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【蘋果日報】加息、負擔能力、打仗、黑天鵝已成評論樓市的陳腔濫調。國際物業顧問公司高力國際進行本港樓市研究調查，歸納兩個指數作為樓價下跌指標，包括實際價格較市場均衡價格高5.9%、過去12個月樓價升幅較歷史平均值超出12.1%，一旦觸及兩項指標，代表樓價會跌。
記者：陳家雄 黃朗鈞
高力國際昨首度發表「樓市泡沫爆破」研究，指出兩個樓市爆煲指標，該行研究部董事石峰表示，第一個警號是根據差估署物業指數，以「實際價格指數」與「市場均衡價格指數」的差值衡量，而市場均衡價格指數因素包括3個月香港銀行同業拆息、入息中位數、家庭住戶數目、中小型住宅回報率、恒生指數、未來及現在住宅供應量。
料今年調整機會不大
追蹤1996年1月至2018年1月期間這兩個指數的差值，結果發現實際價格指數高於市場均衡指數5.9%或以上，樓價就會調整，分別出現於1996至1997年、2007至2008年、2010至2011年，以及2015年。而目前這個差值最新數字是負5.33%，相信目前本港樓市過熱並進入調整的可能性不高。
第二個警號是關於樓價升幅及速度。追蹤物業價格過去6個月升幅較歷史平均水平超出1個標準差或以上，即12.1%，樓價就有回調壓力，而截至今年1月，錄得6.9%，處於中低風險水平。未來每半年進行一次更新，暫未見上述任何一個警號出現，預期本港樓市今年出現調整機會不大，一般住宅全年升8%至10%，豪宅升3%至5%。
石峰補充，是次研究並非市場一般看法，希望透過歷史數據及實際數字觀察樓市面對甚麼風險，或觸及哪個位會調整。市場指本港樓價遠超負擔能力，但這已不是樓市調整因素。與其說息口及未發生的事情，不如參考過去，研究有效市場下，甚麼條件會導致市場出現調整。如果上述兩項指標超標，可以話市場過熱及存在調整壓力。
曾淵滄：無衡量方法
資深財經分析員曾淵滄表示，樓市風險沒有衡量方法，坦言：「如果佢有咁嘅方法，佢老闆發咗好耐。呢個純粹是學術研究…（有無預測作用？）無。自古以來，有邊個可以準確去衡量呢！樓市風險可以參考的方法非常多，但有無用，無人知。」
經濟學家關焯照指出，過往用基本因素分析樓市，其中是樓價對比負擔能力，但目前市場扭曲，「無得再用以前計算負擔能力去計算，政府都計唔到。估唔到父幹能力咁犀利，45歲以上供滿樓而無債，有50萬戶，隨時可以拎200萬元出來。單靠個人人工、身家，頂唔順，而係靠父母、外父外母。如果靠呢啲，已經唔係諗負擔能力。」
記者：陳家雄 黃朗鈞
高力國際昨首度發表「樓市泡沫爆破」研究，指出兩個樓市爆煲指標，該行研究部董事石峰表示，第一個警號是根據差估署物業指數，以「實際價格指數」與「市場均衡價格指數」的差值衡量，而市場均衡價格指數因素包括3個月香港銀行同業拆息、入息中位數、家庭住戶數目、中小型住宅回報率、恒生指數、未來及現在住宅供應量。
料今年調整機會不大
追蹤1996年1月至2018年1月期間這兩個指數的差值，結果發現實際價格指數高於市場均衡指數5.9%或以上，樓價就會調整，分別出現於1996至1997年、2007至2008年、2010至2011年，以及2015年。而目前這個差值最新數字是負5.33%，相信目前本港樓市過熱並進入調整的可能性不高。
第二個警號是關於樓價升幅及速度。追蹤物業價格過去6個月升幅較歷史平均水平超出1個標準差或以上，即12.1%，樓價就有回調壓力，而截至今年1月，錄得6.9%，處於中低風險水平。未來每半年進行一次更新，暫未見上述任何一個警號出現，預期本港樓市今年出現調整機會不大，一般住宅全年升8%至10%，豪宅升3%至5%。
石峰補充，是次研究並非市場一般看法，希望透過歷史數據及實際數字觀察樓市面對甚麼風險，或觸及哪個位會調整。市場指本港樓價遠超負擔能力，但這已不是樓市調整因素。與其說息口及未發生的事情，不如參考過去，研究有效市場下，甚麼條件會導致市場出現調整。如果上述兩項指標超標，可以話市場過熱及存在調整壓力。
曾淵滄：無衡量方法
資深財經分析員曾淵滄表示，樓市風險沒有衡量方法，坦言：「如果佢有咁嘅方法，佢老闆發咗好耐。呢個純粹是學術研究…（有無預測作用？）無。自古以來，有邊個可以準確去衡量呢！樓市風險可以參考的方法非常多，但有無用，無人知。」
經濟學家關焯照指出，過往用基本因素分析樓市，其中是樓價對比負擔能力，但目前市場扭曲，「無得再用以前計算負擔能力去計算，政府都計唔到。估唔到父幹能力咁犀利，45歲以上供滿樓而無債，有50萬戶，隨時可以拎200萬元出來。單靠個人人工、身家，頂唔順，而係靠父母、外父外母。如果靠呢啲，已經唔係諗負擔能力。」
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