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【明報專訊】“ 本周六7月1日便是香港回歸中國20周年雖然過去20年香港股樓出現多個牛熊周期惟今年以來總算股樓齊升。今期封面故事專訪瑞信董事總經理兼私人銀行大中華市場主管方世華Francois Monnet以及工銀國際執行董事兼策略師邱志承為讀者分析最新投資形勢。方世華認為內地富豪財富增長迅速並且鍾情投資港樓帶來龐大需求加上供應有限料樓價高企不下邱志承則指出今年以來本港金融市場資金充裕帶動股樓向好惟利好因素已反映料下半年港股升幅有限。 ”
瑞信董事總經理兼私人銀行大中華市場主管方世華Francois Monnet接受訪問時分析內地富豪對投資港樓情有獨鍾而且本港鄰近內地內地人來港置業是大勢所趨問題是本港沒有充足的供應滿足這個龐大需求因此樓價高企。他認為待港府大幅增加土地供應供求轉趨平衡情况才會改變。明報記者 葉創成
瑞信私人銀行亞太區去年底的資產管理規模AUM達1670億瑞士法郎並且年內增聘了60名客戶經理至總數640名規模領先亞太區同業。該行月中在本港舉行第四屆亞太區家族辦公室年會向區內富豪介紹該行提供的財富管理、特別是家族財富傳承業務。其間負責該會議的方世華接受專訪透露與會的160名亞洲富豪中約40%來自中國內地相對於過去3屆該比率僅約10%大幅提升可見內地富豪湧現而且他們亦愈來愈重視如何向下一代傳承財富為瑞信帶來業務發展機會。
「假如你有2000萬元現金的話也許你可以自行管理但假如你有2億或20億元現金的話自己能夠妥善管理的可能性便較低你需要與一家值得信賴的銀行建立伙伴關係。瑞信成立百多年以來幫助全球不少客戶傳承財富目前逾五成收入亦來自財富管理業務以客戶利益為先的文化已成為瑞信的基因例如我們聘用的家族辦公室專員會根據客戶的需要提供理財方案與部分行家目的只是銷售產品屬完全不同。」
建議分散投資歐洲物業
方世華指出內地富豪成為瑞信客戶後往往希望為財富增值而非只求保值這麼簡單惟瑞信會教育客戶分散投資才可減低風險而且保持流動性充裕十分重要。他解釋內地富豪的主要資產可能是旗下互聯網上市公司的股票或者是內地及本港的一籃子物業流動性不足而瑞信可以提供服務讓客戶把上述資產抵押予該行取得資金用來投資於全球其他國家不同行業的資產實現分散投資。
內地富豪向來熱中投資本港物業而2008年金融海嘯後本港住宅樓價大漲小回累積升幅達兩倍表現強勁記者請教方世華假如他建議內地富豪客戶減持港樓轉買其他資產他們是否願意言聽計從方世華笑說不止是內地人鍾情港樓亞洲人對房地產的愛好程度也非其他地區所能比擬但這並非代表分散投資行不通例如內地富豪目前可以投資歐洲房地產其呎價較低租金回報率亦較高瑞信對其前景很有信心。
供不應求未改善 港樓價勢高企
雖然大部分讀者未必有條件到歐洲買樓但對於本港樓價走勢應該十分關心。中原城市指數CCL最新報159.12點按周下跌0.48%但仍為歷史次高該指數過去一年則累積飈升23%而內地資金從買樓到投地大規模湧入本港被視為今次樓價破頂的動力源頭此一趨勢會否持續呢
根據方世華的分析本港鄰近內地而且是一個更有活力的城市內地富豪來港購買物業是大勢所趨而本港沒有充足的供應在供不應求的情况下樓價難跌。他認為要等港府能夠大幅增加土地供應情况才有機會扭轉。
方世華又認為對於土生土長的香港人來說目前樓價之高已偏離購買力所能負擔的水平情况並不理想。他又分享了瑞士的經驗指這個歐洲小國在15至16年前開放市場讓退休金投資當地住宅刺激樓價急升瑞士人自置物業的比率跌至僅三成最後瑞士人以選票來捍衛了自己的利益「當一個地方的自置物業比率下跌政客便會取悅租客而非業主因為這樣他們才能當選。根據瑞士已修訂的租屋條例目前在瑞士業主向租客出租住宅後要求他搬走十分困難故此租約往往很長這樣當然有利租客而非業主」。
