【明報專訊】電視劇《蝸居》老百姓熱捧、年初副部級官員也向央視吶喊「我也買不起房」。為了抑壓樓價，中央屢屢施展行政招數，「從國十條到國五條」，從限購到監管預售款，可是房價照樣走高。終於中央重槌押注，解決供應一途，決心明年大建1000萬套保障性住屋，比今年大漲七成，試圖把全中國樓市興廢，一舉解決。
治樓市 宜疏不宜堵
本報記者走訪內地各城市保障房社區時，結識了杭州人老宋。開的士的他月入3000元（人民幣．下同），妻子是地產公司「業務員」，薪水兩千多。在杭州均價2萬元（每平方米計．下同）的樓市裏，老宋一家不吃不喝，一個月也只能買下商品房裏的一個馬桶位。07年，老宋透過「離婚」得以符合准入條件，在北景園小區購下一套61平方米的經濟適用房，房價比商品房現價，足足廉宜9成。與城市裏眾多租住農民屋的司機相比，老宋覺得自己是幸運的。
保障房給低收入的老百姓在城市立足的希望；商品房開發商們似乎也雙手贊成，雅居樂（3383）和花樣年（1777）的老總們在不同場合對記者說了一樣的話：調控房市如同大禹治水，宜疏不宜堵，興建保障房增加供應量，讓市場分流才是關鍵；若看一看港股，從鋼鐵、水泥到攪拌車，借保障房這股東風，股價大漲的不計其數。
中央計劃明年大建1000萬套保障房，比今年580萬套的目標大幅上調72%。然而，計劃歸計劃，深圳建設部早前承認，「十一五」期間深圳保障房建設竣工率只有一成。
明年1000萬套保障房的目標能否實現？2009年全國商品房成交量不過900萬套。根據官方數據推算，明年保障房投資將達1.3萬億。這筆巨款從何而來？從官方文件看，主要靠政府財政加上出讓土地金的10%。去年全國土地出讓收入1.42萬億，10%即1400億，而中央財政撥款歷年最高紀錄為790億，總計只有2000多億，與1.3萬億相距甚遠。即使要求開發商配建保障房，按照目前5%左右的配建比例，似乎也不可能實現兩個市場規模的基本平衡。
建千萬套房 錢從何來
12月以來，上海銀行、工商銀行、北京銀行等陸續向保障房貸款或授信數百億資金，也許銀行可以解決資金缺乏的難題。但保障房項目能否為銀行提供合理的回報率呢？一方面，人民幣5年定期存款利率已是4.55厘，明年加息壓力仍然很大。另外，地方政府為保障房債權計劃設立的收益率可能只有3厘至4厘。如此一來，投資保障房勢必成了蝕本買賣。
樂觀一點，假定在中央的行政壓力下，銀行不計血本，地方政府也忍痛割地，最終如約建成1000萬套保障房，並且大規模推售，房價走勢將如何？
清華大學碩士高材生陳某2003年畢業後便去了上海，任職於中國移動（0941），月薪近9000元。09年兒子出世，一家5口卻仍然蝸居在岳母家40多平米的空間裏。雖然幾年間一直看房，但他說自己的心理承受力，總是跟不上房價的漲幅，一次次錯失良機。今年9月，他終於出手，在上海中環以均價2.4萬元買下87平米的二手房，從此淪為房奴。眼下欠着父母數十萬首期費，另有月供7000多，「上車」之後，他最怕的就是樓價跌。
商品房地供應減 將支持房價
民間已然分化：買不起房的怒斥房價太貴，好容易「上車」的期望樓價猛漲。展望2011年樓市，瑞信首席分析師陶冬說，中央也就是兩派人，一派在樓市熱沸時，往裏倒涼水，另一派則不住地加大火力，雙方目前勢均力敵，明年房價恐難有大的起伏。
保障房能否撬動明年的樓市呢？上海易居研究部長楊紅旭說，房價高的根本原因是供求不平衡，保障房大批入市會使房價明顯回調。綠城中國（3900）主席宋衛平卻說，去看看香港和新加坡的房價吧！保障房不但不會拉低房價，反而會跟商品房爭地皮，使得商品房愈加成為稀缺資源，價格被進一步抬高。
分歧的關鍵在於保障房是否會搶佔商品房的市場。杭州的東新園、北景園都是發展成熟的「經濟適用房」小區。區內小橋流水、草坪樹木應有盡有。一名80後北景園業主指着街對面的高端商品房小區說：「綠化、環境都差不多，停車位我們還鬆點兒，車少嘛。」
欠核查機制 現黑市轉租
那麼，兩者的消費群體會否重複？深圳經濟適用房申請者中爆出大量政府機關工作人員、豪宅居住者以及一名自報收入為零的處級幹部。在中國內地這個最需要建設誠信的地方，卻要依賴申請人誠信，而不是機制來核查資格。一邊廂，2000元左右的月入水平上限將大多數極需置業的人置之門外；另一邊廂，保障房小區不乏名車出入，更見黑市轉租或長期空置。
1000萬套保障房的宏圖大志能否實現仍有太多不確定性，而決定商品房價格的不僅是建成多少套保障房，更是建多大的保障房，給什麼人住。北京、杭州等城市都將保障房面積上限一降再降，這樣的政策方向，是朝着發展商期望的徹底分流邁進，2011年，商品房的樓價恐怕仍將堅挺。
撰文﹕顧冷冰
