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【蘋果日報】今次撰文講下樓市，先問自己幾條問題：未來兩三年的宏觀環境如何？樓價會否跌？跌完會否回升？應否賣樓？應否買樓？跌多少才應該賣樓？先聲明：投資是嗜好，非專業；寫文是分享，非建議。
先講自己觀點：環球量寬和低息格局不容易改變、中美關係緊張多變但不至於引發金融危機、香港貨幣和銀行體系健全、土地供應仍不足以應付人口增加。在這背景下，雖然環球資產市場很大機會進入下行周期，但我相信這是後環球金融危機（post-GFC）新常態下的周期：（i）會行得好慢，但不會太嚴峻；（ii）中國頂得住，會輕度影響香港，但不至於資金急速外流；（iii）最終出現一個或多個最脆弱點（the weakest links：可以是意大利主權風險、Brexit、Tech bubble、LIBOR被廢除、私募基金虧損等等，但我相信不是中國或亞洲），令到美聯儲需要停止加息甚至減息。
基於以上信念，我推論香港經濟會稍微轉差，樓價跟隨下跌。當最脆弱點出現時，環球市場就如吸毒者，繼續依賴量寬和低息，各地政府及央行會出手把環球資產價格推回高位，包括香港房地產。環球經濟始終困在「高資產價格、低息、低生產力增長、貧富懸殊」的QE政策陷阱裏 。
既然我認為樓價會跟隨香港經濟慢慢下行，應不應該賣樓？現在個市好淡靜，賣樓等於「買流動性」，會被斬一頸血；如果得一層樓，留來抗通脹；多過一層，仲好彩到有人出靚價，我會賣。
應不應該買樓？如果無樓，就要一層抗通脹，所以要預備足夠子彈（有的話），仲要好勤力睇樓，以把握這次下行周期入市。跌多少才值得買？無論邊個答都千祈咪信！睇心水，就是睇你心裏面相信甚麼，係靠天生的賦能，唔使畀理由。
特別提一點：不要誤會買樓才有風險、租樓無。無論買不買樓都是下了注：買樓的風險反映在樓價升跌，估錯了，樓價大跌，只要供得起樓，心理上雖不好過，但生活不成問題（收入不穩定和問財仔借錢的人士除外）；而租樓的風險反映在租金變化，如估錯了，租金上升，生活就比較吃力，儲蓄也比預期少，長此下去好「大鑊」！因此，如果對通脹、經濟、供求、利率等因素無心水，單純以風險管理角度看，我都會覺得買樓安全一點。
鄭發
金管局前助理總裁
本欄逢周一刊出
先講自己觀點：環球量寬和低息格局不容易改變、中美關係緊張多變但不至於引發金融危機、香港貨幣和銀行體系健全、土地供應仍不足以應付人口增加。在這背景下，雖然環球資產市場很大機會進入下行周期，但我相信這是後環球金融危機（post-GFC）新常態下的周期：（i）會行得好慢，但不會太嚴峻；（ii）中國頂得住，會輕度影響香港，但不至於資金急速外流；（iii）最終出現一個或多個最脆弱點（the weakest links：可以是意大利主權風險、Brexit、Tech bubble、LIBOR被廢除、私募基金虧損等等，但我相信不是中國或亞洲），令到美聯儲需要停止加息甚至減息。
基於以上信念，我推論香港經濟會稍微轉差，樓價跟隨下跌。當最脆弱點出現時，環球市場就如吸毒者，繼續依賴量寬和低息，各地政府及央行會出手把環球資產價格推回高位，包括香港房地產。環球經濟始終困在「高資產價格、低息、低生產力增長、貧富懸殊」的QE政策陷阱裏 。
既然我認為樓價會跟隨香港經濟慢慢下行，應不應該賣樓？現在個市好淡靜，賣樓等於「買流動性」，會被斬一頸血；如果得一層樓，留來抗通脹；多過一層，仲好彩到有人出靚價，我會賣。
應不應該買樓？如果無樓，就要一層抗通脹，所以要預備足夠子彈（有的話），仲要好勤力睇樓，以把握這次下行周期入市。跌多少才值得買？無論邊個答都千祈咪信！睇心水，就是睇你心裏面相信甚麼，係靠天生的賦能，唔使畀理由。
特別提一點：不要誤會買樓才有風險、租樓無。無論買不買樓都是下了注：買樓的風險反映在樓價升跌，估錯了，樓價大跌，只要供得起樓，心理上雖不好過，但生活不成問題（收入不穩定和問財仔借錢的人士除外）；而租樓的風險反映在租金變化，如估錯了，租金上升，生活就比較吃力，儲蓄也比預期少，長此下去好「大鑊」！因此，如果對通脹、經濟、供求、利率等因素無心水，單純以風險管理角度看，我都會覺得買樓安全一點。
鄭發
金管局前助理總裁
本欄逢周一刊出
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