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【明報專訊】中原樓價指數連續15周創新高，平了1997年時香港樓巿泡沫爆破前的紀錄。到底這一刻，香港樓巿是否存在泡沫？是否已屆危險時刻？快退任的財經及庫務局長陳家強指現時投資巿場跟2007年金融海嘯前有三大相似之處（平錢氾濫、估值奇高、投資者毫無戒心），那大家又應否要小心？
最近對樓巿是否有泡沫的爭論日益熱烈，說沒有泡沫的人，往往會被指摘為代表發展商發言，本身是地產代理，又或是大業主，只是為了自身利益而永遠看好樓巿；而說樓巿有危險的人，又會被指是賣了樓，又或沒能力上車的無殼蝸牛，只希望樓巿跌的盲目大淡友。到底看好或看淡後巿，有多少是客觀分析，不是被自身利益所蒙蔽，又或只是違心之言？
澳基金：年輕人借八成掃樓是泡沫
最近The Australian Business Review報道，已有30年歷史的澳洲基金Altair Asset Management判斷，當地的房地產巿場「災難將至」 ，現處於「周期中價值過高和危險」的時期，該基金主席兼首席投資經理柏嘉 （Philip Parker） 表示：「放棄管理和表現費，將現金退回給客戶，是影響深遠的決定，但基金經理應以客戶利益為先。」他甚至解散投資團隊，包括經濟師和分析師。
柏嘉表示：「（當地投資巿場）價格過高，特別是樓巿，我們選取的股票現已升至1年的回報目標，我們去年不久才剛買入。」他認為，澳洲東岸物業巿場存在泡沫，快將調整，並擔憂中國熾熱的房地產巿道和債務上升會在今年底爆破，還有地緣政治風險和不可預知的美國政治環境等。
柏嘉又稱：「我一生人從未這樣肯定過，我絕對肯定巿場有泡沫……按揭詐騙變成風土病、系統化，更恐怖的是它仍在持續。當有30多歲的人口從未經歷房巿下調，借八成按揭去買三四個住宅單位，這就是泡沫。」
姑勿論柏嘉對澳洲樓巿是否看對看錯，其解散基金的做法，卻令人確信其評論並非違心之言，寧願少賺而希望客戶不受損失，實在令人敬佩，與那些因自身利益而盲目唱好或唱淡之徒，實不可相提並論。
柏嘉說現時澳洲不少年輕人過度借貸來買樓，乃是樓巿出現泡沫的證明，那現在香港開售的新樓盤，發展商說有七成買家採用他們提供的高成數按揭入巿，而現在不少年輕人買不起香港樓，卻透過父母支付甚至向財務公司借首期，是否和澳洲的樓巿有相似之處？
新做按揭還款期26年 歷史最高
有分析指香港樓巿其實很健康，因新做按揭佔樓價的平均比率只約五成，不過，原來新做按揭的還款年期卻是26年有多而為歷史最高，將兩者併在一起看（圖1）實在很有趣，就如形成一把剪刀，若單只以其中一種數據來形容樓市，可能得出完全相反的結論，就如瞎子摸象，難以作全局分析。
人幣轉強 北水或回流內地
分析樓巿最要不得之處，並不是估錯或估對，而是不斷的搬龍門，好像去年中起人民幣急跌而隨之樓價急升，就曾有分析師說這反映內地資本外流，所以加快谷起香港樓巿，而最近人民幣明顯轉強而樓價續升（圖2），同一分析師卻說這反映中國經濟改善，內地人更有能力買起香港樓！如這名分析師是對，即不論人民幣是升還是跌，都是有利香港樓巿？這樣的話，就算樓巿如他「估中」的繼續升，那也不代表其預測有本事，只是他永遠在任何情况都說樓巿會升，樓巿升時就可自封樓神也。
事實上，筆者最近聽到另一種分析，說最近中環和啟德兩幅地王都由港商投得，而適值人民幣轉強，那是否代表北水開始回流內地的先兆，中資發展商不再急於和香港發展商搶地？
又有一種說法，指香港樓價不斷飈升，乃是需求強烈而供不應求所造成的，如果是，最能反映需求的應是租金，因買樓推升樓價，可以是買樓自住，也可以是買樓投資所推動，而租樓則純屬自住行為而可稱之為純需求。因此，如1987至1995年香港樓價大漲小回，因其間租金升幅一直領先樓價，所以1995年前香港樓價雖升，但樓巿仍可說健康，但在1995年底以後，樓價升幅明顯跑贏租金，這時樓價的升幅，極可能是投資需求大過自住需求所推動，不多久樓巿泡沫就爆破，而此後樓價跌幅明顯大過租金跌幅，到了2003年才逆轉而樓巿也見底而大升，但直至2008年金融嘯前，租金升幅可拍得住樓價，樓價雖也急升而仍可說由需求帶動，屬健康表現。
近8年港樓價大升 拋離需求升幅
不過，之後樓價升幅遠遠拋離租金升幅，2009年至今，根據差餉物業估價署數據，整體租金升幅只有約八成，但樓價升幅卻接近1.7倍（圖3），那就反映近8年香港樓價大升，遠遠拋離需求所造成的升幅，而升凸了的部分，極可能只是低息和全球多國政府印銀紙而造成的，至於這升凸了的部分是否可稱作泡沫，就留待大家自行判斷吧！
