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【蘋果日報】《財務背景》
陸小姐（51歲）從事建築業文職廿多年，現時月入28,000元；去年以樓換樓方式，購入目前市值690萬元的放租樓，月收16,000元租金，她承造了30年按揭，月供1萬元，未償還按揭270萬元。換樓後，陸小姐套出大筆現金，現手持300萬元現金及100萬元基金。目前與家人同住，住屋不成問題，每月收入44,000元，每月生活開支及供樓約25,000至28,000元，即每月收支餘額約16,000至19,000元。
《理財目標》
近期建築業界風雨飄搖，已醞釀裁員潮。陸小姐擔心被裁，加上年紀大難覓同等薪酬工作，希望了解自己是否有足夠本錢達財務自由，提早退休，其目標是每月有15,000元生活費。
據陸小姐提供資料，她正考慮兩個選擇，以運用換樓套現所得的400萬元︰一是再買一個細單位收租；二是用400萬元投資樓市以外的產品。
關於第一個選擇，50歲以上承造30年按揭並不算是普遍例子，假設陸小姐繼續以自己的名義再去買樓收租，需注意按揭成數將受限，因是她名下第二個物業。按揭年期方面，未必可再批出30年按揭，意味每月供樓開支將較大。至於銀行壓力測試，比較好的是挑選連租約單位購買，方便折算租金作為收入。最後是印花稅，假設所指的細單位樓價約400萬元，每月收租一般是1萬元左右，15%的印花稅是60萬元，已經等於5年租金，大幅影響投資回報。
投資定息產品有5%回報
對於準備退休的陸小姐來說，再置業將耗用大部份現金，似乎太進取。關於香港樓市，萬一爆出「黑天鵝」事件，樓市下跌加經濟不好，租金收入受影響，作為退休人士是否能承擔，才是最該考慮的問題。假設樓市是股市，現時樓市市盈率（年租金收入與樓價的比例），保守計算也有30倍以上，過去幾十年恒指市盈率超越30倍的時間少之又少。即是說，現在恒指突升至4萬幾點，你去問高不高風險一樣？
考慮到一般租務回報不足3%、整體估值及機會成本，似乎投資債市、股市或其他理財產品更吸引。而且陸小姐不用照顧家人或子女的住屋需要，沒必要太進取去多買一個物業博升值。以400萬元本金去投資，可以選擇的產品和方式很多，如一些定息類的產品，獲取一年4%至5%回報，即每月約15,000元，大致上滿足陸小姐的要求。至於怕中年失業方面，香港政府似乎仍有很多工程想做，建造業從業員或可樂觀面對，萬一需要再找工作，壞情況是人工低一點，但都應考慮接受，反正住屋沒問題，不要太擔心！
李澄幸
香港財務策劃師學會董事會成員
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陸小姐（51歲）從事建築業文職廿多年，現時月入28,000元；去年以樓換樓方式，購入目前市值690萬元的放租樓，月收16,000元租金，她承造了30年按揭，月供1萬元，未償還按揭270萬元。換樓後，陸小姐套出大筆現金，現手持300萬元現金及100萬元基金。目前與家人同住，住屋不成問題，每月收入44,000元，每月生活開支及供樓約25,000至28,000元，即每月收支餘額約16,000至19,000元。
《理財目標》
近期建築業界風雨飄搖，已醞釀裁員潮。陸小姐擔心被裁，加上年紀大難覓同等薪酬工作，希望了解自己是否有足夠本錢達財務自由，提早退休，其目標是每月有15,000元生活費。
據陸小姐提供資料，她正考慮兩個選擇，以運用換樓套現所得的400萬元︰一是再買一個細單位收租；二是用400萬元投資樓市以外的產品。
關於第一個選擇，50歲以上承造30年按揭並不算是普遍例子，假設陸小姐繼續以自己的名義再去買樓收租，需注意按揭成數將受限，因是她名下第二個物業。按揭年期方面，未必可再批出30年按揭，意味每月供樓開支將較大。至於銀行壓力測試，比較好的是挑選連租約單位購買，方便折算租金作為收入。最後是印花稅，假設所指的細單位樓價約400萬元，每月收租一般是1萬元左右，15%的印花稅是60萬元，已經等於5年租金，大幅影響投資回報。
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對於準備退休的陸小姐來說，再置業將耗用大部份現金，似乎太進取。關於香港樓市，萬一爆出「黑天鵝」事件，樓市下跌加經濟不好，租金收入受影響，作為退休人士是否能承擔，才是最該考慮的問題。假設樓市是股市，現時樓市市盈率（年租金收入與樓價的比例），保守計算也有30倍以上，過去幾十年恒指市盈率超越30倍的時間少之又少。即是說，現在恒指突升至4萬幾點，你去問高不高風險一樣？
考慮到一般租務回報不足3%、整體估值及機會成本，似乎投資債市、股市或其他理財產品更吸引。而且陸小姐不用照顧家人或子女的住屋需要，沒必要太進取去多買一個物業博升值。以400萬元本金去投資，可以選擇的產品和方式很多，如一些定息類的產品，獲取一年4%至5%回報，即每月約15,000元，大致上滿足陸小姐的要求。至於怕中年失業方面，香港政府似乎仍有很多工程想做，建造業從業員或可樂觀面對，萬一需要再找工作，壞情況是人工低一點，但都應考慮接受，反正住屋沒問題，不要太擔心！
李澄幸
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