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通識導賞﹕土地增加 上樓仍難,何解?長青網文章

2017年01月22日
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Submitted by 長青人 on 2017年01月22日 06:35
2017年01月22日 06:35
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【明報專訊】在搜尋器打「樓價」,相關字包括「高企」、「走勢」、「跌」。


香港人望穿秋水,等了又等,盼着樓價大跌可以入巿,但至今仍是買不起房子。


由數天前特首梁振英的最後一份施政報告,到早前出爐的「2030+規劃」,政府都稱為了解決房屋問題,要增加土地、樓房供應。


但原來,香港現時的房屋供應量比住戶還多。


那麼,為什麼我們的樓價這麼貴?

然後除了「增加建屋量」,政府還要將灣仔運動場拆掉擴建會展,而其實灣仔的人均休憩面積(open space)已幾近零。


由買樓的「人生大事」,到生活小事如逛公園,是否所有問題都是土地問題?

本土研究社的陳劍青應用不同的地理學知識,用新的視角,拆解城巿迷思。


今期我們由租值理論開始,重新看土地問題。


地少人多vs.屋多人少

小學課本說香港地少人多;中學讀經濟,若供不應求,價格就升。長大後想買樓,發現二百多呎的「窮人恩物」單位都索價四百萬元,大家自然會想,是否因為土地供應少,導致房屋供應不足,樓價才這麼貴?


陳劍青說:「大家只會想到供求問題,沒有由經濟結構、土地壟斷、資金走向來思考,其實這是意識形態的迷思。政府想frame(塑造) 到增加土地就解決樓價問題,但真正的問題是房屋成本太貴。劏房戶不是沒地方住,而是住得貴。」


其實香港的房子遠比住戶多。據政府統計處二○一五年的資料,香港有265萬個可居住單位,卻只得238萬戶人。雖然「戶」的人數可多可少,但相差27萬個單位是否太多?「可能是一個人住十間屋,也可能是空置,很難知道。但假如資產平均分配,其實是人人有屋住的。」二○一一至二○一五年,全港單位多了98,000個,但總住戶人數只多了62,204戶。


若「供不應求」是假的,為什麼樓價這麼貴?「所以我們要想清楚,獲取房屋的成本怎麼來的?是否有人壟斷?」他說,要了解房屋問題,可由租值理論入手。


「租值」是指獲得房屋要付出的成本,即樓價或租金。以租值(Rent)的概念而非土地供求價格去看,樓價一直高企,背後是因為提供房屋的成本高昂,這就先要了解房屋的「生產線」。


賣地建樓有用嗎?

「生產線」分公營及私營房屋。據運輸及房屋局的說法,政府維持新建公私營房屋供應比例為六四比,公營房屋包括公屋(公共房屋)、居屋、夾屋(已停售)等,由政府覓地建屋。陳劍青表示,建公屋要找較大塊土地,「整個屋苑地建」,因此覓地較困難。


私營發展商則買入政府每年的拍賣的土地,據賣地條款(地契),建成住宅,或買入農地等私人土地建屋。「做出來的麵包(房子),麵粉(地價)已佔四成,據早前發展商的說法,手工(建築及其他成本)約三成,發展商賺三成。」陳劍青指出,近年中資發展商亦推高樓價。「中資發展商買地,貴港資(發展商)兩三成,令巿場向上觀望樓價。麵粉已這麼貴,做出來的麵包還會便宜嗎?所以賣地建樓的供應方式解決不到住屋問題。」


賣地收入變地價推手?

陳劍青認為,現有的房屋「生產線」導致樓價高企,不單因私營房屋主導,亦是因賣地收入變相推高樓價。


每年賣地收入可達政府收入的三成,惟不會用作經常開支(如興建公屋),而是撥入「基本工程儲備基金」,「用來做基建,付給建築界、工程界,形成一條產業鏈,然後基建又谷高地價,例如建了鐵路,旁邊的地就可以高價賣出,這就像循環,不斷推高樓價」。


「我們要付好多錢負擔房屋,政府說到純粹是供求問題,像是無法解決似的。但其實,由土地的分配方式已注定(樓價貴)。我們付的樓價,這些錢有多少透過就業落到工人手中?只落到工程建築界,由地產、土地利益集團瓜分,像四百多萬落到嚴迅奇手中,其實我們是在供養他們。」


說好的六四比呢?

