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【明報專訊】英國於去年6月公投脫歐後，不經不覺已近1年，首相文翠珊提前於今日進行大選，希望贏得更多國會議席，成為真正的「大多數政府」，支持她強勢有效地進行脫歐談判。房地產屬長線投資，從英國不同物業的價格及租金表現，可以了解當地社會及經濟於公投脫歐後的轉變。GAM投資總監Jon Rickert表示，國際金融機構過去一年已減少租用倫敦寫字樓，令有關租金反覆下跌，料此趨勢持續，而售價在未來兩年將跟隨調整。另外，由於英國零售市道料轉弱，加上受網購衝擊，料當地購物中心將面臨重大挑戰。
明報記者 葉創成
GAM投資總監Jon Rickert是英國人，常駐倫敦，管理房地產金融團隊，投資於英國及歐洲的信貸產品，對當地樓市的情况有獨到及深入分析。他在接受訪問時稱，英國於去年6月公投脫歐後，國際金融機構減少租用倫敦寫字樓樓面，改為在法蘭克福、巴黎及歐洲其他城市租用寫字樓，作為拓展歐洲業務之用；摩根大通更已經在愛爾蘭首都都柏林買入全幢寫字樓（編按：據彭博今年5月中報道，摩根大通已以1.25億歐元買入都柏林「200 Capital Dock Building」，面積達13萬方呎；該物業仍在建，預期於2018年第3季落成，可容納1000名員工），過去一年倫敦寫字樓的需求轉弱，個別物業實際呎租更已因此下跌兩成。
Rickert說：「雖然帳面租金可能沒減，但業主已對租客有更大的讓步，例如給予更長的免租期。另外，即使部分業主暫時未有減租，寧願丟空單位，倫敦寫字樓實際空置率已介乎7%至8%，但業主遲早也會向市場妥協，實際呎租向下跌是大趨勢。」
經濟面臨挑戰 住宅亦偏軟
雖然倫敦寫字樓租金過去一年已率先下跌，惟Rickert透露，有關買賣價格暫時變化不大，但他相信，售價將跟隨租金下跌，「物業市場下跌時總是租金快速回落，然後買賣價格將慢慢調整」。他又說，倫敦寫字樓租金及買賣價格受壓，反映英國經濟正面對挑戰，料住宅樓價亦會同樣偏軟。
不過，Rickert強調，只要英國能夠實現「軟脫歐」，他對倫敦維持國際金融中心的地位仍有信心，料未來兩年倫敦寫字樓價格下跌一成後，在低位將有支持，「倫敦是一個獨特的城市，在憲法、制度、資金、基建、交通及語言等方面，均可妥善扮演好國際金融中心的角色，這並不是法蘭克福、巴黎或都柏林可以輕易做到的。另外，倫敦寫字樓的租客亦不只國際金融機構，亦包括科技、傳媒、時裝及其它行業的公司，在客戶分散度方面比20年前有明顯改善」。
通脹升奢侈品仍熱銷
另外，Rickert透露，隨着網上購物愈來愈便利，目前Amazon在英國零售市場的佔有率亦愈來愈高，本來已為傳統零售業帶來挑戰；他預期當地大眾零售市道將再次轉弱（見圖），因此目前在投資英國房地產時，他會選擇城市內主要街道（High Street）的店舖，而非面向大眾消費、正被網購威脅的購物中心，「英國去年6月脫歐後，英鎊對歐元匯價顯著下跌，帶來入口通脹的壓力，目前在英國消費屬百物騰貴，過去1年零售銷售未有轉弱，原因是英國人將部分積蓄用來消費，但我相信這情况難以持續，零售銷售遲早會下跌；加上正被網購搶去市場佔有率，購物中心將面對很大經營壓力。作為比較，即使經濟轉差，對有錢人影響不大，他們仍然會去城市內主要街道的店舖購買珠寶及其他奢侈品，有關物業仍有投資價值」。
