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【明報專訊】上月底聯儲局宣布暫不加息，同時將今年經濟增長預測從2%調低至1.8%。寬鬆貨幣環境預計持續，加上香港樓市近月氣氛良好，銀行紛紛調低按息。上周三大物業代理更聯同財務公司推出按揭優惠，800萬元以下一二手物業均最多可做九成按揭，某些更免壓力測試。但財務公司與按揭保險計劃提供的按揭存有差異，須小心選擇。
金管局去年初收緊物業按揭貸款規例，700萬元以下物業按揭供款與入息比率最高為六成。六成以外的按揭額度，準業主唯有選擇物業二按或按揭保險計劃。以往物業二按多數由發展商為新盤業主提供、或者是私人財務公司提供予業主作資金周轉之用，但本港樓價一直上升，加上按揭成數收緊影響準買家入市能力，上周中原、美聯及利嘉閣三大物業代理分別與財務公司聯手推出二按計劃，更將適用範圍擴闊至購買二手物業。
中原按揭伙康宏旗下 全期按息P-2厘
中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示，中原按揭客戶當中採用高成數按揭的比例連續5年增加，以今年頭9個月計算，就有33.4%的客戶使用高成數按揭置業，證明在銀行按揭收緊下，更多準買家需要高成數按揭貸款。
中原與康宏旗下的香港金融信貸有限公司推出兩款按揭優惠，800萬元或以下的住宅物業不分一二手均最高可做九成按揭，全期按息為P-2厘（P現為5.25厘）。
另外，800萬元以上的住宅物業或其他物業如工商舖、車位或村屋亦可最高做八成按揭，全期按息P-1厘，可免壓力測試。利嘉閣按揭代理亦推出類似的高成數按揭計劃，為800萬元或以下一二手住宅提供最高九成按揭，1200萬元或以下則最高八成，全期按息為P-2厘，毋須進行壓力測試。
美聯與經絡按揭轉介及易提款合作，為800萬元或以下一二手物業提供九成按揭、1200萬元或以下則提供最高八成按揭。易提款財務有限公司（ETC）向客戶提供高成數按揭貸款及債務重組方案，按揭並不需要提供收入息證明文件，亦免除手續費。
易提款財務毋須入息證明 免手續費
與以上的高成數按揭計劃相比，香港按揭證券有限公司提供的按揭保險計劃限制較多：以新置業貸款為例，只有購買400萬港元以下住宅的固定受薪人士才能夠獲九成按揭，最高供款比率亦不能超過月薪的45%。按揭保險計劃審查較嚴謹，而且最高僅接受樓價600萬或以下的物業承保，但利率較低，與銀行提供的一按相同，保費亦通常較物業二按的手續費低。
按保計劃 一按銀行不會反對
按揭保險計劃的另一好處是，一按的銀行不會提出反對。一般銀行會禁止借款人以相同物業再作其他抵押，因此業主申請物業二按時，如果被銀行發現違約（包括如將抵押物業加按，或由第三方取得按揭等），銀行有權按合約行使權利，例如要求借款人提前還款，即俗稱的「Call Loan」，這個情况較高可能出現在財務公司，一般由發展商提供的二按則已經銀行同意。使用以上數個物業代理提供的物業二按服務時，可以先查詢物業二按是否已獲得銀行同意，避免面對不必要的風險。
過去數月一二手物業均交投暢旺：據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料，二手住宅成交量由年初不足2000宗谷底逐步回升至7月份4457宗的水平；據一手銷售網及市場資訊，9月份一手暫已售出約3300伙，創出10年新高。
布少明：盤源漸消化 二手「價升量跌」
美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，盤源逐漸消化加上業主惜售下，二手樓9月份成交或跌穿4000宗水平，二手表現將呈「價升量跌」。一手市場由發展商加快步伐推盤帶動，估計2016年底前有機會推出的全新供應接近8000伙，當中大角嘴區及荃灣西區不乏約千伙之大盤供應，繼續吸引買家入場。
明報記者
[蘇樂恩 理財專題]
金管局去年初收緊物業按揭貸款規例，700萬元以下物業按揭供款與入息比率最高為六成。六成以外的按揭額度，準業主唯有選擇物業二按或按揭保險計劃。以往物業二按多數由發展商為新盤業主提供、或者是私人財務公司提供予業主作資金周轉之用，但本港樓價一直上升，加上按揭成數收緊影響準買家入市能力，上周中原、美聯及利嘉閣三大物業代理分別與財務公司聯手推出二按計劃，更將適用範圍擴闊至購買二手物業。
中原按揭伙康宏旗下 全期按息P-2厘
中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示，中原按揭客戶當中採用高成數按揭的比例連續5年增加，以今年頭9個月計算，就有33.4%的客戶使用高成數按揭置業，證明在銀行按揭收緊下，更多準買家需要高成數按揭貸款。
中原與康宏旗下的香港金融信貸有限公司推出兩款按揭優惠，800萬元或以下的住宅物業不分一二手均最高可做九成按揭，全期按息為P-2厘（P現為5.25厘）。
另外，800萬元以上的住宅物業或其他物業如工商舖、車位或村屋亦可最高做八成按揭，全期按息P-1厘，可免壓力測試。利嘉閣按揭代理亦推出類似的高成數按揭計劃，為800萬元或以下一二手住宅提供最高九成按揭，1200萬元或以下則最高八成，全期按息為P-2厘，毋須進行壓力測試。
美聯與經絡按揭轉介及易提款合作，為800萬元或以下一二手物業提供九成按揭、1200萬元或以下則提供最高八成按揭。易提款財務有限公司（ETC）向客戶提供高成數按揭貸款及債務重組方案，按揭並不需要提供收入息證明文件，亦免除手續費。
易提款財務毋須入息證明 免手續費
與以上的高成數按揭計劃相比，香港按揭證券有限公司提供的按揭保險計劃限制較多：以新置業貸款為例，只有購買400萬港元以下住宅的固定受薪人士才能夠獲九成按揭，最高供款比率亦不能超過月薪的45%。按揭保險計劃審查較嚴謹，而且最高僅接受樓價600萬或以下的物業承保，但利率較低，與銀行提供的一按相同，保費亦通常較物業二按的手續費低。
按保計劃 一按銀行不會反對
按揭保險計劃的另一好處是，一按的銀行不會提出反對。一般銀行會禁止借款人以相同物業再作其他抵押，因此業主申請物業二按時，如果被銀行發現違約（包括如將抵押物業加按，或由第三方取得按揭等），銀行有權按合約行使權利，例如要求借款人提前還款，即俗稱的「Call Loan」，這個情况較高可能出現在財務公司，一般由發展商提供的二按則已經銀行同意。使用以上數個物業代理提供的物業二按服務時，可以先查詢物業二按是否已獲得銀行同意，避免面對不必要的風險。
過去數月一二手物業均交投暢旺：據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料，二手住宅成交量由年初不足2000宗谷底逐步回升至7月份4457宗的水平；據一手銷售網及市場資訊，9月份一手暫已售出約3300伙，創出10年新高。
布少明：盤源漸消化 二手「價升量跌」
美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，盤源逐漸消化加上業主惜售下，二手樓9月份成交或跌穿4000宗水平，二手表現將呈「價升量跌」。一手市場由發展商加快步伐推盤帶動，估計2016年底前有機會推出的全新供應接近8000伙，當中大角嘴區及荃灣西區不乏約千伙之大盤供應，繼續吸引買家入場。
明報記者
[蘇樂恩 理財專題]
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