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【明報文章】梁振英政府尚有6周便卸任，上周突然發出新聞通告，表示「房屋協會接獲政府邀請，研究大欖和馬鞍山郊野公園邊陲兩幅土地，探討生態、景觀、美觀價值、康樂與發展潛力、實際限制等方面」。通告沒有說明政府推行研究的政策目標或為何偏要邀請房協操刀，只稱「研究旨在提供客觀分析，讓社會可進行理性討論」。但究竟為何討論？為誰討論？雖然市民對梁振英使用語言偽術已經見怪不怪，但明明政府意欲推行一項新政策，為何要遮遮掩掩、語焉不詳？
開發郊野公園並非新議題，2012年梁振英競選特首時已被多番追問。他當時含糊其詞，因為深知社會對此有極大反響。5年後的今天，他刻意啟動一項無法在落任前有實質進展的研究，只有兩種可能：一是脅迫下任特首延續他的政策方向；二是令社會轉移視線，不要聚焦於他任內無法兌現的政綱，甚至為自己的失敗尋找替罪羔羊。
梁振英一直聲稱土地房屋是他施政的「重中之重」，在任期間多次聲稱會「迎難而上」，2013年的首份施政報告更曾經說過「解決房屋問題，是本屆政府的首要任務」。5年任期將過去，事實勝於詭辯，客觀數字足以證明梁班子在土地房屋政策的三重失敗。
一、政策取向失敗
對於房屋政策，梁班子一直迴避核心問題：究竟政府角色是為了解決市民居住問題還是置業問題？前者強調房屋的使用價值，即是否人人可以安居「有瓦遮頭」；而後者側重房屋的交換價值，即是能否「上車」升值？雖然兩者有重疊，但政策方向不清晰便會衍生矛盾，結果「兩頭唔到岸」，這正是梁班子5年來失敗的地方。
從2012年中至2016年底，公屋輪候人數增加了約44%，普通家庭的公屋輪候時間從3年增至4.5年，私人樓宇的租金增加了18%，劏房數字急增三成有多。可是房委會從2007至2011年度共興建7.3萬伙出租公屋，但從2012至2016年度只得約6.3萬伙，不升反跌13%。
在梁振英任內，基層市民的整體居住環境愈變愈差，已是不爭的事實。但政府坐擁2萬億元總儲備，更是全港最大地主，豈會無能為力？抑或是投鼠忌器，不敢觸動「地產霸權」和由此衍生的既得利益？
二、樓價調控失敗
政府不肯把資源投放在資助房屋，是因為政策暗地裏向私人樓宇傾斜，美其名曰「為了協助港人特別是年輕一代置業」，但實情如何？
根據運輸及房屋局數字，2012年第二季，即梁振英上任前夕，一手新盤潛在供應是6.5萬伙，而截至2016年底，一手潛在供應達到9.4萬伙，所以新樓供應確實高出45%。但與此同時，差餉物業估價署私樓價格指數在2012年7月時為206.1點，2016年11月為306.7點，私人樓宇價格上升幅度為49%。私人房屋供應增加了，但市民置業變得更困難，香港榮升「全球房屋最難負擔城市」榜首，自力更生的年輕人要置業近乎絕望。這些數字揭穿了梁振英最愛營造的假象：「只要增加房屋供應便可解決住屋問題。」
世界各地政府調控樓價的辦法多得很，類似新加坡的成功例子也不少，但5年來梁班子從沒有表明決心要把樓價調控至特定目標水平。為什麼經濟增長有目標、控制通脹有目標，調控樓價不能有目標？實情是非不能也，實不為也。
三、土地開拓失敗
梁班子經常把「搵地起屋」掛在口邊，市民很容易有「政府搵地難」的錯覺。但細看清楚便明白政府從未認真投放資源開發土地，更不願意用政治資本掃除開發土地的障礙。
