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【明報文章】用《史記》和《晉書》上的話說，橫洲項目，「遂使豎子成名」。這是香港房屋政策和現狀的一個縮影。筆者評論香港時事近25年，作為香港一名工程師，並不多說香港的房屋問題。這不是因為無知，而是事情複雜，牽連甚廣，盤根錯節，不容易說得清楚。做起來比說更難，就不多說了。不比法律問題，一件件都是可以說得清楚的。
同心協力的理想狀况只是烏托邦
回歸以來，3位行政長官似乎都想解決香港房屋問題。董建華的八萬五是大手筆，但未能因應市場作出調節，公屋、私屋的關係未能處理好，內地來港人士等情况又有變化，結果是虎頭蛇尾。即使如此，現在還有人懷念當初。曾蔭權的7年，不論是年度批地，還是總體批地，都是3位行政長官中最少的，即使他任後香港經濟已經穩步上揚，也任由香港房屋處於部分短缺狀態。劏房、籠屋，應「運」而生，成為一門生意。但他還是想開發部分邊境禁區土地，這也是大手筆，結果卻是無疾而終。到梁振英上任，香港的房屋問題已經相當嚴峻，掣肘甚繁，短缺甚多。政府統計是40多萬個單位，這可能還是低估了的。如果在10年內能夠填補，也算一大政績，但卻舉步維艱，用梁的話說是「粒粒皆辛苦」。
為什麼呢？因為政府的政策是「見縫插針」。在港島、九龍，幾乎沒有空地，「見縫插針」，只能是拆舊建新，項目很小，處理業權，周期很長，從供應側的角度看，成本也高。新界土地較多，但有相當一部分業權，已為蓄謀已久的大地產商所控制，有一部分業權在新界鄉紳手裏，只有一部分屬於政府。有些土地之上，又有各種經營者。如果這3部分業權者，加上經營者，可以同心協力，規劃協調，放棄私利，各自發展，共同解決香港的房屋問題，香港到2030年的房屋問題是可以解決的。但在香港，這種理想的狀况，只是烏托邦。
以橫洲為例，港府打算拿來興建17,000間公屋和居屋，沒有私屋，但只是綠地部分可以開發，可建4000多間，作為第一期。港府打算分3期開發，先易後難。第二、三期的土地屬於棕地，政府已經分租給不同的經營者，有修車的，有停車的，有放置空櫃的，林林總總。對這些各式各樣的經營者，港府要收回土地就需要賠償安置。而部分業權可能也未必在政府手裏。對這樣的土地，本來還不到場地平整、安排配套設施、築基蓋樓的條件。開發居住小區，也要有綠化，把綠地拿來開發，開發後又要綠化，有些浪費。但開發需要交通設施，有了交通設施就可以提高臨近土地的價格。如政府還沒有收回全部業權，有些地主可能還希望賣給地產商，將來蓋私樓，甚至豪宅，比賣給政府建公屋的價錢好，就會阻止政府開發，港府徵地權雖大，但有限度，有的項目計劃可能就要泡湯。
空缺單位是規劃事項 不是吵架問題
政府披露，已經找到152幅土地，可以提供約21萬個單位。可以設想，儘管152幅土地不會全都像橫洲，但有部分也難免有橫洲現象。如果有十幅八幅土地都要行政長官開記者會解畫，是否很麻煩？加上有些議員、政客要利用機會曝光，香港的媒體又喜歡捕風捉影，就會添加變故。
由此看來，「見縫插針」的政策還不如麥理浩當年的新市鎮計劃。香港空缺的40多萬個單位，可以居住100多萬人口。如果以40萬、50萬人作為一個新市鎮的容量，有這樣的兩三個新市鎮就足夠了。如果要建立一個衛星城市，有一個大嶼山也就足夠了。這是一件規劃事項，而不是在鎂光燈下吵架抽水的問題。
