位，而業主唔肯放售，你亦唔可以逼佢賣。」
潘說，所有投資巿場，都一定有波幅。如現在樓價跟以前比也不同水平，「以前四、五千元一呎，家都要1萬至逾2萬元，已經去到另外一個新基準。」因此，胡亂將自住物業炒賣，往往得不償失。
買樓槓桿不低留意潛在風險
「對於一些投資者來說，投資外匯和買股票會做槓桿或『孖展』，增加了風險，但其實投資者自己可控制買多買少，從而自我控制風險。相比下，不少人買樓投資，卻忽略其實槓桿也不低，例如豪宅首期付五成（餘五成為按揭貸款），槓桿比率為便1倍，即100元投資，便涉及200元的風險，一般住宅只付三成首期，槓桿倍數更達2倍以上，所以投資物業入場門檻非低之餘，也有潛在風險，在跌市時，物業的流通性也較低。」
潘承認，過去香港樓市都是大漲小回，也有不少人確是在投資物業上獲得豐厚回報，所以並非是說投資物業不好，只是希望市民大眾，投資物業之前，就如投資其他工具一樣，要了解其潛在風險和局限，並要有心理準備，過往表現，不等同未來也有相同表現。
撰文﹕鄧雅各、陸振球
攝影﹕陳淑安
