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【明報專訊】聯儲局本月中宣布再加息0.25厘，反映美國逐漸步入加息周期，有分析認為加息暫時對房地產投資信託基金（REITs）影響不大，整體仍然看好房託。現時本港房託回報率一般為3厘至6厘，回報吸引，但另有專家認為房託過去數年累積升幅甚大，需作長期觀望才選擇趁低買入。
投資者買入房地產投資信託基金時，宜留意派息比率和時間，以及房託收購項目等，因為會影響息率。目前香港的房託數量不多，只有11隻，表現較好的包括領展（0823）、越秀房產信託基金（0405）和置富產業信託（0778），這3隻房託一般都是一年派息一至兩次，息率最高為越房逾6.7厘，其次是置富的5.1厘和領展3.7厘。藍籌股之一的領展派息比率最低為28.8%（因純利包括投資物業公平值變動），佔比最多則是越房的113% ，置富則為74%。
本地11房託 息率3至6厘
至於房託近期的收購動作方面，領展4月時公布以約40.6億元人民幣收購廣州荔灣區「廣州西城都薈廣場」，以公司現金資源和債務融資支付。越房和置富近期則沒有收購消息，但前者早前獲瑞信提升目標價至5.8元，並維持跑贏大市評級。現時恒生房地產基金指數由年初至今升5.3%，股息指數升幅更大，累升6.86％。
郭思治﹕商業酒店房託看高一線
民眾證券董事總經理部郭思治認為，美國步入加息周期暫時對房託影響不大，預計聯儲局今年會多加息一次甚至按兵不動，本港銀行未跟隨，令本港累積大量資金，整體看好房託前景，但認為股價仍會出現少許反覆。他又指一旦港股向上房託會跑輸大市，因為即使回報高，但上升爆炸力不足。
他稱房託有5厘至6厘非常理想，並仍然看高商業和酒店類型房託一線，指相比數年前地價和樓價已升逾一倍，預計下半年房託升勢持續，除非出現併購和出售物業。
曾淵滄﹕近年累積升幅大 需時觀望
大學教授曾淵滄認為，目前美國加息對房託的影響仍需觀察，建議投資者觀望更長時間才決定是否買入，因為近年房託累積升幅甚大，認為投資者應在股價下跌更多時才從低位買入。
加息周期表現 更勝減息時
房託在美國較為普遍，數量亦較本港多。研究機構REITs報告指美國通脹低和經濟適度增長，中長期可能溫和加息，相信經濟環境和金融市場於未來一年對房地產市場構成支持。該機構指出，過去經驗反映房託在加息時期的表現，較減息時候強勁，因為加息反映經濟強勁，增加投資資金需求帶動其價格上升，而且顯示租住率、租金增長股息等亦會同步增加。
在2000年時，美國10年期國債孳息上升0.07%，富時NAREIT全股權REIT指數（FTSE NAREIT All Equity REITs Index）平均每天回報亦同步增加0.09%，其後數十年一直保持這個正向關係，只有數次例外。透過房託投資房地產，能得到較好的長期回報，波幅亦低於其他相近兼非房託股票。該機構相信，由2009年開始的美國房託牛市能夠繼續在未來數年帶來強勁回報，私人物業市場估值持續高企是一項風險，但認為目前是投資美國房託的時機。
明報記者
[王俊騏 理財專題]
投資者買入房地產投資信託基金時，宜留意派息比率和時間，以及房託收購項目等，因為會影響息率。目前香港的房託數量不多，只有11隻，表現較好的包括領展（0823）、越秀房產信託基金（0405）和置富產業信託（0778），這3隻房託一般都是一年派息一至兩次，息率最高為越房逾6.7厘，其次是置富的5.1厘和領展3.7厘。藍籌股之一的領展派息比率最低為28.8%（因純利包括投資物業公平值變動），佔比最多則是越房的113% ，置富則為74%。
本地11房託 息率3至6厘
至於房託近期的收購動作方面，領展4月時公布以約40.6億元人民幣收購廣州荔灣區「廣州西城都薈廣場」，以公司現金資源和債務融資支付。越房和置富近期則沒有收購消息，但前者早前獲瑞信提升目標價至5.8元，並維持跑贏大市評級。現時恒生房地產基金指數由年初至今升5.3%，股息指數升幅更大，累升6.86％。
郭思治﹕商業酒店房託看高一線
民眾證券董事總經理部郭思治認為，美國步入加息周期暫時對房託影響不大，預計聯儲局今年會多加息一次甚至按兵不動，本港銀行未跟隨，令本港累積大量資金，整體看好房託前景，但認為股價仍會出現少許反覆。他又指一旦港股向上房託會跑輸大市，因為即使回報高，但上升爆炸力不足。
他稱房託有5厘至6厘非常理想，並仍然看高商業和酒店類型房託一線，指相比數年前地價和樓價已升逾一倍，預計下半年房託升勢持續，除非出現併購和出售物業。
曾淵滄﹕近年累積升幅大 需時觀望
大學教授曾淵滄認為，目前美國加息對房託的影響仍需觀察，建議投資者觀望更長時間才決定是否買入，因為近年房託累積升幅甚大，認為投資者應在股價下跌更多時才從低位買入。
加息周期表現 更勝減息時
房託在美國較為普遍，數量亦較本港多。研究機構REITs報告指美國通脹低和經濟適度增長，中長期可能溫和加息，相信經濟環境和金融市場於未來一年對房地產市場構成支持。該機構指出，過去經驗反映房託在加息時期的表現，較減息時候強勁，因為加息反映經濟強勁，增加投資資金需求帶動其價格上升，而且顯示租住率、租金增長股息等亦會同步增加。
在2000年時，美國10年期國債孳息上升0.07%，富時NAREIT全股權REIT指數（FTSE NAREIT All Equity REITs Index）平均每天回報亦同步增加0.09%，其後數十年一直保持這個正向關係，只有數次例外。透過房託投資房地產，能得到較好的長期回報，波幅亦低於其他相近兼非房託股票。該機構相信，由2009年開始的美國房託牛市能夠繼續在未來數年帶來強勁回報，私人物業市場估值持續高企是一項風險，但認為目前是投資美國房託的時機。
明報記者
[王俊騏 理財專題]
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