善用轉按 節省按揭支出

【明報專訊】黃先生是一名公務員，數年前在港島買了一個自住物業。和大部分人一樣，當成功申請按揭後，除了每月的定期還款外，黃先生再沒有理會按揭的事。原來只要做適當的安排，簡單的按揭計劃也可以令黃先生的理財變得更好。


過了罰息期 可考慮轉按

早些時候，筆者為黃先生做了財務分析，留意到黃先生的按揭息率比現時銀行提供的高；黃先生的按揭計劃亦已過了罰息期，因此建議黃先生考慮轉按。轉按不但減低整體的利息支出，更令黃先生額外獲得一筆現金，而且每月的還款額也減少了。筆者再利用這筆每月額外的盈餘幫黃先生達成其他的理財目標。


黃先生當時置業的時候申請了公務員的首期貸款計劃，所以黃先生的樓契牽涉三方，包括政府、銀行及黃先生本人。黃先生選擇的銀行，對這類樓契只能提供最優惠利率（Prime）按揭計劃，即是所謂的P 按，按揭息率是2.15厘。因為申請按揭的時間倉促，黃先生日常的工作亦非常繁忙，最後他只好選擇了這個按揭計劃。


享現金回贈 兼降低每月供款

筆者向黃先生解釋，現時銀行同業拆息（HIBOR）按揭計劃，即是所謂的H按，一般可低至H+1.3厘甚至更低。以目前1個月銀行同業拆息大約為0.38厘計算，每年實際按揭利率大約為1.68厘，比黃先生原來的2.15厘低差不多0.5厘。換句話說，轉按後黃先生即時可以付較低的利息，一旦銀行同業拆息扯高，最差的情况亦只是和原來的按息一樣。而且成功申請轉按後，銀行會給予客戶現金回贈，一般最少也有1%，以黃先生的個案為例，他可以獲得約5萬元的現金，何樂而不為呢？


由於黃先生距離退休還有很長的時間，因此他選擇轉按後的供款年期為30年。公務員按揭貸款計劃規定，黃先生的新按揭貸款額不得多於原來的按揭餘額，即是不能加按套現。所以黃先生轉按後的貸款額不變，供款期則延長了（轉按前還有28年）。因此，每月的還款額比之前的減少了接近2000元。


另一方面，黃先生的保險是多年前購買的。筆者向黃先生解釋，因他現在有一個年幼的兒子，置業後又多了按揭貸款要承擔，所以他的責任比以前大了很多。


節省供款 可買危疾保險

但他卻因為工作忙碌而一直沒有檢視自己的保險是否提供足夠的保障給自己和家人，現在正好是時候檢視一下。


筆者建議黃先生可考慮用每月省下來的大約2000元，購買一份保障額100萬的危疾保險，保障自己之餘又能給予家人帶來足夠的保障，而且到退休時保單更預期可取回115萬。


林正宏

康宏理財服務有限公司助理聯席董事

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