【明報專訊】特首曾蔭權月前表示，香港樓價已升至超越97年水平，市民供樓負擔已亮「紅燈」，之後政府接連推出新的遏抑樓市措施和進一步收緊住宅按揭，樓價隨即受阻而稍見調整，到底現時市民是可繼續放心入市，抑或應沽貨離場？《明報》上周舉辦的樓市研討會邀得多位重量級講者，為大家講解樓市最新形勢，並提出部署策略。當日反應非常熱烈，400個座位全部爆滿，現摘錄有關精彩內容，以饗當日未刻出席讀者，也能分享。
陸振球：“負利率惡化 樓市難大跌”
《明報》地產版主管陸振球在研討會上指出，在政府放風可能復建居屋和進一步收緊住宅按揭以後，近期樓市確實出現了一些減價個案，樓價在6月中開始也見稍為回落，不過同期也見市場錄得新高成交，發展商推出的豪宅一手盤，也見銷情不俗，樓市並非一面倒向淡。
陸振球指出，其實過往一個較準確的樓市「紅燈」指標，乃是住宅「摩」貨（未完成交易已轉售）比例是否偏高，但在去年11月起，政府推出最高達樓價15％的短炒額外印花稅後，炒家幾近絕迹，「摩」貨比例低至0.7％，此一「紅燈」指標也被廢了武功，樓市少了炒家參與，也令爆煲風險減低。
現炒賣程度供樓負擔 遠低97水平
他又指出，現時與97年相比，只有樓價水平，以及早前銀行按揭借貸比率和市民收入與樓價比例與97年高峰期接近，但炒賣程度、供樓與租金回報比例，以及供樓負擔比率等，仍遠低於97年時水平。
陸引述財政司長曾俊華早前在他的網誌上指出，香港樓市的熾熱與外圍經濟情况關係至為密切，原因是歐美國家推行貨幣寬鬆措施，令全球流動資金充裕和利率持續超低，以至香港樓價升逾97年高位，市民的置業負擔比率，也在今年第一季升至約49%，只略低於過去20年的51%長期平均數，假如現在的利率增加3%，回到一個比較正常的水平，負擔比率將升至63%，令他十分關注香港樓市的泡沫風險。
雖然如此，陸振球指出，投資市場有所謂「鐘擺理論」，即往往會從一個極端走到另一極端，則就算利率回升，市民的供樓負擔比率回復至「正常」水平，也不代表樓市隨即爆煲，97年時，市民的供樓負擔比率便曾升至九成以上，樓市才見頂回落。
他又表示，其實近年市民熱中買樓，最主要原因之一是通脹惡化和出現了負利率環境，市民認為「磚頭」為可以抗通脹的工具，而其他投資工具如股票、存款，以至強積金等，回報都不理想，相對下樓價在近年確能跑贏大市。
雖然不少分析指利率未來將會回升，但在美國失業情况嚴重，加上明年是大選年，美國大幅和快速加息的機會不高，港大學者更預測香港通脹今年底可能升至7％，即香港負利率可能會升至6％或以上，根據過往20多年數據，香港處於負利率環境下，樓價只會出現調整和保持大漲小回（圖）。
攝影：鄧宗弘
