中國新城鎮完成重組﹕做「城鎮化淡馬錫」

【明報專訊】自2014年獲內地政策銀行國家開發銀行旗下國開金融入股後，中國新城鎮（1278）經過兩年多業務重整，其作為國開行唯一負責新城鎮開發上市平台的雛形已逐步建立。日後業務會分兩大類，一是與地方政府合作的新城鎮項目開發，為公司提供穩定收入；二是下游運營投資，將類似於新加坡淡馬錫般，專門在城鎮化項目當中尋找高回報投資機會。


優先選財政穩健地方合作

中國新城鎮資本市場部副總經理潘伯豪稱，公司既定位國開行唯一城鎮化開發平台，日後項目亦會圍繞城鎮化國家政策，劃分兩大業務板塊。首先是與地方政府合作，包括棚戶區改造、PPP項目等涉及土地平整、拆遷基建的城鎮開發項目，並由政府承諾每年給予穩定回報。「國開行會為這些項目借貸予地方政府，確保開發成本，同時也憑藉國開行的信息，我們能夠優先選擇與財政較穩健的地方合作，回報有保證，而非外界想像般就算『豬頭骨』也要硬食」。


去年該公司通過這類投資固定收益項目，獲得稅前合約保證投資收入約2.6億元（人民幣，下同），平均回報率12.6%。潘伯豪稱，公司目標是每年能增加3至4個項目，每個項目回報率不低於12%，提供穩定的收入來源。


下游營運投資 屬長期發展

所以依靠固定收益「打底」，因中國新城鎮另一業務策略涉及到城鎮化項目的下游營運與投資，屬較長期發展。簡單而言，由於城鎮化項目的土地平整及規劃都由中國新城鎮負責，因此能優先得知部分土地發展用途，並能進一步參與優質物業項目開發，例如產業園、醫院、學校等，「城鎮化涉及土地面積極大，不會只限於住宅開發，還要有各類生活配套，這些配套項目便是公司投資對象，好像開發、營運及出租產業園」。


教育養老養生醫療列重點投資

潘伯豪續稱，該公司還可以參照新加坡淡馬錫的模式，對一些落戶於城鎮化項目中的優質企業進行股權投資，公司已選定教育、養老、養生、醫療及旅遊為重點投資板塊。其稍早前宣布與萬科（2202）合營開發北京門口溝產業園項目，便是下游營運業務的首個投資，預計最快2019年首批落成及帶來進賬。不過潘伯豪透露，今年可能還會有一至兩個項目落實，料將比與萬科合作的項目更快帶來收入。「總而言之，公司未來的藍圖是，透過城鎮化開發保障收入，利用下遊項目投資作為增長主要動力」。