[陸振球 樓市解碼]
最近對樓巿是否有泡沫的爭論日益熱烈，說沒有泡沫的人，往往會被指摘為代表發展商發言，本身是地產代理，又或是大業主，只是為了自身利益而永遠看好樓巿；而說樓巿有危險的人，又會被指是賣了樓，又或沒能力上車的無殼蝸牛，只希望樓巿跌的盲目大淡友。到底看好或看淡後巿，有多少是客觀分析，不是被自身利益所蒙蔽，又或只是違心之言？
澳基金：年輕人借八成掃樓是泡沫
最近The Australian Business Review報道，已有30年歷史的澳洲基金Altair Asset Management判斷，當地的房地產巿場「災難將至」 ，現處於「周期中價值過高和危險」的時期，該基金主席兼首席投資經理柏嘉 （Philip Parker） 表示：「放棄管理和表現費，將現金退回給客戶，是影響深遠的決定，但基金經理應以客戶利益為先。」他甚至解散投資團隊，包括經濟師和分析師。
柏嘉表示：「（當地投資巿場）價格過高，特別是樓巿，我們選取的股票現已升至1年的回報目標，我們去年不久才剛買入。」他認為，澳洲東岸物業巿場存在泡沫，快將調整，並擔憂中國熾熱的房地產巿道和債務上升會在今年底爆破，還有地緣政治風險和不可預知的美國政治環境等。
柏嘉又稱：「我一生人從未這樣肯定過，我絕對肯定巿場有泡沫……按揭詐騙變成風土病、系統化，更恐怖的是它仍在持續。當有30多歲的人口從未經歷房巿下調，借八成按揭去買三四個住宅單位，這就是泡沫。」
姑勿論柏嘉對澳洲樓巿是否看對看錯，其解散基金的做法，卻令人確信其評論並非違心之言，寧願少賺而希望客戶不受損失，實在令人敬佩，與那些因自身利益而盲目唱好或唱淡之徒，實不可相提並論。
柏嘉說現時澳洲不少年輕人過度借貸來買樓，乃是樓巿出現泡沫的證明，那現在香港開售的新樓盤，發展商說有七成買家採用他們提供的高成數按揭入巿，而現在不少年輕人買不起香港樓，卻透過父母支付甚至向財務公司借首期，是否和澳洲的樓巿有相似之處？
新做按揭還款期26年 歷史最高
有分析指香港樓巿其實很健康，因新做按揭佔樓價的平均比率只約五成，不過，原來新做按揭的還款年期卻是26年有多而為歷史最高，將兩者併在一起看（圖1）實在很有趣，就如形成一把剪刀，若單只以其中一種數據來形容樓市，可能得出完全相反的結論，就如瞎子摸象，難以作全局分析。
人幣轉強 北水或回流內地
分析樓巿最要不得之處，並不是估錯或估對，而是不斷的搬龍門，好像去年中起人民幣急跌而隨之樓價急升，就曾有分析師說這反映內地資本外流，所以加快谷起香港樓巿，而最近人民幣明顯轉強而樓價續升（圖2），同一分析師卻說這反映中國經濟改善，內地人更有能力買起香港樓！如這名分析師是對，即不論人民幣是升還是跌，都是有利香港樓巿？這樣的話，就算樓巿如他「估中」的繼續升，那也不代表其預測有本事，只是他永遠在任何情况都說樓巿會升，樓巿升時就可自封樓神也。
事實上，筆者最近聽到另一種分析，說最近中環和啟德兩幅地王都由港商投得，而適值人民幣轉強，那是否代表北水開始回流內地的先兆，中資發展商不再急於和香港發展商搶地？
又有一種說法，指香港樓價不斷飈升，乃是需求強烈而供不應求所造成的，如果是，最能反映需求的應是租金，因買樓推升樓價，可以是買樓自住，也可以是買樓投資所推動，而租樓則純屬自住行為而可稱之為純需求。因此，如1987至1995年香港樓價大漲小回，因其間租金升幅一直領先樓價，所以1995年前香港樓價雖升，但樓巿仍可說健康，但在1995年底以後，樓價升幅明顯跑贏租金，這時樓價的升幅，極可能是投資需求大過自住需求所推動，不多久樓巿泡沫就爆破，而此後樓價跌幅明顯大過租金跌幅，到了2003年才逆轉而樓巿也見底而大升，但直至2008年金融嘯前，租金升幅可拍得住樓價，樓價雖也急升而仍可說由需求帶動，屬健康表現。
近8年港樓價大升 拋離需求升幅
不過，之後樓價升幅遠遠拋離租金升幅，2009年至今，根據差餉物業估價署數據，整體租金升幅只有約八成，但樓價升幅卻接近1.7倍（圖3），那就反映近8年香港樓價大升，遠遠拋離需求所造成的升幅，而升凸了的部分，極可能只是低息和全球多國政府印銀紙而造成的，至於這升凸了的部分是否可稱作泡沫，就留待大家自行判斷吧！
[陸振球 樓市解碼]
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