【明報專訊】政府上周五推出被視為「世紀重招」的最高達樓價15％的額外短炒印花稅，令一眾缺乏實力博短炒的投資者全軍盡墨。不過，面對低息環境，美國又剛推出第2輪的量化寬鬆貨幣政策（QE2），市場資金依舊氾濫，與美元掛鈎的港元長期貶值趨勢料不變，即使政府重藥打擊樓市，通脹依然，租金或仍高企不下，究竟未買樓應否趁現時樓市氣氛回軟上車？有樓者應否趁機換入優質物業？現時又是否買樓作長線收租的好時機？
一直以來，買家均須支付物業印花稅；而是次所增加的額外短炒印花稅，乃指上周六（11月20日）或以後買入住宅物業，並於6個月內轉手，須收取交易金額15％之額外稅收；6至12個月內轉手則收10％；12至24個月內也要收取5％。該筆稅額則由買賣雙方共同分擔，至於分擔比例則由買賣雙方自行決定，部分代理如中原則倡議，該筆款項由賣方負責。
長線收租客 趁機執筍盤
措施一出，投資者包括炒家及長線收租客，用家包括上車客及換樓客，均就措施作出不同反應。炒家過去一般以2至3個月短炒，並以帳面獲利約一至一成半為目標，新招出台後，若6個月內轉售後便須支付大額短炒印花稅，舉例如炒家買入200萬元物業，即使未來6個月內樓價急升一成，假設一如中原倡議由賣方支付，物業轉售所獲得的賺幅，仍不足以抵消高達轉售價15％的額外印花稅，且還未計及原來的印花稅，以及買賣代理佣金開支（見表）。若預期樓價因措施調整，炒家更會蝕上加蝕，難怪炒家紛紛撻訂離場，或者減價求脫貨，令樓市短期受到震盪。
不過，由於措施實施後所買入的物業，若持貨2年後轉售便毋須支付額外印花稅，故對長線收租客而言，「分分鐘」藉此次調整期「執筍盤」收租。
買樓收租有錢落袋
雖然業界預料，受政府出招影響，即使原先計劃丟空，以便將單位交吉放售博短線圖利的投資者，亦紛紛將單位轉售為租，令租盤大增，短期租金或會受壓；不過，預期未來通脹肆虐下，租金大跌幅度有限，租金料仍足以支持供款。以買入200萬元物業收租，新例下非自住物業只可按五成樓價，按息2.5厘（非自住物業按息較自住物業高，一般自住可低至拆息約1厘），分20年攤還計算，每月供款僅5300元，假設以月租約8000元計算，月租仍遠較供款為高，甚至有錢「落袋」（見表）。
若物業只作自住，按息更低至1厘，更是遠低於月租。由此可見，若租金未來仍隨通脹上升，租轉買及買樓收租料將繼續成為主流，對樓市構成未持。此外，若計劃樓換樓，面對低息環境，按息亦低至1厘，每月供款中的本金遠較利息為多（見表），以換入樓價300萬元物業為例，七成按揭，分20年攤還，月供不足1萬元，供款本金佔約7900元。
利嘉閣董事總經理廖偉強表示，現時按息依然低企，若換樓自住毋須理會額外印花稅，換樓客不妨趁機執筍貨換入優質物業。中原地產住宅部董事總經理陳永傑表示，預計樓市最快農曆新年後才回復正常。
明報記者：陳天賜
