內房熱潮 浙江酒店轉住宅賣 杭州商廈改公寓全數售罄

【明報專訊】內地樓市狂熱，另一邊廂卻面臨酒店和寫字樓供應過剩，令商業辦公樓項目改建住宅的情况重現江湖。有開發商瞄準需求，將酒店房間拆散當公寓售賣，相當於一層21戶，亦受到熱捧。分析認為樓市熾熱引發商辦項目「回春」，但商業住宅有諸多限制，而且沒住宅附帶價值，料「商改住」不會形成趨勢。


明報記者 武君

離上海兩小時車程的浙江嘉興，近期湧來大量上海買家，風捲殘雲掃入當地住宅。如星海灣樓盤共4棟樓已售罄，開發商見需求暢旺，趁勢將住宅旁擬建的酒店4至18層共300多間酒店房分拆成公寓出售。房間面積55至66平方米不等，總價50萬至60萬人民幣，折算每平方米8000至9000元人民幣，和該區普通住宅看齊。


住宅賣斷市 轉戰改建項目

有上海買家表示，想買該小區住宅但沒有貨源，售樓處人員向其推銷公寓，但產權只有40年，也沒廚房，不能使用煤氣。儘管如此，售樓小姐稱，4樓至13樓已經賣得七七八八，之後會再開盤14至18樓。


今年7月浙江政府剛剛出台方案，要求對非住宅商業房進行改建和盤活，酒店和寫字樓轉為酒店式公寓的現象又再興起。杭州金鉑灣和江濱瀾庭，都是寫字樓改建成的精裝公寓的例子，江濱瀾庭2014年作為寫字樓銷售時乏人問津，直到今年6月以酒店式公寓重新推出，首推164套單位當天就售罄。


商用物業限制多 回報未必佳

前幾日造成話題的深圳6平方米「鴿籠房」僑城尚寓，前身亦是由四星級酒店雅商會館改造而成。對商業用房改為住宅的合法性，中原地產首席分析師張大偉表示，一些商業項目規劃上不可以轉作住宅售賣，但若像僑城尚寓那樣，已經進行產權分割，每個單位有單獨產權，就可以轉讓，以二手房流程進行，不需要審批。


對多個城市收緊樓市政策會否催生改建潮，張認為住宅限購不會大幅刺激商業項目銷售，因商業項目首付也要50%，和被限購住宅首付的沒有太大區別，貸款利率更是1.1倍，高於普通住宅，而且住宅擁有學區房（就近入學）和落戶的附帶價值，酒店和寫字樓改造的商住房難以媲美，主要是投資價值，但內地租金回報率又太低。


易居中國執行總裁丁祖昱表示，商辦項目改為公寓的例子不少，尤其是商辦項目過剩的二三線城市，不過銷售一直不溫不火，因為近期樓市瘋狂而推升成交量，但畢竟不是住宅，即使價格較一般住宅便宜，但產品規格不如住宅，出售時營業稅也非常高，限制了商住公寓市場發展。