【明報專訊】最近政府主動公布加推土地供應，加上銀行相繼調升拆息按揭利率，令樓市一度受壓。然而，當最近元朗和洪水橋兩個新盤開售後，樓價似又再找到支持點；由城大及中原地產合作的城市領先樓價指數（CCL），於連續3周出現調整後，過去一周又再回升，反映市底不弱。
事實上，雖然樓價在高位徘徊，市民買樓不容易，但租金隨通脹攀升，加上按息仍在相對低位，業主賣樓也是艱難的決定，因賣樓後重新租樓住，租金支出將遠高於供樓利息超過3倍。有學者認為，現時業主減價賣樓意欲甚低，樓價上升周期仍可延續2至3年。
中原地產研究部聯席董事黃良昇指出，在3月11日本地銀行首度加H按息後第四周，樓價首度錄得上升，CCL最新報97.13點，較上周錄得96.55點上升0.6%，結束了銀行首度加H按息後的三連跌，而三周的調整幅度只有1.6%。
加H按息後 樓價三連跌後回升
黃特別指出，上周全港四區（港島、九龍、新界東和新界西）樓價全部上升，反映市場已經明顯消化了首度加H按息帶來的衝擊。
浸會大學經濟系副教授巫伯雄指出，環球經濟復蘇，工資上漲，加上通貨膨脹，是樓價表現硬淨的主因。以現時租金升勢凌厲看，供樓較租樓划算，業主打算將自住物業放售後轉為租樓，等待樓價下跌再入市的可能性不大。雖然近期按息趨升，但樓價回報率仍遠高於按息，預期資金會持續流向物業市場，他估計樓價上升周期保守仍有2至3年，並指如果現階段計劃置業自住，風險仍然很細。
事實上，雖然銀行調升了H按息，惟以現時拆息按揭利率約1.75厘，購入一層樓價250萬元，承做七成樓價按揭，還款期25年計算，每月供樓款項約5015元，但當中真是付出的利息僅是1735元，若租樓住，以3.5厘租金回報率計算，則每月要支付租金達7292元，即租金高於利息支出達5557元或3.2倍。對於自住業主而言，賣樓後轉租樓，實在是艱難的決定。
通脹續攀升 租金易升難跌
另外，雖然樓價攀升，租金也保持強勁升勢，也令業主恐怕要捱愈來愈貴的租金。
利嘉閣地產研究部主管周滿傑指出，公共交通事業開始加價，在攀比效應下，出租單位業主亦會借勢加租，造成新一輪租金的大升浪。綜該公司研究部最新數據，今年3月份全港50個指標屋苑的加權平均成交呎租為21.48元，較二月份的21.15元上升1.6%，而今年首季租金則累積上漲2.6%，展現穩步上揚的趨勢。
周滿傑表示，各區之中，以港島區屋苑租金升勢較強勁，3月份加權平均成交呎租報每方呎26.32元，較去年底的25.12元上升4.8%，升幅屬三區之首；九龍區20個指標屋苑的租金，在首季平均上升2.3%至每方呎21.40元，排名第二；新界區21個屋苑租金亦錄得1.9%的按季升幅，加權平均呎租最新報16.83元。
世紀21集團奇豐物業顧問行行政總裁認為，在最低工資的背景下，香港內部物價也無可避免地推高，此影響是全港性的。各行各業都會受到影響，在你加我又加的情况下，恐怕本港在今、明兩年的通脹情况，會一發不可收拾，而樓價及租金在通脹肆虐的背景下，相信是易升難跌。
撰文：郭楣