與新加坡相比較，香港有更多的得天獨厚的條件：一、香港還有一些可以「見縫插針」的土地，等適當時機處理，會有較好的經濟效益。但如強行規劃，只能自找苦吃。二、香港還有邊境禁區，通過與深圳協商規劃，可以在將來發揮巨大的協同效應。三、香港可以開發離島人口稀疏的區域，發展交通網，成為優良的旅遊消閒區域。四、根據《林區及郊區條例》、《郊野公園條例》、《海岸公園條例》等的規定，香港還可以將郊野公園精緻化，更具有觀賞價值，充滿園林公園景觀，並拿一部分土地解決香港的居住問題。香港的土地儲備增加了，房價就不會居高不下，這比什麼「辣椒」（辣招）都有效。
即使參照新加坡模式，進行填海造地，香港也還是有優勢的，香港的海域和島嶼遠比新加坡為多，香港日後的焚化爐的渣滓、建築廢棄物等就可以填海造地。
有人以為，香港有《保護海港條例》，有禁止在海港內填海造地的推定，所以不得再填海造地。這是誤解，上述禁止的推定是根據終審法院的一個判決做出的，但僅限於海港。狹義地說，僅限於在港島和九龍之間的維多利亞海港，不涉及可以填海造地的其他廣泛的區域，港府填海造地並沒有法律上的障礙，只要符合《前濱及海牀（填海工程）條例》的規定就可以了。
建議港府對豪宅丁屋僭建作深入研究
與「見縫插針」尋覓土地一樣，填海造地也要成本。如果計算各種政治、經濟、社會帳，前者並不便宜，後者的效益可能更大。但無論如何，都要用錢。筆者建議，港府對豪宅地宮僭建和丁屋頂層僭建展開深入調查研究，到底兩者僭建的面積多少？居住使用情况如何？如進行刑事化處理將牽涉多少專業和其他人士，司法成本多少？如強制回填養蟲、養老鼠會造成多少浪費？如強制拆除（除危樓外）會有什麼後遺症？可否按非刑事化處理？修例情况如何？可否按市值補地價？如不能一次過補地價，可否利用銀行貸款分期付款？香港金融市場是否有所壯大？所得補地價的財富估計有多少？可否專款專用，用於扶貧和土地開發（包括填海造地）？總體社會的反應如何？這不但可以解決「有法不依」的問題，而且可以減少浪費，增強法治意識，造福社會，解決香港房屋的老大難問題，還完全符合香港《基本法》第119條促進和協調房地產業發展之要旨。
作者是香港工程師、資深評論員
同心協力的理想狀况只是烏托邦
回歸以來，3位行政長官似乎都想解決香港房屋問題。董建華的八萬五是大手筆，但未能因應市場作出調節，公屋、私屋的關係未能處理好，內地來港人士等情况又有變化，結果是虎頭蛇尾。即使如此，現在還有人懷念當初。曾蔭權的7年，不論是年度批地，還是總體批地，都是3位行政長官中最少的，即使他任後香港經濟已經穩步上揚，也任由香港房屋處於部分短缺狀態。劏房、籠屋，應「運」而生，成為一門生意。但他還是想開發部分邊境禁區土地，這也是大手筆，結果卻是無疾而終。到梁振英上任，香港的房屋問題已經相當嚴峻，掣肘甚繁，短缺甚多。政府統計是40多萬個單位，這可能還是低估了的。如果在10年內能夠填補，也算一大政績，但卻舉步維艱，用梁的話說是「粒粒皆辛苦」。
為什麼呢？因為政府的政策是「見縫插針」。在港島、九龍，幾乎沒有空地，「見縫插針」，只能是拆舊建新，項目很小，處理業權，周期很長，從供應側的角度看，成本也高。新界土地較多，但有相當一部分業權，已為蓄謀已久的大地產商所控制，有一部分業權在新界鄉紳手裏，只有一部分屬於政府。有些土地之上，又有各種經營者。如果這3部分業權者，加上經營者，可以同心協力，規劃協調，放棄私利，各自發展，共同解決香港的房屋問題，香港到2030年的房屋問題是可以解決的。但在香港，這種理想的狀况，只是烏托邦。
