延長供款年期 助圓結婚置業夢

【明報專訊】Alex今年37歲，是一名室內設計師，月入約3.9萬元；女朋友Bonnie，今年33歲，高級會計文員，月入約2.4萬元。Alex跟Bonnie現有銀行存款合共約80萬元，即將到期的人民幣定期約40萬元及股票包括iBond價值約65萬元，目前並無任何負債。


借助按保　上車較易

他們拍拖7年，正打算「儲夠」首期置業後結婚，目標單位大約500萬元。Alex跟Bonnie原本打算承做七成按揭上車，但由於金管局較早前為樓市「加辣」，700萬元以下物業按揭成數由最高七成下調至六成，變相提高了買家的入場門檻，他們的首期預算需增加多一成，由最初約150萬元增加至約200萬元，多了約50萬元。由於資金問題，他們正打算延後置業和結婚計劃。


筆者建議他們可考慮申請由按揭證券公司提供的按揭保險計劃。該計劃為銀行提供按揭保險，使銀行可以提供按揭成數高於六成的按揭貸款而毋須承擔額外的風險。在新「辣招」下，只要申請個案符合相關條件（例如樓價上限及貸款額上限等），銀行可以提供最高達八成按揭貸款。


就兩人的情况，他們置業目標單位約500萬元，假設他們支付兩成首期（約100萬），再加上其他置業開支包括按揭保費、雜費、稅項等等所需約164萬元。20年按揭計劃，每月的按揭供款約為2萬元；若做30年按揭，每月按揭供款則約為1.5萬元。


如他們利用現有的資產支付開支，亦尚有約21萬元作為往後結婚的部分預算。置業後每月按揭供款佔日後家庭總收入約24%至33%左右，亦不會令他們造成太大財政的壓力。


但有一點需要注意，由於現在美國正處於超低息環境，令香港按揭利率也處於低位。預期美國未來會逐步加息，香港按揭利率也會跟隨上升，這樣可能會加重市民的供款負擔，影響還款能力。據金管局最新指引，業主承做按揭必須通過壓力測試，即以現行利率加3厘計算，每月供款額必須低於其每月入息之六成水平。


延長供款年期增投資回報

選擇供款年期方面，筆者建議Alex和Bonnie可選擇較長的按揭供款年期。若延長還款年期至30年，每月供款額比20年供款期的金額減少約26%至約1.5萬元，供款佔他們總入息比率亦降至24%，合乎銀行審批要求。假設未來息率上升3厘，每月供款額上升至約36,402元，供款佔他倆總入息比率為57.8%，亦可通過壓力測試。


事實上，延長還款期會令每月歸還本金減少，支付利息之期數增加，累積利息亦自然增加。但由於現時的按揭利息相對偏低，假若他們每月將省回來的供款金額的差額作每月投資計劃，例如月供股票或基金，投資於藍籌股或環球股票基金等，爭取每年約7%的回報，便可從中賺取不俗的息差。


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