跳到主要內容

胡國興:安居置業:還是炒樓致富?(上)長青網文章

2017年02月22日
檢視個人資料
Submitted by 長青人 on 2017年02月22日 06:35
2017年02月22日 06:35
新聞類別
副刊
詳情#
【明報文章】香港商住用地連年短缺,樓價舖租高不可攀,這是沒有爭議的事實。政府需要滿足香港人基本的住屋需要,亦應提供選擇,滿足有能力人士的置業願望。


房屋政策需建基於社會共識

怎樣解決這困擾市民的問題有多種聲音,由開山填海發展郊野公園,至租金管制、加大辣招、空置稅、興建合作社增加公營房屋類別等的建議都有。在一眾意見的背後其實是兩種截然不同的理念,反映着香港人對未來社會以及年輕人對置業的不同期望﹕究竟我們只求安居樂業,還是希望以置業來致富?這是值得我們深入反思的問題,因為房屋政策需要建基於一種社會共識,或起碼要能照顧到不同的需要與期望。


其中一種是較傳統的、市場主導的意見,可由團結香港基金的房屋政策理念反映出來。基金學者對「置業」的立場,是旨在用置業階梯讓人藉着買樓致富;不能用來買賣致富的物業,就算擁有都不等於已經「置業」,所以批評政府過往的公屋租置計劃,由於賣到自由市場需要大幅補地價,所以不能提供租置的誘因。有關公屋租戶為何不願購置單位的心態,該基金有這樣的看法:「業主不僅支付了公屋的購買費用, 還須繳納逐年增長的管理費、分攤屋邨內公共維修保養的費用,平白承擔了許多額外的支出,卻不能通過出租、轉賣單位而獲得收益,不能享受物業增值帶來的利益價值,因此他們不會特別注意維護屋邨環境,亦不願意出資修理公共設施。優化環境和公共設施而使其樓價升值,對他們來說是事不關己!」


這是一個事實嗎?大部分居民都重視物業升值潛力多於居住環境嗎?如果事實是如此,我們的確應該致力發展置業階梯。但究竟已經終止了的租置計劃有沒有達到什麼作用呢?該基金指出,租置計劃於1998年實施以來,共有39個屋邨納入,共出售單位約13萬個,佔屋邨單位總數的65%。如果這計劃的推出是為了提供一個可租可買的選擇——讓租戶可以低價和100%按揭置業,毋須擔心入息資產的增長令自己失去資格,可留給子女,亦可免補地價在綠表市場買賣另覓心水單位——有65%的成交應該算是一個不錯的成績。


應重推公屋租置計劃

我認為這個計劃應該重新推出的,可以研究在不違初衷的前提下,微調補地價機制,但不同意基金建議的「補貼置業計劃」,該建議提出讓業主在自由市場出售物業時,只需補購買物業時的地價,而不是出售物業時的地價,這會造就業主在售樓時,取代政府享受歷年來樓價升值的所有利益,將現時政策倒轉。我認為這建議對政府和納稅人太不公平,等於由政府將地價升值的利益全盤送給了業主。基金的一個論點是,如果業主因缺乏誘因而不出售到自由市場,政府可獲的補地價根本是零,所以不如活化公屋市場為更多市民提供置業和致富的機會。我認為跟所有政策一樣,都必須釐清政策的原意與主旨:公營房屋也好、舊區重建也好,目的是為了滿足住屋和置業的需要,還是要利潤最大化?「補貼置業計劃」的另一個缺點就是會大大減低綠表市場的流通量——能夠賣到自由市場獲巨利,誰會賣給綠表市場買家?這是一個完全支持置業致富甚至可以說是炒樓致富的建議。


(特首參選人的答卷——闡釋政綱文章系列)

0
0
0
書籤
留言 (0)
確定