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【明報文章】香港商住用地連年短缺，樓價舖租高不可攀，這是沒有爭議的事實。政府需要滿足香港人基本的住屋需要，亦應提供選擇，滿足有能力人士的置業願望。
房屋政策需建基於社會共識
怎樣解決這困擾市民的問題有多種聲音，由開山填海發展郊野公園，至租金管制、加大辣招、空置稅、興建合作社增加公營房屋類別等的建議都有。在一眾意見的背後其實是兩種截然不同的理念，反映着香港人對未來社會以及年輕人對置業的不同期望﹕究竟我們只求安居樂業，還是希望以置業來致富？這是值得我們深入反思的問題，因為房屋政策需要建基於一種社會共識，或起碼要能照顧到不同的需要與期望。
其中一種是較傳統的、市場主導的意見，可由團結香港基金的房屋政策理念反映出來。基金學者對「置業」的立場，是旨在用置業階梯讓人藉着買樓致富；不能用來買賣致富的物業，就算擁有都不等於已經「置業」，所以批評政府過往的公屋租置計劃，由於賣到自由市場需要大幅補地價，所以不能提供租置的誘因。有關公屋租戶為何不願購置單位的心態，該基金有這樣的看法：「業主不僅支付了公屋的購買費用， 還須繳納逐年增長的管理費、分攤屋邨內公共維修保養的費用，平白承擔了許多額外的支出，卻不能通過出租、轉賣單位而獲得收益，不能享受物業增值帶來的利益價值，因此他們不會特別注意維護屋邨環境，亦不願意出資修理公共設施。優化環境和公共設施而使其樓價升值，對他們來說是事不關己！」
這是一個事實嗎？大部分居民都重視物業升值潛力多於居住環境嗎？如果事實是如此，我們的確應該致力發展置業階梯。但究竟已經終止了的租置計劃有沒有達到什麼作用呢？該基金指出，租置計劃於1998年實施以來，共有39個屋邨納入，共出售單位約13萬個，佔屋邨單位總數的65%。如果這計劃的推出是為了提供一個可租可買的選擇——讓租戶可以低價和100%按揭置業，毋須擔心入息資產的增長令自己失去資格，可留給子女，亦可免補地價在綠表市場買賣另覓心水單位——有65%的成交應該算是一個不錯的成績。
應重推公屋租置計劃
我認為這個計劃應該重新推出的，可以研究在不違初衷的前提下，微調補地價機制，但不同意基金建議的「補貼置業計劃」，該建議提出讓業主在自由市場出售物業時，只需補購買物業時的地價，而不是出售物業時的地價，這會造就業主在售樓時，取代政府享受歷年來樓價升值的所有利益，將現時政策倒轉。我認為這建議對政府和納稅人太不公平，等於由政府將地價升值的利益全盤送給了業主。基金的一個論點是，如果業主因缺乏誘因而不出售到自由市場，政府可獲的補地價根本是零，所以不如活化公屋市場為更多市民提供置業和致富的機會。我認為跟所有政策一樣，都必須釐清政策的原意與主旨：公營房屋也好、舊區重建也好，目的是為了滿足住屋和置業的需要，還是要利潤最大化？「補貼置業計劃」的另一個缺點就是會大大減低綠表市場的流通量——能夠賣到自由市場獲巨利，誰會賣給綠表市場買家？這是一個完全支持置業致富甚至可以說是炒樓致富的建議。
（特首參選人的答卷——闡釋政綱文章系列）
房屋政策需建基於社會共識
怎樣解決這困擾市民的問題有多種聲音，由開山填海發展郊野公園，至租金管制、加大辣招、空置稅、興建合作社增加公營房屋類別等的建議都有。在一眾意見的背後其實是兩種截然不同的理念，反映着香港人對未來社會以及年輕人對置業的不同期望﹕究竟我們只求安居樂業，還是希望以置業來致富？這是值得我們深入反思的問題，因為房屋政策需要建基於一種社會共識，或起碼要能照顧到不同的需要與期望。
其中一種是較傳統的、市場主導的意見，可由團結香港基金的房屋政策理念反映出來。基金學者對「置業」的立場，是旨在用置業階梯讓人藉着買樓致富；不能用來買賣致富的物業，就算擁有都不等於已經「置業」，所以批評政府過往的公屋租置計劃，由於賣到自由市場需要大幅補地價，所以不能提供租置的誘因。有關公屋租戶為何不願購置單位的心態，該基金有這樣的看法：「業主不僅支付了公屋的購買費用， 還須繳納逐年增長的管理費、分攤屋邨內公共維修保養的費用，平白承擔了許多額外的支出，卻不能通過出租、轉賣單位而獲得收益，不能享受物業增值帶來的利益價值，因此他們不會特別注意維護屋邨環境，亦不願意出資修理公共設施。優化環境和公共設施而使其樓價升值，對他們來說是事不關己！」
這是一個事實嗎？大部分居民都重視物業升值潛力多於居住環境嗎？如果事實是如此，我們的確應該致力發展置業階梯。但究竟已經終止了的租置計劃有沒有達到什麼作用呢？該基金指出，租置計劃於1998年實施以來，共有39個屋邨納入，共出售單位約13萬個，佔屋邨單位總數的65%。如果這計劃的推出是為了提供一個可租可買的選擇——讓租戶可以低價和100%按揭置業，毋須擔心入息資產的增長令自己失去資格，可留給子女，亦可免補地價在綠表市場買賣另覓心水單位——有65%的成交應該算是一個不錯的成績。
應重推公屋租置計劃
我認為這個計劃應該重新推出的，可以研究在不違初衷的前提下，微調補地價機制，但不同意基金建議的「補貼置業計劃」，該建議提出讓業主在自由市場出售物業時，只需補購買物業時的地價，而不是出售物業時的地價，這會造就業主在售樓時，取代政府享受歷年來樓價升值的所有利益，將現時政策倒轉。我認為這建議對政府和納稅人太不公平，等於由政府將地價升值的利益全盤送給了業主。基金的一個論點是，如果業主因缺乏誘因而不出售到自由市場，政府可獲的補地價根本是零，所以不如活化公屋市場為更多市民提供置業和致富的機會。我認為跟所有政策一樣，都必須釐清政策的原意與主旨：公營房屋也好、舊區重建也好，目的是為了滿足住屋和置業的需要，還是要利潤最大化？「補貼置業計劃」的另一個缺點就是會大大減低綠表市場的流通量——能夠賣到自由市場獲巨利，誰會賣給綠表市場買家？這是一個完全支持置業致富甚至可以說是炒樓致富的建議。
（特首參選人的答卷——闡釋政綱文章系列）
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