以橫洲為例，港府打算拿來興建17,000間公屋和居屋，沒有私屋，但只是綠地部分可以開發，可建4000多間，作為第一期。港府打算分3期開發，先易後難。第二、三期的土地屬於棕地，政府已經分租給不同的經營者，有修車的，有停車的，有放置空櫃的，林林總總。對這些各式各樣的經營者，港府要收回土地就需要賠償安置。而部分業權可能也未必在政府手裏。對這樣的土地，本來還不到場地平整、安排配套設施、築基蓋樓的條件。開發居住小區，也要有綠化，把綠地拿來開發，開發後又要綠化，有些浪費。但開發需要交通設施，有了交通設施就可以提高臨近土地的價格。如政府還沒有收回全部業權，有些地主可能還希望賣給地產商，將來蓋私樓，甚至豪宅，比賣給政府建公屋的價錢好，就會阻止政府開發，港府徵地權雖大，但有限度，有的項目計劃可能就要泡湯。
空缺單位是規劃事項 不是吵架問題
政府披露，已經找到152幅土地，可以提供約21萬個單位。可以設想，儘管152幅土地不會全都像橫洲，但有部分也難免有橫洲現象。如果有十幅八幅土地都要行政長官開記者會解畫，是否很麻煩？加上有些議員、政客要利用機會曝光，香港的媒體又喜歡捕風捉影，就會添加變故。
由此看來，「見縫插針」的政策還不如麥理浩當年的新市鎮計劃。香港空缺的40多萬個單位，可以居住100多萬人口。如果以40萬、50萬人作為一個新市鎮的容量，有這樣的兩三個新市鎮就足夠了。如果要建立一個衛星城市，有一個大嶼山也就足夠了。這是一件規劃事項，而不是在鎂光燈下吵架抽水的問題。
與新加坡相比較，香港有更多的得天獨厚的條件：一、香港還有一些可以「見縫插針」的土地，等適當時機處理，會有較好的經濟效益。但如強行規劃，只能自找苦吃。二、香港還有邊境禁區，通過與深圳協商規劃，可以在將來發揮巨大的協同效應。三、香港可以開發離島人口稀疏的區域，發展交通網，成為優良的旅遊消閒區域。四、根據《林區及郊區條例》、《郊野公園條例》、《海岸公園條例》等的規定，香港還可以將郊野公園精緻化，更具有觀賞價值，充滿園林公園景觀，並拿一部分土地解決香港的居住問題。香港的土地儲備增加了，房價就不會居高不下，這比什麼「辣椒」（辣招）都有效。
即使參照新加坡模式，進行填海造地，香港也還是有優勢的，香港的海域和島嶼遠比新加坡為多，香港日後的焚化爐的渣滓、建築廢棄物等就可以填海造地。
有人以為，香港有《保護海港條例》，有禁止在海港內填海造地的推定，所以不得再填海造地。這是誤解，上述禁止的推定是根據終審法院的一個判決做出的，但僅限於海港。狹義地說，僅限於在港島和九龍之間的維多利亞海港，不涉及可以填海造地的其他廣泛的區域，港府填海造地並沒有法律上的障礙，只要符合《前濱及海牀（填海工程）條例》的規定就可以了。
建議港府對豪宅丁屋僭建作深入研究
與「見縫插針」尋覓土地一樣，填海造地也要成本。如果計算各種政治、經濟、社會帳，前者並不便宜，後者的效益可能更大。但無論如何，都要用錢。筆者建議，港府對豪宅地宮僭建和丁屋頂層僭建展開深入調查研究，到底兩者僭建的面積多少？居住使用情况如何？如進行刑事化處理將牽涉多少專業和其他人士，司法成本多少？如強制回填養蟲、養老鼠會造成多少浪費？如強制拆除（除危樓外）會有什麼後遺症？可否按非刑事化處理？修例情况如何？可否按市值補地價？如不能一次過補地價，可否利用銀行貸款分期付款？香港金融市場是否有所壯大？所得補地價的財富估計有多少？可否專款專用，用於扶貧和土地開發（包括填海造地）？總體社會的反應如何？這不但可以解決「有法不依」的問題，而且可以減少浪費，增強法治意識，造福社會，解決香港房屋的老大難問題，還完全符合香港《基本法》第119條促進和協調房地產業發展之要旨。
作者是香港工程師、資深評論員
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