在去年6月公投中，在倫敦留歐派的得票率高達75.3%，脫歐派只有24.7%；惟由於倫敦以外的英國人選擇脫歐為主，最終脫歐派以51.9%的得票率勝出，留歐派僅得票48.1%。倫敦能否維持國際金融中心地位，固然影響在該首都城市居住的近千萬人口的生計，惟英國整體逾6500萬人口到底何以多數選擇脫歐，從Rickert以上提及當地零售市場的變化亦可見一班。
[名人樓市論壇]
明報記者 葉創成
GAM投資總監Jon Rickert是英國人，常駐倫敦，管理房地產金融團隊，投資於英國及歐洲的信貸產品，對當地樓市的情况有獨到及深入分析。他在接受訪問時稱，英國於去年6月公投脫歐後，國際金融機構減少租用倫敦寫字樓樓面，改為在法蘭克福、巴黎及歐洲其他城市租用寫字樓，作為拓展歐洲業務之用；摩根大通更已經在愛爾蘭首都都柏林買入全幢寫字樓（編按：據彭博今年5月中報道，摩根大通已以1.25億歐元買入都柏林「200 Capital Dock Building」，面積達13萬方呎；該物業仍在建，預期於2018年第3季落成，可容納1000名員工），過去一年倫敦寫字樓的需求轉弱，個別物業實際呎租更已因此下跌兩成。
Rickert說：「雖然帳面租金可能沒減，但業主已對租客有更大的讓步，例如給予更長的免租期。另外，即使部分業主暫時未有減租，寧願丟空單位，倫敦寫字樓實際空置率已介乎7%至8%，但業主遲早也會向市場妥協，實際呎租向下跌是大趨勢。」
經濟面臨挑戰 住宅亦偏軟
雖然倫敦寫字樓租金過去一年已率先下跌，惟Rickert透露，有關買賣價格暫時變化不大，但他相信，售價將跟隨租金下跌，「物業市場下跌時總是租金快速回落，然後買賣價格將慢慢調整」。他又說，倫敦寫字樓租金及買賣價格受壓，反映英國經濟正面對挑戰，料住宅樓價亦會同樣偏軟。
不過，Rickert強調，只要英國能夠實現「軟脫歐」，他對倫敦維持國際金融中心的地位仍有信心，料未來兩年倫敦寫字樓價格下跌一成後，在低位將有支持，「倫敦是一個獨特的城市，在憲法、制度、資金、基建、交通及語言等方面，均可妥善扮演好國際金融中心的角色，這並不是法蘭克福、巴黎或都柏林可以輕易做到的。另外，倫敦寫字樓的租客亦不只國際金融機構，亦包括科技、傳媒、時裝及其它行業的公司，在客戶分散度方面比20年前有明顯改善」。
通脹升奢侈品仍熱銷
另外，Rickert透露，隨着網上購物愈來愈便利，目前Amazon在英國零售市場的佔有率亦愈來愈高，本來已為傳統零售業帶來挑戰；他預期當地大眾零售市道將再次轉弱（見圖），因此目前在投資英國房地產時，他會選擇城市內主要街道（High Street）的店舖，而非面向大眾消費、正被網購威脅的購物中心，「英國去年6月脫歐後，英鎊對歐元匯價顯著下跌，帶來入口通脹的壓力，目前在英國消費屬百物騰貴，過去1年零售銷售未有轉弱，原因是英國人將部分積蓄用來消費，但我相信這情况難以持續，零售銷售遲早會下跌；加上正被網購搶去市場佔有率，購物中心將面對很大經營壓力。作為比較，即使經濟轉差，對有錢人影響不大，他們仍然會去城市內主要街道的店舖購買珠寶及其他奢侈品，有關物業仍有投資價值」。
在去年6月公投中，在倫敦留歐派的得票率高達75.3%，脫歐派只有24.7%；惟由於倫敦以外的英國人選擇脫歐為主，最終脫歐派以51.9%的得票率勝出，留歐派僅得票48.1%。倫敦能否維持國際金融中心地位，固然影響在該首都城市居住的近千萬人口的生計，惟英國整體逾6500萬人口到底何以多數選擇脫歐，從Rickert以上提及當地零售市場的變化亦可見一班。
[名人樓市論壇]
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