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【明報文章】樓價不可負擔的問題已困擾香港多年。政府亦不敢怠慢，連番出招，就像早前調高和劃一非首次置業買家從價印花稅至15%（這些措施統稱為「辣招」）。類似「辣招」近年不少，全是由從價印花稅演化出來。雖然政府「辣招」多多，但樓價仍然高企不下。究竟政府是迎難而上、適度有為，還是藥石亂投？本文的目的是檢討和分析近年政府種種「辣招」，然後提出替代建議，以供參考。
長期以短期措施應付樓價高企
政府以往的印花稅措施比較簡單，只有從價印花稅一種。調高印花稅便成為打擊樓市的一大措施。在調高印花稅時，政府一貫把它說成是「短期措施」。事實上，自1988年4月1日起，政府只有提高而從未調低過從價印花稅稅率（註1）。政府長期以短期措施應付樓價高企問題，難怪香港樓價一路升多跌少。
政府在2010年11月20日開徵額外印花稅（額印），簡單的從價印花稅制自此變得複雜。起初，「額印」向兩年內同一物業買賣徵收5%至15%稅率。後來，政府於2012年10月27日「加辣」，把徵稅年期由2年增至3年和調高稅率至10%至20%。「額印」的目的是打擊短期買賣，藉此減低投機需求；但「針無兩頭利」，「額印」亦同時減低短期供應，因「額印」提供誘因，令業主把2至3年內購入物業轉售為租。需求和供應同時減少，互相抵消。因此，「額印」對樓價壓力有限，主要作用是令成交量下跌。
在「額印」「加辣」同日，政府亦開徵買家印花稅（買印）。「買印」向買家徵收15%印花稅，而香港永久居民可獲豁免。此舉的目的是減低海外需求，但也無可避免地減少供應。非香港永久居民業主會變得「惜售」，因他們將來購入物業需要繳付「買印」。同樣地，需求和供應同時減少，互相抵消，「買印」和 「額印」的作用相似。
辣招對成交影響大於樓價
另外，政府在2013年2月23日引入「較高印花稅」（高印），向非首次置業買家徵收雙倍從價印花稅，「高印」稅率高達8.5%。政府在2016年11月4日「加辣」，調高和劃一「高印」稅率至15%。雖然「高印」可以減低投資需求，但持有一個物業以上投資者會因一賣一買多繳稅款而「惜售」，供應隨之減少。
綜合以上分析，「額印」、「買印」和「高印」三「辣招」其實有辣有不辣，對成交影響大於樓價，所以「加辣」令成交銳減，卻不能有效地阻止樓價上升。
上述分析是較基本的經濟分析，更全面的經濟分析需要考慮市場如何預期政府未來會否「加辣」，甚至「減辣」。市場的預期是不可觀察的，我們只能大膽假設、小心分析，然後讓讀者自行判斷是否合理。
政府一方面認定從價印花稅是短期需求管理措施，但自1988年4月1日起從未調低過從價印花稅，已經超過28年。因此，我們假設市場預期將來從價印花稅是有加無減。
在2010年底，從價印花稅已實踐超過22年，事實證明效果不佳；政府卻在此時「加辣」，引入「額印」。約兩年後（即2012年底）「額印」開始失效，但政府仍然執迷不悟，為「額印」「加辣」和引入「買印」。「雙辣」（「加辣」後的「額印」和新的「買印」）失效更快，數月後（即2013年初）政府便要另外引入「高印」。這些所謂「辣招」明明對樓價無效，政府卻自以為「迎難而上」，繼續「適度有為」地「加辣」，在一個多月前為「高印」「加辣」。政府從沒汲取教訓，不斷地重複錯誤。我們可假設市場預期印花稅「辣招」有加無減。
一再加辣 不斷證明自己無知
