唐焱﹕內房拐點或將出現

【明報專訊】我們曾在年中時判斷，隨着（1）政府「因地制宜」對個別一二線城市土地政策及相應貨幣政策收緊；（2）股市、匯市經歷去年大幅波動後逐步修復；（3）去年同期樓市各項數據基數較大等因素下，內地房地產行業將在今年第三季度末及第四季度初出現調整，增速放緩。


樓價升幅擴 多城加強調控政策

根據中指院最新的百城樓價數據來看，9月中國房價連續14個月價量齊升，並且環比及同比增幅均有所擴大。近期，多個城市密集發布樓市調控政策，以應對該輪房屋市場的快速上漲，不論環比或同比增幅均有所擴大。根據中指院的數據，9 月全國100個城市新建住宅平均價格為12,617元（人民幣•下同）/平方米，環比上漲2.83%，漲幅較8月擴大0.66個百分點；其中，81個城市環比上漲，18個城市下跌，1個城市持平；樓價環比上漲的城市數量增加13個，其中漲幅在1%以上的城市有38個，較上月增加2個；環比下跌的城市數量减少11個，其中跌幅在1%以上的城市有6個，較上月增加4個；同比看來，中國100個城市新建住宅均價按年上漲16.64%，漲幅較上月擴大2.89個百分點。


不過，一線及核心二線城市增幅有所收縮，北京、上海等十大城市方面，9月住宅均價為每平方米24,372元，按月上漲3.41%，漲幅較上月擴大0.69個百分點；按年上漲21.49%，漲幅較上月擴大3.43個百分點。從數據上看，9月樓市的主要增長貢獻來自其他二線及部分熱門三線城市。


另一方面，最近8個城市先後發布樓市調控政策，由9月30日至10月2日三天內，共有8個城市公布新一輪的樓市調控政策，分別為北京、天津、蘇州、成都、鄭州、無錫、濟南、合肥。同時，我們預期福州、東莞、珠海、石家莊、青島等房價漲幅較快的核心二線城市，未來亦可能會開始樓市調控政策。


內房股負債比率升 風險漸增

根據中指院數據，2016年9月26日至2016年9月30日，當周監測的40個主要城市土地推出量環比增加6%，成交量環比减少57%，出讓金環比减少83%，樓面均價環比下降58%。其中，15個城市無土地推出，22個城市無土地成交。供應端的增長和需求端成交量的回落顯示出明顯對比，表明內房開發商對於內地樓市未來走勢不確定性的憂慮升溫。


隨着全國樓市緊縮政策出台城市數量愈來愈多，該輪樓市的增長拐點或將於近期來臨。只是資金投資出路有限，加上國人對房地產的獨特喜好，調整的幅度與時間未必有預期的深及長。在中央「去槓桿」的大環境，內房股負債比率不單沒有減少，反而上升，風險日益增加，投資者對此宜更加小心。


中國光大證券（國際）研究部主管

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