何濼生：掌握樓市升跌 需辨別長短因素

【明報專訊】近來本港樓市復熾。上周中原城市八大指數齊升，為六周內第三次。中原城市領先指數CCL最新報138.70點，按周升1.56%。中原城市大型屋苑領先指數CCL Mass報140.12點，按周升1.61%。CCL(中小型單位)報138.33點，按周升1.52%。CCL、CCL Mass及CCL(中小型單位)齊創42周新高。CCL(大型單位)報140.52點，創37周新高，按周升1.74%。


很自然的一個問題是：何解樓市扭轉早前下跌的趨勢？何解息率預期上升，樓市不跌反升？這升勢可持續嗎？有人問：樓市不是早已偏離市場的購買力嗎？樓市偏離市場的購買力，不是就要下跌嗎？

要掌握樓市升跌的規律，先要明白短期因素和長期因素有別。先談長期因素。筆者認為人口因素和經濟狀况對住屋需求影響最大。明報投資及地產版資深主編陸振球曾撰文，引述郭炳聯說的香港結婚人數處於高水平。這本是利好的因素，但2015年的結婚數字為5.16萬宗，屬五年內最低。陸振球指出，可能是樓價高倒逼結婚宗數下跌。


戰後嬰兒潮子女 推高過去10年需求

其實比較穩妥的分析，應看適婚人數。筆者經常提出，千萬不要忘記戰後嬰兒潮對人口結構變化的影響。戰後嬰兒是一大群1945至1955左右出生的港人。他們今天是60至70歲的人士。他們的子女在過去十年間已屆適婚年齡，會推高結婚宗數。筆者翻查統計數字，發覺過去4個5年的平均結婚宗數分別為33695.4、36945.6、49769，和56440.4。這肯定是樓市需求的推動力。


這些數字其實包括再婚。如果光看首次結婚宗數，數字同樣出現明顯升幅。2000年左右約兩萬多宗；今天數字已升至3萬多宗。


港人的收入，眾所周知雖然有升幅卻大大落後於樓價。原因之一是按揭息低。按揭息低讓較高的樓價也可以負擔。但是有人說，按揭息縱然處於歷史低位，香港的樓價仍超出一般人負擔的能力。事實是一小撮香港人仍能負擔，否則何來買家？大家可還記得港人港樓的啟德1號都賣個滿堂紅？供應短缺的結果就是只有小部分仍能負擔仍願付價的人可買。


壓低地價 可能只益了地產商

又有人說，地價若然低一點，樓價不是可以低一點嗎？事實是除非供應增加，否則低一點的地價只會造就發展商高一點的利潤。或有人問，高企的建造費是不是樓價不跌的原因？答案要看長遠而言還是短期而言。短期而言，若信心大跌買家不敢入市，樓價仍可跌破重置成本。長期而言，這當然不可持續。無人建樓之下，樓價終會回升。


珠海學院商學院院長

[何濼生 濼觀天下]