市場預期印花稅和「辣招」有加無減有什麼意義？政府罔顧這些措施無效的事實，一而再再而三「加辣」，只是不斷向市場證明自己無知。每一次「加辣」只會令市場更相信政府對樓價無計可施，也想不到其他有效措施，市場便預期樓價繼續上升。在此預期下，買家追價、需求增加、業主「惜售」、供應減少、樓價上升，應驗市場預期。
政府頻頻出招、「辣招」多多，其實是藥石亂投。既然用錯藥，解決的方法不是加藥或減藥，而是換藥。印花稅和「辣招」的「負」作用是減少供應，換藥的目的是避免「負」作用，甚至是轉負為正，增加供應（註2）。
我的建議是向持有一個以上物業投資者（註3）和非香港永久居民業主徵收「超差餉」，「超差餉」等同現時應課差餉租值。應課差餉租值由差餉物業估價署評估，該租值是「假設物業在一個指定估價依據日期空置出租時，按年出租，估計可得的年租」（註4）。現時差餉為應課差餉租值5%，即「超差餉」是20倍差餉。「超差餉」可減少投資需求和海外需求，因投資者和海外買家需要每年繳付20倍差餉。
「超差餉」可同時增加供應，由於持有一個以上物業投資者和非香港永久居民業主需要每年繳付「超差餉」（即20倍差餉），但只要他們出售單位，便能避免繳付「超差餉」。「超差餉」不單沒有「辣招」的「負」作用，它還能轉負為正，在減少需求同時增加供應。
政府應立即停藥換藥
政府一方面把增加印花稅定為短期需求管理措施，但印花稅長期（超過28年）有加無減，可見政府目光如何短淺。政府近年更變本加厲，把簡單的印花稅制化為多種「辣招」，「辣招」其實對樓價「不辣」，明顯是用錯藥。政府現在應該立即停藥和換藥，停藥是把印花稅回復至最低水平，而換藥是引入「超差餉」，減少需求和增加供應，才能有望令高企樓價下跌。
註1：請參閱〈印花稅收費——不動產買賣或轉讓：由1988年4月1日至2010年3月31日〉（www.ird.gov.hk/chi/pdf/sd_pty_rates.pdf）
註2：以下的建議受郭國全先生啓發
註3：香港永久居民投資者的自住單位可獲豁免
註4：www.rvd.gov.hk/tc/faqs/rates.html
作者是香港大學經濟金融學院副教授
長期以短期措施應付樓價高企
政府以往的印花稅措施比較簡單，只有從價印花稅一種。調高印花稅便成為打擊樓市的一大措施。在調高印花稅時，政府一貫把它說成是「短期措施」。事實上，自1988年4月1日起，政府只有提高而從未調低過從價印花稅稅率（註1）。政府長期以短期措施應付樓價高企問題，難怪香港樓價一路升多跌少。
政府在2010年11月20日開徵額外印花稅（額印），簡單的從價印花稅制自此變得複雜。起初，「額印」向兩年內同一物業買賣徵收5%至15%稅率。後來，政府於2012年10月27日「加辣」，把徵稅年期由2年增至3年和調高稅率至10%至20%。「額印」的目的是打擊短期買賣，藉此減低投機需求；但「針無兩頭利」，「額印」亦同時減低短期供應，因「額印」提供誘因，令業主把2至3年內購入物業轉售為租。需求和供應同時減少，互相抵消。因此，「額印」對樓價壓力有限，主要作用是令成交量下跌。
在「額印」「加辣」同日，政府亦開徵買家印花稅（買印）。「買印」向買家徵收15%印花稅，而香港永久居民可獲豁免。此舉的目的是減低海外需求，但也無可避免地減少供應。非香港永久居民業主會變得「惜售」，因他們將來購入物業需要繳付「買印」。同樣地，需求和供應同時減少，互相抵消，「買印」和 「額印」的作用相似。
辣招對成交影響大於樓價
另外，政府在2013年2月23日引入「較高印花稅」（高印），向非首次置業買家徵收雙倍從價印花稅，「高印」稅率高達8.5%。政府在2016年11月4日「加辣」，調高和劃一「高印」稅率至15%。雖然「高印」可以減低投資需求，但持有一個物業以上投資者會因一賣一買多繳稅款而「惜售」，供應隨之減少。