瑞士人用選票捍衛居住質素
根據《2016中期人口統計》數據本港去年自置物業的比率為48.5%2011年為52.1%2006年更高達52.8%過去10年共減少4.3個百分點反映近10萬戶不再置業自住。
[封面故事]
瑞信董事總經理兼私人銀行大中華市場主管方世華Francois Monnet接受訪問時分析內地富豪對投資港樓情有獨鍾而且本港鄰近內地內地人來港置業是大勢所趨問題是本港沒有充足的供應滿足這個龐大需求因此樓價高企。他認為待港府大幅增加土地供應供求轉趨平衡情况才會改變。明報記者 葉創成
瑞信私人銀行亞太區去年底的資產管理規模AUM達1670億瑞士法郎並且年內增聘了60名客戶經理至總數640名規模領先亞太區同業。該行月中在本港舉行第四屆亞太區家族辦公室年會向區內富豪介紹該行提供的財富管理、特別是家族財富傳承業務。其間負責該會議的方世華接受專訪透露與會的160名亞洲富豪中約40%來自中國內地相對於過去3屆該比率僅約10%大幅提升可見內地富豪湧現而且他們亦愈來愈重視如何向下一代傳承財富為瑞信帶來業務發展機會。
「假如你有2000萬元現金的話也許你可以自行管理但假如你有2億或20億元現金的話自己能夠妥善管理的可能性便較低你需要與一家值得信賴的銀行建立伙伴關係。瑞信成立百多年以來幫助全球不少客戶傳承財富目前逾五成收入亦來自財富管理業務以客戶利益為先的文化已成為瑞信的基因例如我們聘用的家族辦公室專員會根據客戶的需要提供理財方案與部分行家目的只是銷售產品屬完全不同。」
建議分散投資歐洲物業
方世華指出內地富豪成為瑞信客戶後往往希望為財富增值而非只求保值這麼簡單惟瑞信會教育客戶分散投資才可減低風險而且保持流動性充裕十分重要。他解釋內地富豪的主要資產可能是旗下互聯網上市公司的股票或者是內地及本港的一籃子物業流動性不足而瑞信可以提供服務讓客戶把上述資產抵押予該行取得資金用來投資於全球其他國家不同行業的資產實現分散投資。
內地富豪向來熱中投資本港物業而2008年金融海嘯後本港住宅樓價大漲小回累積升幅達兩倍表現強勁記者請教方世華假如他建議內地富豪客戶減持港樓轉買其他資產他們是否願意言聽計從方世華笑說不止是內地人鍾情港樓亞洲人對房地產的愛好程度也非其他地區所能比擬但這並非代表分散投資行不通例如內地富豪目前可以投資歐洲房地產其呎價較低租金回報率亦較高瑞信對其前景很有信心。
供不應求未改善 港樓價勢高企
雖然大部分讀者未必有條件到歐洲買樓但對於本港樓價走勢應該十分關心。中原城市指數CCL最新報159.12點按周下跌0.48%但仍為歷史次高該指數過去一年則累積飈升23%而內地資金從買樓到投地大規模湧入本港被視為今次樓價破頂的動力源頭此一趨勢會否持續呢
根據方世華的分析本港鄰近內地而且是一個更有活力的城市內地富豪來港購買物業是大勢所趨而本港沒有充足的供應在供不應求的情况下樓價難跌。他認為要等港府能夠大幅增加土地供應情况才有機會扭轉。
方世華又認為對於土生土長的香港人來說目前樓價之高已偏離購買力所能負擔的水平情况並不理想。他又分享了瑞士的經驗指這個歐洲小國在15至16年前開放市場讓退休金投資當地住宅刺激樓價急升瑞士人自置物業的比率跌至僅三成最後瑞士人以選票來捍衛了自己的利益「當一個地方的自置物業比率下跌政客便會取悅租客而非業主因為這樣他們才能當選。根據瑞士已修訂的租屋條例目前在瑞士業主向租客出租住宅後要求他搬走十分困難故此租約往往很長這樣當然有利租客而非業主」。
瑞士人用選票捍衛居住質素
根據《2016中期人口統計》數據本港去年自置物業的比率為48.5%2011年為52.1%2006年更高達52.8%過去10年共減少4.3個百分點反映近10萬戶不再置業自住。
[封面故事]
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