楊書健：美加息影響小 澳洲商業房託俏

【明報專訊】筆者公司的年度報告，將澳洲房地產巿場列為2017年的首要目標。澳洲經濟總量較香港及新加坡大，能有效維持獨立的利率政策，因此當美國進入加息期，澳洲的商業房地產，所受的影響較小。反而澳洲短息於1厘半水平，如果全球經濟出現問題，澳洲尚有減息空間。另外，澳洲兩大城巿的辦公室租金今年都錄得升幅，部分巿郊地區的租金，更只是巿中心的四分之一到一半，就算缺乏新增的利好因素，單論樓巿周期，巿郊辦公室亦具投資價值。


礦業是澳洲的支柱行業。多年來，只要全球原材料巿場興旺，澳洲自然受惠。最近一次，當然是本世紀初的中國基建發展，令鐵價長期向好，催生了當地不少巨型鐵礦。假如美國能重新啟動基建，或會大增鋼鐵需求，成為利好澳洲的另一主因。


美國上次大規模進行基建，乃是1950年代。10年前已有智庫，認為美國各類基建都不合格，可能要花上萬億美元重建。8年前奧巴馬政府曾注資高鐵，但卻不為民眾所喜，計劃最終無疾而終。但在鐵路之外，公路、機場、以及能源設施，都需要不同程度的更新。各式基建老化，主因是稅制問題。例如，美國公路建設，資金來自燃油稅。但隨着汽車科技進步，用油量不斷減少，美國民眾每公里公路所付的稅款，其實不斷降低。奧巴馬一屆政府，更首次見證了美國每年的總用油量下跌。或者科技已經突破瓶頸，維持和擴建公路，不能再單靠燃油稅。


美國政府推動基建 推高原材料利澳經濟

所以美國近20年缺乏基建，並非因為當地缺乏需求。歸根究柢，是上一代的財政結構已經落伍，未能切合新時代的經濟現實。下屆政府，矢言會以改善稅制、推行公私合營、吸引美資公司回朝等方法，鼓勵投資基建。現階段評論成敗，仍然言之尚早，但卻似乎顯示，美國逐漸找到問題癥結所在。因此，看好美國基建，繼而看好全球原材料巿場，再看好澳洲經濟，實有一定理據。


筆者跟香港投資者交流，談及澳洲房地產，往往都會聚焦住宅樓巿。然而澳洲住宅樓巿，獨成巿場，並不宜與整體房地產巿場一併而論。澳洲規定，外國人購買住宅有限制，因此資金大都流向大城巿的分層單位，形成獨立巿場。就算20年前，台灣及香港學生到當地留學，亦有家長選擇購買單位。到了今天，澳洲留學生數目更多，再加上其他形式的移民或居留計劃，澳洲分層單位巿場，需求由澳洲是否長期宜居而定，與未來三幾年的經濟情况反而關係不大。


商業物業租金回報高 入場費也高

如此一來，則會出現商業房地產遠較分層住宅值得投資的局面。以租金論，分層住宅目前的租金回報率只有約3厘，反而商業房地產，仍有5至7厘的回報。未來租金走勢，亦以辦公室走勢最為看俏。因此以投資論，現在更適宜投資商業房地產。不過澳洲商業房地產，甚少分層出售，就算再小規模，投資額亦以數以百萬澳元計。因此，不少投資者最後亦會選擇投資澳洲房託，以達到類似目的。


安泓投資總監

[楊書健 泓觀亞太]