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【明報文章】中文大學香港亞太研究所長期以來的民意調查資料顯示，房屋問題乃眾多社會問題的重中之重。現任特首上任時將解決房屋問題放在最優先施政範疇，希望爭取表現、提升民望。可惜，任期快將屆滿之際，問題依舊，某些問題甚至變本加厲。藉着特首競逐展開，本文旨在對房屋問題提出一些扼要觀察與建議，希望未來特首能認清問題真象、了解病源。
房屋問題源於4個層面
我們認為現時香港房屋問題根源於如下4個層面：
一、供求錯配而非失衡。
官方統計2015年底全港住戶對住房總比率是1000對1092。其中出租公屋比率是1000對1035，資助居屋是1000對1052，租置私樓是1000對1136。公屋及居屋空置比率（約5%）屬正常水平，但私樓（14%）則嚴重偏高。這種「有屋無人住，有人無屋住」現象，說明市場錯配而非失衡。私樓叫價愈高空置愈多，皆因利息偏低多年，業主機會成本低，不急於放租或放售。近年劏房現象日趨嚴峻，反映市場嚴重扭曲，公屋居屋供不應求，私樓租置高不可攀。供求錯配實非開發土地增加供應的獨步單方可解決。
二、辣招扭曲市場供求。
稅務辣招是寓禁於徵，排斥炒賣及投資，讓路置業安居。按揭辣招是信貸配給，抵消稅務辣招效益，成事不足敗事有餘。所謂「逆周期措施」——四成首期、壓力測試、年期設限、債務設限等關卡重重，更已荒腔走板，亦助長俗稱「財仔」的財務公司湧現，既不利金融穩定，亦令置業者望門興嘆、換樓者有心無力。而更為嚴重的，則是打斷了有利市場流轉的租置「換樓鏈」，令私樓轉手市場萎縮，無從發揮配對供求、議價平衡等固有功能。稅務與按揭辣招對立，互相排斥扭曲供求，正是問題癥結，即使增加供應，也事倍功半。
三、發展商反客為主控制樓價。
私樓正常流轉率約10%，即每年逾10萬宗轉手，近年驟跌過半至約5萬宗，皆因按揭辣招下，銀行借貸苛刻，殃及池魚。新盤銷情不受影響，每年成交仍有2萬宗，即佔總數約30%之多，皆因發展商因貨就價，又遷就買家購買力而度身設計樓盤，更提供二按借貸（即延遞首期）促銷，維持呎價不跌。轉手買賣萎縮，成交疲弱不足作樓價指標，市場效率大跌，此消彼長，發展商反客為主，私樓面積愈建愈細，呎價則愈開愈高，變相取得定價權。樓價高企，影響資助居屋售價，因以同區私樓打折扣；也影響市區重建賠償，因以同區7年樓齡私樓為準。惟更深遠者，是發展商投地出價日趨進取，顯示對後市大漲小回之信心。
四、公屋私樓未能相輔相成。
公屋照顧經濟能力低者，私樓滿足經濟能力高者，居屋是資助置業，介乎公屋與私樓之間，三者聯成租置階梯，組成住屋市場，本應相輔相成。市民在何處何時切入，視乎個人能力及需求而定，但只能任擇其一。近年置業需求日增，政府先後推出「綠置居」出售公屋及「白居二」（免補地價購居屋）流轉居屋等措施，表面回應訴求，實質擾亂政策。公營房屋是資助性質，設有資格審查防範濫用。公屋是補貼租住，對象是草根階層；居屋是資助置業，對象是公屋及私樓租戶，禁售期滿後，業主在補地價後自由轉讓。「綠置居」混淆福利住房與資助置業，因公屋若不流轉，不可能滿足安置需求。居屋轉讓市場不成氣候，因業主怎會放棄補地價後放售權利？所以「白居二」買家需補償賣家機會損失，始有望成交，轉讓叫價較補足地價者為高，是經濟規律。可見政府政策反覆，令公屋私樓市場未能有效分隔，無從發揮相輔相成功能。
4個方向的拆解之道
針對以上問題，我們提出如下4個方向的拆解之道：
一、撤銷個案為本按揭規管。
稅務辣招理應扭轉樓市，變成用家主導，卻事與願違，變成發展商主導，皆因按揭辣招變本加厲，妨礙置業。初次置業雖有優先，卻為四成首期惆悵，首期在手又為壓力測試煩惱等。按揭辣招之弊在於以個案為本，規管準則變成審批條件，欠缺彈性。正本清源，應讓市場發揮討價還價功能，重拾主導，關鍵是規管須改為按揭組合為本。其實香港銀行經營穩健、按揭經驗豐富、風險管理成熟，即使亞洲金融風暴及SARS雙重打擊下，呆壞帳損失也有限。財金官員何必越俎代庖？况且按揭個案之間有交互作用，個案風險總和未必充分反映實際組合風險。
