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【明報專訊】剛過去的周六獲永豐金融邀請出席投資講座，就息口變動對金融和資產巿場的影響進行分析。筆者認為，香港最近的10年政府債孳息率為1.36厘，已高於1.2%的通脹率，亦代表香港剛結束了維持近7年的實質負利率時代（即債息低於通脹率），投資者不得不小心。
在實質負利率的環境下，不論買入的股票的股息或樓宇的租金回報如何偏低，也會覺得好過持有現金被通脹蠶食購買力，投資者往往會降低了風險意識，就算是極低回報的投資項目，也會不惜高價追捧。然而，當實質利率回復至正數，大家便會開始思考，如非必要，原來資金也可暫時停泊風險相對較低的如存款或債券。
當然，香港的實質利率才剛由負轉正，或許還要觀察一下趨勢是否穩定，倘若之後息率再升，並與通脹率的差距拉闊，即實質正利率愈來愈高的話，人們投資股巿或樓巿，便一定會要求更高的股息率或租金回報率，這時除非公司獲利改善可以增加派息，又或樓巿租金隨經濟向好而升得快過通脹，否則股價或樓價便可能要承受壓力。
筆者計算了2001年起香港的樓價與香港實質利率的相關系數，原來這十多年系數高達0.8，亦即是說期間香港實質利率的變動，與同時的樓價變幅有80%相關！因此，大家對香港重回實質正利率，實在不可掉以輕心。
明報投資及地產版資深主編
[陸振球 主編的話]
在實質負利率的環境下，不論買入的股票的股息或樓宇的租金回報如何偏低，也會覺得好過持有現金被通脹蠶食購買力，投資者往往會降低了風險意識，就算是極低回報的投資項目，也會不惜高價追捧。然而，當實質利率回復至正數，大家便會開始思考，如非必要，原來資金也可暫時停泊風險相對較低的如存款或債券。
當然，香港的實質利率才剛由負轉正，或許還要觀察一下趨勢是否穩定，倘若之後息率再升，並與通脹率的差距拉闊，即實質正利率愈來愈高的話，人們投資股巿或樓巿，便一定會要求更高的股息率或租金回報率，這時除非公司獲利改善可以增加派息，又或樓巿租金隨經濟向好而升得快過通脹，否則股價或樓價便可能要承受壓力。
筆者計算了2001年起香港的樓價與香港實質利率的相關系數，原來這十多年系數高達0.8，亦即是說期間香港實質利率的變動，與同時的樓價變幅有80%相關！因此，大家對香港重回實質正利率，實在不可掉以輕心。
明報投資及地產版資深主編
[陸振球 主編的話]
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