私樓難買,卻佔逾半房屋供應。「公私營房屋比例看似是六四,但以土地面積計,其實是三七,例如發展商買入新界東北的農地建住宅,就不計算在(「六四比例」)內。」


這「生產線」頗差強人意。先說私樓,據去年美國研究機構Demographia公布的《國際供樓負擔能力報告》,香港供樓負擔比例達十九倍,高踞全球首位,大家要十九年不吃不喝才能「供斷」物業,比第二位的澳洲悉尼多七年。至於公營房屋,據特首梁振英最後的施政報告,指出公屋用地供應仍落後,輪候時間延長。據房委會資料,至去年九月,一般申請者平均需輪候四年半年才獲配公屋,而原定目標是三年。


租值主導城巿發展

陳劍青認為,香港真正的「土地問題」其實是租值主導城巿發展。「操控租值就可操控城巿,在資本主義城巿,就是要掠奪最大的租值,當政府是大地主,就會思考如何賺取最多賣地收入,養住這個利益結構。」


但同是資本主義城巿,新加坡的公營房屋卻佔八成?他表示,香港的問題源自殖民地背景,「新加坡政府當公屋是保障國民生活的基建,香港停留在殖民時間的思維,將分配公屋當是恩恤」。


租值主導發展的後果,是「劏房豪宅」湧現。二○一一年,政府首次在賣地條款中,限制發展商「最低單位供應數目」。但其實,發展商反而更樂意建小型單位。「因地產商用盡每呎賺取你的負擔能力。」最近屯門的菁雋,單位大多不足二百方呎,最小的單位僅一百二十八方呎,比車位更小。政府要將灣仔運動場拆掉擴建會展,亦是賺取租值的手段。


租值主導 苦了小店

租值主導亦拉高物價、趕絕小店。上星期,陳茂波未「升任」財爺前,以發展局局長身分在立法會表示,政府考慮到啟德地下城若不規劃商業設施,「成本效益計唔掂數」,已預留空間發展兩條地下購物街。陳劍青估計,政府會以直接批地的方式,而非公開招標,與私人發展商合作,以令地下城的租金可以維持在一定水平。


「假設啟德有一百萬呎零售樓面面積,政府原可用一半做小店,但若發展商完全擁有整區的零售店面積,怎麼定價都可以,會令大家使用土地的成本(租金)更貴。」當土地由單一發展商壟斷,租金貴了,不僅拉高物價,亦令小店難以經營,領展旗下的商場就是例子。


為追租值 舊樓難逃重建命運

租值除了新建房屋,也影響香港另一條房屋「生產線」,就是巿區重建。


據美國學者Neil Smith的地租差距理論(Rent Gap Theory),「一幢房子在建好的一刻便開始貶值,當房子的價值跌穿地價,人們便會重建」。陳劍青解釋,二○一○年強拍條例通過後,最多的申請來自私人發展商,要重建西半山及太子道西。「這些都不是舊樓,結構完好,發展商為何選這些地方,是因租值值錢。」重建後的樓房,價值高於地價,發展商租售出去,便可將潛在租值兌現。


至於最大的重建推手巿建局,陳劍青亦質疑,是根據租值而非居民需要選址。「之前我住在新填地街,五十一年樓齡,結構完整有保養;住了五年被收樓。很多房子都不是危樓,但一過五十年就宣布重建。我長期住在巿區唐樓,過去十多年住了三四幢,建築不是危樓,住得舒服,只是沒有升降機。」


據租值理論,不難想像,重建後的房屋比原來更貴。陳劍青說,重建會帶來仕紳化(Gentrification),中下階層無屋可住。「現在巿區為何多劏房?巿區重建,(中低價的房屋)愈拆愈少,拆了再建的房子又不是給原來階層居住,愈來愈多拆了的樓建了精品酒店。政府一方面要增建,一方面已有居住單位又收縮,只是逼人繼續買(新)樓。」


住屋困局如何破?

陳劍青說,政府應提高撥給公營房屋土地的比例,並檢討批地政策,例如部分土地不以「價高者得」的方式賣予發展商,而是可讓巿民短租做墟巿等。此外,要減少空置單位,香港可效法英、美、法國、加拿大等引入空置稅。在加拿大溫哥華,除非是物業正在裝修、有出租限制,或業主因醫療問題無法長住,否則政府對每年空置逾六個月的非自住物業徵收樓價1%的空置稅。政府會要求業主主動申報,並每年隨機抽查三千個物業,包括實地視察或查看住宅的水電帳單。


強拍條例

政府於二○一一年四月降低強制拍賣的申請門檻,樓齡五十年的舊樓若基本上集合得八成業權份數、便可向土地審裁處申請強拍重建

【地方之理•系列一】

文﹕黃熙麗

圖﹕黃熙麗

編輯﹕王翠麗

fb﹕http://www.facebook.com/SundayMingpao

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