二、推行組合為本風險規管。
在客觀市價基礎上，制訂按揭組合規管指標參數，以3年內新造按揭為本，規管整體借貸成數、還款負擔比率、拖欠壓力測試等。銀行若未達標，需購買「按揭（放貸人）保險」補救，始能享用特惠風險系數（50%）計算資本基礎。實務上，銀行再不用按本子審批，可就個別申請彈性調整按揭條件，包括須購買「按揭（借款人）保險」等，控制整體風險，符合規管要求。按揭貸款特色是「息隨本減」，而且借款人升職加薪後，負擔比率也減低；更約7年換樓一次，3年以上按揭拖欠風險會大減。
三、檢討公屋承襲政策。
公屋流轉低而輪候者日眾，皆因單位可隔代承襲，變相福利世襲，失去安置經濟能力最低者之原意。應檢討政策，單位承襲只限戶主配偶，取消隔代承襲權利，合資格成年子女須獨立申請，不能自動承襲父母單位。調整政策也可一併解決「富戶」佔用問題，因為公屋單位遲早須交還。此外，應取消「綠置居」，恢復公屋原意。
四、釋放居屋轉讓市場活力。
居屋是資助置業，政府是半個業主，原政策是吸引公屋「富戶」交還單位，也協助私樓租戶置業安居。不過政府不擬積壓資金，所以不設轉手市場，寧可容許業主收購政府業權，在私樓市場放售，禁售期短以加速公帑「回籠」。時移世易，居屋需求殷切，政府一面覓地加緊供應，又續容許居屋流失變成私樓，實自相矛盾。目前居屋約佔住房15%（公屋佔30%，私樓佔55%），市場規模不容忽視。應調整政策，擴大「白居二」轉手市場，並檢討補地價安排，減少或暫緩居屋流入私樓市場，買賣各取所需，充分發揮其在公屋與私樓間緩衝階梯功能。
應讓市場重拾動力 制衡地價樓價
所謂「解鈴還須繫鈴人」，我們建議未來特首在住房樓市問題上應改弦易轍，讓市場發揮功能重拾動力，制衡地價樓價，這樣才能撥亂反正，讓物業市場健康發展。香港是自由經濟開放市場，外來投資不能拒之門外，而住房又是民生之重，應雙管齊下，讓公屋居屋滿足大眾不同住宿需求，讓私樓吸納內外投資者欲望，各有市場相輔相成。
作者鄭宏泰是中文大學香港亞太研究所助理所長，陸觀豪是退休銀行家、中文大學香港亞太研究所名譽研究員
房屋問題源於4個層面
我們認為現時香港房屋問題根源於如下4個層面：
一、供求錯配而非失衡。
官方統計2015年底全港住戶對住房總比率是1000對1092。其中出租公屋比率是1000對1035，資助居屋是1000對1052，租置私樓是1000對1136。公屋及居屋空置比率（約5%）屬正常水平，但私樓（14%）則嚴重偏高。這種「有屋無人住，有人無屋住」現象，說明市場錯配而非失衡。私樓叫價愈高空置愈多，皆因利息偏低多年，業主機會成本低，不急於放租或放售。近年劏房現象日趨嚴峻，反映市場嚴重扭曲，公屋居屋供不應求，私樓租置高不可攀。供求錯配實非開發土地增加供應的獨步單方可解決。
二、辣招扭曲市場供求。
稅務辣招是寓禁於徵，排斥炒賣及投資，讓路置業安居。按揭辣招是信貸配給，抵消稅務辣招效益，成事不足敗事有餘。所謂「逆周期措施」——四成首期、壓力測試、年期設限、債務設限等關卡重重，更已荒腔走板，亦助長俗稱「財仔」的財務公司湧現，既不利金融穩定，亦令置業者望門興嘆、換樓者有心無力。而更為嚴重的，則是打斷了有利市場流轉的租置「換樓鏈」，令私樓轉手市場萎縮，無從發揮配對供求、議價平衡等固有功能。稅務與按揭辣招對立，互相排斥扭曲供求，正是問題癥結，即使增加供應，也事倍功半。
三、發展商反客為主控制樓價。
私樓正常流轉率約10%，即每年逾10萬宗轉手，近年驟跌過半至約5萬宗，皆因按揭辣招下，銀行借貸苛刻，殃及池魚。新盤銷情不受影響，每年成交仍有2萬宗，即佔總數約30%之多，皆因發展商因貨就價，又遷就買家購買力而度身設計樓盤，更提供二按借貸（即延遞首期）促銷，維持呎價不跌。轉手買賣萎縮，成交疲弱不足作樓價指標，市場效率大跌，此消彼長，發展商反客為主，私樓面積愈建愈細，呎價則愈開愈高，變相取得定價權。樓價高企，影響資助居屋售價，因以同區私樓打折扣；也影響市區重建賠償，因以同區7年樓齡私樓為準。惟更深遠者，是發展商投地出價日趨進取，顯示對後市大漲小回之信心。