例如梁振英在2014年施政報告中提出，已物色全港約150幅具房屋發展潛力的用地，透過修改土地用途後可於5年內全部推出市場。但截至2016年9月底，政府只開展或完成了70幅用地的改劃程序。換言之，尚有超過一半的土地連改劃程序也未開展。這些內部程序與民間反對完全無關，只是說明了政府「歎慢板」、說一套做一套。
又例如在橫洲項目政府官員與鄉事勢力「摸底」後馬上「縮沙」，可見梁振英無意為了開發土地而得罪某些政治勢力，犧牲1.3萬個房屋單位視作等閒。見微知著，所謂政府「搏命搵地」只是一場哄騙市民的「政治騷」。
轉移社會視線 犧牲公眾利益
此情此景，梁振英不甘心於在房屋政策「三重失敗」的陰影中落任，但又礙於程序不能運用公帑貿然開發郊野公園土地，於是利用「梁粉」當主席的房屋協會開展研究，企圖一石二鳥：一是引動環保團體群起反對，轉移公眾視線；二是讓政府扮演受害者，「證明」政策失敗都是緣於反對派阻撓，絕非梁班子責任。
由此可見，今次爭議的焦點並非市民對房屋需求有多殷切，或兩幅郊野公園土地的生態價值有多高，而是政府此舉就是違反公眾利益。因為政府若不集中精力開發現成可用的土地，例如已選定改劃的土地、短期批租的閒置官地、已訂立賠償方案的棕地、部分預留作丁屋發展用地，包括粉嶺高爾夫球場在內的私人會所土地，以至迪士尼樂園早前同意放寬高度限制的周邊閒置土地等等，就必然會拖慢開發土地的整體步伐。
政府專業部門的資源已經十分緊絀，要衝破土地開發過程中必然碰到的權貴利益，更需要管治班子敢於付出政治資本。林鄭月娥的新班子難道不懂計算，硬要替梁振英揚起一條遮醜布，針對郊野公園打一場沒有必勝把握兼且5年內必然無法交出建屋成績的硬仗？
林鄭月娥應該明白，她理順房屋政策的最大挑戰不在於開發土地，而是如何應付不按常理出牌的「紅色資本」扭曲市場，否則香港樓市變成「全國大賭場」的分支，後果不堪設想。
作者是公共專業聯盟政策召集人
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[黎廣德]
開發郊野公園並非新議題，2012年梁振英競選特首時已被多番追問。他當時含糊其詞，因為深知社會對此有極大反響。5年後的今天，他刻意啟動一項無法在落任前有實質進展的研究，只有兩種可能：一是脅迫下任特首延續他的政策方向；二是令社會轉移視線，不要聚焦於他任內無法兌現的政綱，甚至為自己的失敗尋找替罪羔羊。
梁振英一直聲稱土地房屋是他施政的「重中之重」，在任期間多次聲稱會「迎難而上」，2013年的首份施政報告更曾經說過「解決房屋問題，是本屆政府的首要任務」。5年任期將過去，事實勝於詭辯，客觀數字足以證明梁班子在土地房屋政策的三重失敗。
一、政策取向失敗
對於房屋政策，梁班子一直迴避核心問題：究竟政府角色是為了解決市民居住問題還是置業問題？前者強調房屋的使用價值，即是否人人可以安居「有瓦遮頭」；而後者側重房屋的交換價值，即是能否「上車」升值？雖然兩者有重疊，但政策方向不清晰便會衍生矛盾，結果「兩頭唔到岸」，這正是梁班子5年來失敗的地方。
從2012年中至2016年底，公屋輪候人數增加了約44%，普通家庭的公屋輪候時間從3年增至4.5年，私人樓宇的租金增加了18%，劏房數字急增三成有多。可是房委會從2007至2011年度共興建7.3萬伙出租公屋，但從2012至2016年度只得約6.3萬伙，不升反跌13%。
在梁振英任內，基層市民的整體居住環境愈變愈差，已是不爭的事實。但政府坐擁2萬億元總儲備，更是全港最大地主，豈會無能為力？抑或是投鼠忌器，不敢觸動「地產霸權」和由此衍生的既得利益？
