午言：房地產「去庫存」的偽命題

【明報文章】2016年中國經濟的發展也算是不慍不火、波瀾不驚，沒有出現大的金融風險；但有一個政策是相當失策的，就是所謂的房地產「去庫存」。


房地產「去庫存」是圍繞着供給側改革提出來的。去年中國的經濟增長放緩，加上外圍總有聲音在叫囂說「中國經濟要硬着陸」，搞得中國上層的管理者也有些許緊張。於是就有人提出了促進房地產行業「去庫存」帶動經濟發展的想法。確實，這麼多年來，樓價瘋漲，人人買樓投資，行行搞房地產開發，房地產行業已經成了一個至關重要的支柱行業。對其他幾個行業的拉動作用也很明顯。而且賣地的情况還決定了地方的財政收入。於是乎，2015年12月在北京舉行的中央城市工作會議上，提出了把化解房地產庫存放在了一個經濟社會發展的任務。房地產「去庫存」放到了國家政策層面，統一在所謂的供給側改革政策中。


結果已經證明了這是一個大錯特錯的政策。隨着各地出台的所謂刺激房地產發展措施，首先是一線城市的房價暴漲，深圳、上海、北京的房價完全失控。例如深圳的房價按年上漲接近80%，隨即二線城市也蠢蠢欲動，南京、杭州、成都的房價也開始瘋狂上漲。看到房價失控，中國政府只好在去年10月出台了新的房地產調控措施，限購、限貸、限價、限標等等措施紛紛出台。房地產庫存呢？根本沒有任何的實質解決。在人口淨流出的三四線城市，房地產的庫存量還是很大。一方面，因為購買力有限，供應量巨大，根本不存在什麼「去庫存」問題；另一方面，所謂的「去庫存」，房地產開發商還有15%的淨利潤可以賺。去多少庫存，房地產開發商就再建造出新的一批庫存，一邊建房一邊數錢，還可以一邊標榜自己響應國家的號召為經濟發展做貢獻。「去庫存」一定會是愈去愈多，荒謬無比。


中國巨大的房地產庫存，以及現有的人均持有面積，已經是一把懸在中國頭上的「達摩克利斯之劍」，而中國房地產泡沫的風險也已經異常巨大。所謂的「去庫存」政策只會把這個風險愈做愈大，最終失控崩盤，對中國經濟帶來巨大持久的負面影響。可怕的是這個嚴重政策失誤現在不僅沒有被檢討和反省，在2017年的當下，依然有不少經濟官員、專家在談論要重點去房地產庫存、要轉向三四線城市等等。


樂不思蜀 殊不知埋單時刻已到

眾多房地產上市公司剛剛公布的2016年業績基本上都是喜不勝收，15%的淨利潤加上20%以上的銷售增長。賣樓的很開心，今年準備繼續大賣特賣；買樓的也開心，今年房價不暴漲，也肯定不會跌；政府賣地也似乎很滿意，土地拍賣都要搞「熔斷」、要限價。各方都在一個如夢如幻的盛宴中，樂不思蜀；殊不知埋單的時刻已經到來……


作者是匯偉國際投資投資總監