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【明報專訊】全球各主要經濟體近年都出現人口老化，原因有二。第一，現代城巿型經濟，鼓勵青壯年人縮小家庭規模，減少生育孩子數目。第二，老人健康改善，增長人均壽命，令社會平均年齡上升。如何照顧銀髮族的生活需要，已變成一門學問。經歷幾十年的和平時代，各經濟體的銀髮族都出現類似的情况。銀髮族辛勞半生，不少都存有積蓄。失去收入之後，積蓄需要支付生活費、承擔醫療費用等責任，擔子不輕。而且，各地中產最大資產就是自置居所，更加不宜亂動，一旦投資失誤，就會「臨老唔過得世」。因此就算坐擁不少資產，實際可花費的現金，或者未必太多。
自上世紀八九十年代起，長者居所已經成為房地產的專門類別，在發達國家都有房託專門經營。長者居所供退休人士居住，在美國大都集中在例如佛羅里達州等氣候怡人的地方。這些房託的經營模式各有不同，但主要特點都是長者先付款購買房託旗下的單位。之後每月按既定機制付款，以享家務助理和醫療服務。到了長者百年歸老之後，房託則會安排再出售單位，並且按事前協定的方式分帳。因為每月的支出，一般都與成本價有所折讓，因此長者在世時的現金支出不多。房託則在長者離世之後，分得出售單位的盈利。這種先用服務，最後付款的方式，跟安老按揭有一點類似。
先支出後收入模式 考驗現金流
不過這個模式亦有缺點。現今醫療科技進步，六七十歲的新進退休人仕，仍然非常健康，可以擔當重任。現年七十歲的特朗普就是例子。因此，按照常規退休之後，退休人士雖然未必願意再全職工作，但可能都希望繼續貢獻社會，或者擔任兼職，或者參與非牟利工作。假如突然放下所有事業，搬進這種長者居所，一時之間未必能夠適應。對整個社會而言，讓工作能力尚在，而且經驗豐富的一群賦閒在家，亦浪費資源。因此，到最後搬進這類長者居所的，或者都是需要更多支援的老人家。當這種自我選擇形成趨勢，都會增加對房託支援服務的需要，令房託的前期營運，更見困難。
無異與現代醫學科技對賭
另一方面，這類長者居所房託，盈利模式都是收入滯後。因為房託的主要盈利，來自長者百年之後的賣盤活動，結果形成房託投資者與醫學科技對賭。科技愈進步，房託就愈遲收錢，回報率亦愈低。就算撇開道德等問題，醫療科技在近半世紀一直進步，長者壽命愈來愈長，依靠將來收入的營利模式，發展愈見困難。
筆者演講或授課，往往都有一張圖片，指出商業房地產由50年前單指辦公室及商場開始，約20年前起開始加入物流物業及酒店資產。到了今天，連數據中心行業亦漸成熟，在新加坡已經有上巿數據中心房託。但是在房託日趨多元化，長者居所仍未成氣候，盈利模式未能成功，或者就是主因。
安泓投資總監
[楊書健 泓觀亞太]
自上世紀八九十年代起，長者居所已經成為房地產的專門類別，在發達國家都有房託專門經營。長者居所供退休人士居住，在美國大都集中在例如佛羅里達州等氣候怡人的地方。這些房託的經營模式各有不同，但主要特點都是長者先付款購買房託旗下的單位。之後每月按既定機制付款，以享家務助理和醫療服務。到了長者百年歸老之後，房託則會安排再出售單位，並且按事前協定的方式分帳。因為每月的支出，一般都與成本價有所折讓，因此長者在世時的現金支出不多。房託則在長者離世之後，分得出售單位的盈利。這種先用服務，最後付款的方式，跟安老按揭有一點類似。
先支出後收入模式 考驗現金流
不過這個模式亦有缺點。現今醫療科技進步，六七十歲的新進退休人仕，仍然非常健康，可以擔當重任。現年七十歲的特朗普就是例子。因此，按照常規退休之後，退休人士雖然未必願意再全職工作，但可能都希望繼續貢獻社會，或者擔任兼職，或者參與非牟利工作。假如突然放下所有事業，搬進這種長者居所，一時之間未必能夠適應。對整個社會而言，讓工作能力尚在，而且經驗豐富的一群賦閒在家，亦浪費資源。因此，到最後搬進這類長者居所的，或者都是需要更多支援的老人家。當這種自我選擇形成趨勢，都會增加對房託支援服務的需要，令房託的前期營運，更見困難。
無異與現代醫學科技對賭
另一方面，這類長者居所房託，盈利模式都是收入滯後。因為房託的主要盈利，來自長者百年之後的賣盤活動，結果形成房託投資者與醫學科技對賭。科技愈進步，房託就愈遲收錢，回報率亦愈低。就算撇開道德等問題，醫療科技在近半世紀一直進步，長者壽命愈來愈長，依靠將來收入的營利模式，發展愈見困難。
筆者演講或授課，往往都有一張圖片，指出商業房地產由50年前單指辦公室及商場開始，約20年前起開始加入物流物業及酒店資產。到了今天，連數據中心行業亦漸成熟，在新加坡已經有上巿數據中心房託。但是在房託日趨多元化，長者居所仍未成氣候，盈利模式未能成功，或者就是主因。
安泓投資總監
[楊書健 泓觀亞太]
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