【明報社評】國家中央級媒體《人民日報》上周竟然用「樓市瘋了？！」這樣的標題來形容內地的樓市。國家統計局公布的70個大中城市最新樓價，超過90%上漲。更為重要的是，這與中央要求今年「去庫存」 的主題背道而馳，需要去庫存的三四線城市未見有太大起色，沒有庫存問題的一二線城市卻大漲，漲幅之大之快超越想像，引發市場恐慌。有人甚至懷疑香港樓市這一輪的上升，也是受此波及。顯然，對於可能形成的新泡沫，內地政府必然要再出手干預，問題是調控之前，要切實找出問題的癥結，然後對症下藥，而且必須帶着對市場力量的敬畏心情，如履薄冰，如臨深淵。
新地王盲搶房樓市狂奔
股市靜游資多缺乏出路
據報道，深圳灣1號近期被一個客戶訂下兩套大平層公寓，面積分別為430平方米和510平方米，總價約6億人民幣。華僑城華寓9月上旬成交的一個單位，總價6600萬人民幣。而「樓盤一日光」、「兩分鐘時間揀樓」、「即時加價搶房」、「假離婚潮破限購」等怪現象，更是構成當下內地恐慌性購房的圖畫。
香港出現過的麵粉貴過麵包的現象也在內地頻現。一線城市屢爆「新地王」，北京延慶新城地塊成交價不僅創下區內新高，而且超出周邊新盤價3倍多。上海最貴「地王」創造者，其2015年銷售收入不過295億元人民幣，但其今年買地總價值卻超過345億。截至8月，內地31家房企搶地用去逾百億人民幣。
國內外經濟專家都擔心內地陷入新一輪房地產泡沫。內地房地產總值當下已達到GDP的4倍，而樓價與收入之比正在以幾何級速度增長。在國際，房價收入比超過6倍便被稱為房地產泡沫。在香港，這個比率是19倍，但內地北京、上海、廣州等一線城市均超過30倍，深圳市更達到了駭人聽聞的70倍。難怪英國《金融時報》稱，全球房價最難負擔城市的前10名，都被中國城市包辦，中國房地產市場「正以非理性的速度狂奔」。
香港樓市有升有跌，但內地改革開放30年未見樓價跌過。也許，這就是內地這一輪樓市大漲的根本的市場力量。近期，A股市場交投淡靜，不及去年股市狂潮的零頭。去年中國股市遭遇雪崩，幾十萬億資金逃離股市。內地民間游資缺乏投資管道，只能湧入只升不跌的樓市。不過，銀行家則說貨幣供應太多了，回看2008至2016年貨幣供應變化，每當供應增幅大的時候樓價一定漲。近期央行釋放約3900億流動性，不去樓市去哪裏？
地方政府地產商逐利
中央調控不能一刀切
事實上，當下最值得深思的是，中央強調「去庫存」似乎是房地產大漲的催化劑，為什麼？本來，「去庫存」戰略符合內地經濟大勢。2015年末，內地近7億平方米的庫存需要23個月才能賣完，在建的69億平方米的庫存是樓市不能承受之重。但當「去庫存」戰略對撞資本逃離股市，對撞地方政府和地產商的逐利驅動，還有中央為穩增長釋放出來流動性，事情便被扭曲了，而責任源頭應是在地方政府。
值得留意的是，中國面積遼闊，情况千差萬別，有特大城市和中小城鎮，中央調控房地產不能「一刀切」，需因地制宜，分城施策，責任最終落到地方政府頭上。但事實上，卻出現了中央與地方博弈的情况。中央要求「去庫存」，當然主要是針對「庫存」嚴重的三四線城市，對於供應不足的大城市主要是增加土地和樓宇供應以平抑房地產價格。但是，至今不能擺脫對「土地財政」依賴甚至負債纍纍的地方政府，難免不玩各種小計謀，推高地價以增加財政收入，於是「新地王」層出不窮。而真正需要「去庫存」的地方政府，則也想出「加槓桿」的歪點子，將中央釋放的流動性不引入實體經濟而是製造房地產虛火，結果舊的庫存不減，新的庫存又來了。
有人說，中央政府當下陷入兩難：狙擊樓價會刺破房地產泡沫，打碎「擊鼓傳花」的買房投資遊戲，進而可能引發經濟動盪；不遏抑房地產價格上升，不但繼續積累和膨脹地產泡沫，而且勢必影響實體經濟長遠而持續的健康發展。但不管再難，中央只能調控，如同香港一樣，只不過必須尊重市場規律，敬畏市場力量。不明確區分中央與地方政府的財政事權，不增加地方的財政收入，單靠行政命令是難以奏效的。而中央到各級政府尤其需要敬畏的，是幾十萬億游資的市場力量，這絕非行政命令可以阻擋。政府需要的是因勢利導，行政措施必須從市場裏求得可行性，尤其是去年股市大崩盤和今年初「熔斷機制」教訓依然歷歷在目之時。
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