曾淵滄﹕炒樓不如買四大地產股

【明報專訊】踏入2017年，中原城市領先指數幾乎沒有停止上升，去年底是135.89點，目前是155.45點，升了14.39%，人人都說升得很可怕。不過，如果與本地地產股的股價比較，樓價指數的升幅又低於地產股股價的升幅，以香港四大地產家族的股價為例，長實（1113）股價於去年底至今升19.2%，新地（0016）升20.4%，恒地（0012）升20%，而且不要忘記恒地年年10送1紅股，另外新世界發展（0017）升幅也達18.3%，全部跑贏中原樓價指數。


買樓辣稅抵消賺幅 還要蝕本

買樓好還是買股好？上述例子顯示買股比買樓好，不過，買樓可以取得大比例的貸款，有槓桿作用，放大你投資的力度，只要看得準，利潤自然更大。而且買股票最大的問題是壓力，每逢股價下跌，你就睡不着，第二天就把股票賣掉了，多少人在去年底買了的股票持有至今？


當然，在考慮要加上15%的印花稅，持貨不足一年買賣要付的20%特別印花稅，樓價上升14.39%根本被抵消了，沒有任何利潤，去年底買樓而現在賣掉，還要蝕本，因此買樓投機是完全不可能的，現在市場上可以說是零炒家，既然零炒家，為什麼仍然有許多人買樓不是為了自住，而是買來收租？理由是股市一會兒升，一會兒跌，能長期持有的人太少，許多人誤聽人家炒股票，炒虧了，就不相信股票，寧可買磚頭收租，租金回報率很低也無所謂，總是好過把錢放在銀行，好過不懂炒股票而炒股票，虧掉了。


股價遠低於資產淨值 市帳率低於1倍

目前香港的地產股幾乎全部是超值的，很符合價值投資者的選股條件。超值是因為目前地產股股價遠低於該股每股的資產淨值，市帳率全部都低於1倍，以上述四大地產家族的股價計算，折扣率最高市帳率最低的是新世界地產，市帳率僅0.51倍，這表示新世界地產的股價與資產淨值比較是折扣49%；恒地市帳率則為0.68倍，新地為0.72倍，長實是0.8倍。而且在計算市帳時所用的資產淨值，往往也比真正的市值低，所以每逢地產商賣掉手上的項目時會有利潤，利潤的產生就因為售價比帳面值高。


因此，現在買不起樓的人不妨考慮買本地地產股，如果樓價繼續上升，地產股股價也應該繼續上升；相反，如果你認為樓價已經見頂，又不想賣掉自住的樓房，也可以考慮沽空恒生指數內的房地產分類指數，或買房地產股的Put輪對冲風險。不過，大家也應該知道房地產股的股價與地產價不會完全同步，因為股價是資產淨值再加上投資者對未來的期望，目前地產股股價遠低於資產淨值，說明投資者對地產市道的前途並不看好。


大學教授

[曾淵滄 滄海明珠]