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【明報專訊】由於物業是非自住（投資）用途，最高只能做六成按揭，入息比率上限為40%，壓力測試基準為50%（假設利率上升3厘）。若以現金（150萬元）及月薪（未扣強積金前2.1萬元）計算，她可買到約320萬元的物業（以現時年利率2.15厘、30年供款期計算)，首期及相關費用約需137萬元，最低月薪要求約1.8萬元，每月供款約7,300元，符合現時盈餘情况。
經濟轉差 租金隨時不夠供樓
置業在-技術上是可行的，但實際上是不可行，因為現時市面上的320萬元物業絕無僅有，有的可能是較偏遠、較舊、較細小的單位，這類單位的投資價值較低，所以筆者並不建議在這時候為買而買！看來在未來多儲點彈藥才置業是較精明的做法！若多儲蓄3年，資金可增多31萬元，所購物業有望可增至400萬元樓價，首期及相關費用約需173萬元，每月供款約9,000元，最低入息要求約2.3萬元，相信難度不大（3年內增薪10%），若在增薪時也一併增加儲蓄額，置業大計相信有更多選擇及更具彈性！至於租金收入是否能否足夠支付每月供款，現時平均租金回報約3%，如購入400萬元物業，每月租金收入約1萬元，應可抵消供樓開支。在此筆者想說，租金收入和經濟的關連性較大，若經歷經濟低谷或滯脹，租金不足夠支付每月供款是有機會發生的，馬小姐需留意這個風險。
舊樓供款年期較短 壓力大
馬小姐有提及舊樓（40年以上樓齡）的收租回報率較高，純祽以數值來說是正確的，因舊樓的樓價相對較低，但筆者希望帶出以下考慮﹕
銀行批核按揭的其中一個重點是樓齡，銀行普遍採用「65減」的做法﹕即按揭只能維持至65年樓齡，換句話說，銀行只會批出較短年期的按揭，若供款年期為20年，同樣400萬元的物業，每月供款1.2萬元，比30年供款情况高出36%，最低入息要求增至約3萬元，難度大大增加，供款額亦可能超過租金收入，對馬小姐的現金流及淨回報有很大的影響。
舊樓的維修費用相對較高，次數亦較頻密，動輒需數以十萬計的資金，如未能支付，業主是有機會被釘契的，請馬小姐多注意。
鄺翠玲 美聯金融集團高級副總裁
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來函：寄香港柴灣嘉業街18號明報工業中心A 座15樓經濟版編輯收
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電郵：chlung@mingpao.com
◆來信請列明家庭或個人收入、開支、資產、欠債、理財目標及可承受風險。
[鄺翠玲 理財信箱]
經濟轉差 租金隨時不夠供樓
置業在-技術上是可行的，但實際上是不可行，因為現時市面上的320萬元物業絕無僅有，有的可能是較偏遠、較舊、較細小的單位，這類單位的投資價值較低，所以筆者並不建議在這時候為買而買！看來在未來多儲點彈藥才置業是較精明的做法！若多儲蓄3年，資金可增多31萬元，所購物業有望可增至400萬元樓價，首期及相關費用約需173萬元，每月供款約9,000元，最低入息要求約2.3萬元，相信難度不大（3年內增薪10%），若在增薪時也一併增加儲蓄額，置業大計相信有更多選擇及更具彈性！至於租金收入是否能否足夠支付每月供款，現時平均租金回報約3%，如購入400萬元物業，每月租金收入約1萬元，應可抵消供樓開支。在此筆者想說，租金收入和經濟的關連性較大，若經歷經濟低谷或滯脹，租金不足夠支付每月供款是有機會發生的，馬小姐需留意這個風險。
舊樓供款年期較短 壓力大
馬小姐有提及舊樓（40年以上樓齡）的收租回報率較高，純祽以數值來說是正確的，因舊樓的樓價相對較低，但筆者希望帶出以下考慮﹕
銀行批核按揭的其中一個重點是樓齡，銀行普遍採用「65減」的做法﹕即按揭只能維持至65年樓齡，換句話說，銀行只會批出較短年期的按揭，若供款年期為20年，同樣400萬元的物業，每月供款1.2萬元，比30年供款情况高出36%，最低入息要求增至約3萬元，難度大大增加，供款額亦可能超過租金收入，對馬小姐的現金流及淨回報有很大的影響。
舊樓的維修費用相對較高，次數亦較頻密，動輒需數以十萬計的資金，如未能支付，業主是有機會被釘契的，請馬小姐多注意。
鄺翠玲 美聯金融集團高級副總裁
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