綜合以上分析，「額印」、「買印」和「高印」三「辣招」其實有辣有不辣，對成交影響大於樓價，所以「加辣」令成交銳減，卻不能有效地阻止樓價上升。
上述分析是較基本的經濟分析，更全面的經濟分析需要考慮市場如何預期政府未來會否「加辣」，甚至「減辣」。市場的預期是不可觀察的，我們只能大膽假設、小心分析，然後讓讀者自行判斷是否合理。
政府一方面認定從價印花稅是短期需求管理措施，但自1988年4月1日起從未調低過從價印花稅，已經超過28年。因此，我們假設市場預期將來從價印花稅是有加無減。
在2010年底，從價印花稅已實踐超過22年，事實證明效果不佳；政府卻在此時「加辣」，引入「額印」。約兩年後（即2012年底）「額印」開始失效，但政府仍然執迷不悟，為「額印」「加辣」和引入「買印」。「雙辣」（「加辣」後的「額印」和新的「買印」）失效更快，數月後（即2013年初）政府便要另外引入「高印」。這些所謂「辣招」明明對樓價無效，政府卻自以為「迎難而上」，繼續「適度有為」地「加辣」，在一個多月前為「高印」「加辣」。政府從沒汲取教訓，不斷地重複錯誤。我們可假設市場預期印花稅「辣招」有加無減。
一再加辣 不斷證明自己無知
市場預期印花稅和「辣招」有加無減有什麼意義？政府罔顧這些措施無效的事實，一而再再而三「加辣」，只是不斷向市場證明自己無知。每一次「加辣」只會令市場更相信政府對樓價無計可施，也想不到其他有效措施，市場便預期樓價繼續上升。在此預期下，買家追價、需求增加、業主「惜售」、供應減少、樓價上升，應驗市場預期。
政府頻頻出招、「辣招」多多，其實是藥石亂投。既然用錯藥，解決的方法不是加藥或減藥，而是換藥。印花稅和「辣招」的「負」作用是減少供應，換藥的目的是避免「負」作用，甚至是轉負為正，增加供應（註2）。
我的建議是向持有一個以上物業投資者（註3）和非香港永久居民業主徵收「超差餉」，「超差餉」等同現時應課差餉租值。應課差餉租值由差餉物業估價署評估，該租值是「假設物業在一個指定估價依據日期空置出租時，按年出租，估計可得的年租」（註4）。現時差餉為應課差餉租值5%，即「超差餉」是20倍差餉。「超差餉」可減少投資需求和海外需求，因投資者和海外買家需要每年繳付20倍差餉。
「超差餉」可同時增加供應，由於持有一個以上物業投資者和非香港永久居民業主需要每年繳付「超差餉」（即20倍差餉），但只要他們出售單位，便能避免繳付「超差餉」。「超差餉」不單沒有「辣招」的「負」作用，它還能轉負為正，在減少需求同時增加供應。
政府應立即停藥換藥
政府一方面把增加印花稅定為短期需求管理措施，但印花稅長期（超過28年）有加無減，可見政府目光如何短淺。政府近年更變本加厲，把簡單的印花稅制化為多種「辣招」，「辣招」其實對樓價「不辣」，明顯是用錯藥。政府現在應該立即停藥和換藥，停藥是把印花稅回復至最低水平，而換藥是引入「超差餉」，減少需求和增加供應，才能有望令高企樓價下跌。
註1：請參閱〈印花稅收費——不動產買賣或轉讓：由1988年4月1日至2010年3月31日〉（www.ird.gov.hk/chi/pdf/sd_pty_rates.pdf）
註2：以下的建議受郭國全先生啓發
註3：香港永久居民投資者的自住單位可獲豁免
註4：www.rvd.gov.hk/tc/faqs/rates.html
作者是香港大學經濟金融學院副教授
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