四、公屋私樓未能相輔相成。
公屋照顧經濟能力低者，私樓滿足經濟能力高者，居屋是資助置業，介乎公屋與私樓之間，三者聯成租置階梯，組成住屋市場，本應相輔相成。市民在何處何時切入，視乎個人能力及需求而定，但只能任擇其一。近年置業需求日增，政府先後推出「綠置居」出售公屋及「白居二」（免補地價購居屋）流轉居屋等措施，表面回應訴求，實質擾亂政策。公營房屋是資助性質，設有資格審查防範濫用。公屋是補貼租住，對象是草根階層；居屋是資助置業，對象是公屋及私樓租戶，禁售期滿後，業主在補地價後自由轉讓。「綠置居」混淆福利住房與資助置業，因公屋若不流轉，不可能滿足安置需求。居屋轉讓市場不成氣候，因業主怎會放棄補地價後放售權利？所以「白居二」買家需補償賣家機會損失，始有望成交，轉讓叫價較補足地價者為高，是經濟規律。可見政府政策反覆，令公屋私樓市場未能有效分隔，無從發揮相輔相成功能。
4個方向的拆解之道
針對以上問題，我們提出如下4個方向的拆解之道：
一、撤銷個案為本按揭規管。
稅務辣招理應扭轉樓市，變成用家主導，卻事與願違，變成發展商主導，皆因按揭辣招變本加厲，妨礙置業。初次置業雖有優先，卻為四成首期惆悵，首期在手又為壓力測試煩惱等。按揭辣招之弊在於以個案為本，規管準則變成審批條件，欠缺彈性。正本清源，應讓市場發揮討價還價功能，重拾主導，關鍵是規管須改為按揭組合為本。其實香港銀行經營穩健、按揭經驗豐富、風險管理成熟，即使亞洲金融風暴及SARS雙重打擊下，呆壞帳損失也有限。財金官員何必越俎代庖？况且按揭個案之間有交互作用，個案風險總和未必充分反映實際組合風險。
二、推行組合為本風險規管。
在客觀市價基礎上，制訂按揭組合規管指標參數，以3年內新造按揭為本，規管整體借貸成數、還款負擔比率、拖欠壓力測試等。銀行若未達標，需購買「按揭（放貸人）保險」補救，始能享用特惠風險系數（50%）計算資本基礎。實務上，銀行再不用按本子審批，可就個別申請彈性調整按揭條件，包括須購買「按揭（借款人）保險」等，控制整體風險，符合規管要求。按揭貸款特色是「息隨本減」，而且借款人升職加薪後，負擔比率也減低；更約7年換樓一次，3年以上按揭拖欠風險會大減。
三、檢討公屋承襲政策。
公屋流轉低而輪候者日眾，皆因單位可隔代承襲，變相福利世襲，失去安置經濟能力最低者之原意。應檢討政策，單位承襲只限戶主配偶，取消隔代承襲權利，合資格成年子女須獨立申請，不能自動承襲父母單位。調整政策也可一併解決「富戶」佔用問題，因為公屋單位遲早須交還。此外，應取消「綠置居」，恢復公屋原意。
四、釋放居屋轉讓市場活力。
居屋是資助置業，政府是半個業主，原政策是吸引公屋「富戶」交還單位，也協助私樓租戶置業安居。不過政府不擬積壓資金，所以不設轉手市場，寧可容許業主收購政府業權，在私樓市場放售，禁售期短以加速公帑「回籠」。時移世易，居屋需求殷切，政府一面覓地加緊供應，又續容許居屋流失變成私樓，實自相矛盾。目前居屋約佔住房15%（公屋佔30%，私樓佔55%），市場規模不容忽視。應調整政策，擴大「白居二」轉手市場，並檢討補地價安排，減少或暫緩居屋流入私樓市場，買賣各取所需，充分發揮其在公屋與私樓間緩衝階梯功能。
應讓市場重拾動力 制衡地價樓價
所謂「解鈴還須繫鈴人」，我們建議未來特首在住房樓市問題上應改弦易轍，讓市場發揮功能重拾動力，制衡地價樓價，這樣才能撥亂反正，讓物業市場健康發展。香港是自由經濟開放市場，外來投資不能拒之門外，而住房又是民生之重，應雙管齊下，讓公屋居屋滿足大眾不同住宿需求，讓私樓吸納內外投資者欲望，各有市場相輔相成。
作者鄭宏泰是中文大學香港亞太研究所助理所長，陸觀豪是退休銀行家、中文大學香港亞太研究所名譽研究員
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