二、樓價調控失敗
政府不肯把資源投放在資助房屋，是因為政策暗地裏向私人樓宇傾斜，美其名曰「為了協助港人特別是年輕一代置業」，但實情如何？
根據運輸及房屋局數字，2012年第二季，即梁振英上任前夕，一手新盤潛在供應是6.5萬伙，而截至2016年底，一手潛在供應達到9.4萬伙，所以新樓供應確實高出45%。但與此同時，差餉物業估價署私樓價格指數在2012年7月時為206.1點，2016年11月為306.7點，私人樓宇價格上升幅度為49%。私人房屋供應增加了，但市民置業變得更困難，香港榮升「全球房屋最難負擔城市」榜首，自力更生的年輕人要置業近乎絕望。這些數字揭穿了梁振英最愛營造的假象：「只要增加房屋供應便可解決住屋問題。」
世界各地政府調控樓價的辦法多得很，類似新加坡的成功例子也不少，但5年來梁班子從沒有表明決心要把樓價調控至特定目標水平。為什麼經濟增長有目標、控制通脹有目標，調控樓價不能有目標？實情是非不能也，實不為也。
三、土地開拓失敗
梁班子經常把「搵地起屋」掛在口邊，市民很容易有「政府搵地難」的錯覺。但細看清楚便明白政府從未認真投放資源開發土地，更不願意用政治資本掃除開發土地的障礙。
例如梁振英在2014年施政報告中提出，已物色全港約150幅具房屋發展潛力的用地，透過修改土地用途後可於5年內全部推出市場。但截至2016年9月底，政府只開展或完成了70幅用地的改劃程序。換言之，尚有超過一半的土地連改劃程序也未開展。這些內部程序與民間反對完全無關，只是說明了政府「歎慢板」、說一套做一套。
又例如在橫洲項目政府官員與鄉事勢力「摸底」後馬上「縮沙」，可見梁振英無意為了開發土地而得罪某些政治勢力，犧牲1.3萬個房屋單位視作等閒。見微知著，所謂政府「搏命搵地」只是一場哄騙市民的「政治騷」。
轉移社會視線 犧牲公眾利益
此情此景，梁振英不甘心於在房屋政策「三重失敗」的陰影中落任，但又礙於程序不能運用公帑貿然開發郊野公園土地，於是利用「梁粉」當主席的房屋協會開展研究，企圖一石二鳥：一是引動環保團體群起反對，轉移公眾視線；二是讓政府扮演受害者，「證明」政策失敗都是緣於反對派阻撓，絕非梁班子責任。
由此可見，今次爭議的焦點並非市民對房屋需求有多殷切，或兩幅郊野公園土地的生態價值有多高，而是政府此舉就是違反公眾利益。因為政府若不集中精力開發現成可用的土地，例如已選定改劃的土地、短期批租的閒置官地、已訂立賠償方案的棕地、部分預留作丁屋發展用地，包括粉嶺高爾夫球場在內的私人會所土地，以至迪士尼樂園早前同意放寬高度限制的周邊閒置土地等等，就必然會拖慢開發土地的整體步伐。
政府專業部門的資源已經十分緊絀，要衝破土地開發過程中必然碰到的權貴利益，更需要管治班子敢於付出政治資本。林鄭月娥的新班子難道不懂計算，硬要替梁振英揚起一條遮醜布，針對郊野公園打一場沒有必勝把握兼且5年內必然無法交出建屋成績的硬仗？
林鄭月娥應該明白，她理順房屋政策的最大挑戰不在於開發土地，而是如何應付不按常理出牌的「紅色資本」扭曲市場，否則香港樓市變成「全國大賭場」的分支，後果不堪設想。
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[黎廣德]
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