「放水」資金去炒房 去庫存已變質

【明報專訊】中國供給側改革定下五大任務，但9個月過去，去產能、去庫存、去槓桿和降成本的進展都偏離中央原意，樓市火爆，是造成改革變調的關鍵。


去庫存目的是消化過去幾年樓市限購造成的待售房屋過剩問題，原意透過消化庫存解決居民住房困難，同時又不會刺激到樓價；雖然統計局數據顯示，累計首8個月全國商品房待售面積比首7個月再減少，已經連續6個月下降，貌似去庫存見效，但實際情况卻是，沒有庫存壓力的一二線城市近乎供不應求，樓價被進一步推高，需要去庫存的三四線城市反而沒有太大起色；同時原本為了去庫存，而自去年開始放鬆的調控政策，亦因一二線城市樓市過旺而要再次收緊。


三四線城市未去庫存 一二線城市已要收緊

政策轉了一圈，樓價高了，該去的庫存還在，而且房貸增加、地王頻現，泡沫甚至較未去庫存之前還大，這與5月「權威人士」提出要讓樓市回復基本功能，及7月中央政治局會議提出要「抑制資產泡沫」，已經完全南轅北轍。


內地經濟學家馬光遠表示，今年樓市主題是「去庫存」，但從目前表現看已經完全離題，離題的基本原因亦已清晰，皆因去庫存政策被誤導，不單止推高沒有庫存問題的一二線城市樓價，同時，本身為穩增長及支援實體經濟而釋放出來的流動性走偏，進入了個人房貸及地產商融資，導致他們能夠以高槓桿買樓及拿地。


另一方面，去產能亦令地方政府來自相關企業的稅收減少，財政壓力之下，對賣地收入依賴自然相應提高，因此沒有及時調整土地政策，令地王頻生，多個城市屢現地王，大大強化了民眾對未來樓價上升的預期，結果無論地方政府如何重推限購限貸，最終還是引發恐慌性購買，不僅無法為市場降溫，反而成了助推樓價再次上漲的利器。


新增貸款流入樓市 槓桿反增

事實上，7月新增人民幣貸款全部都是房貸，8月亦有三分之二是房貸，數據已證明信貸主要流入樓市而非實體經濟。中央原希望流動性進入實體經濟能改善融資難、融資貴，從而刺激民間投資意欲，但反而造就了樓市槓桿愈來愈高，實體經濟融資問題未解，民間投資意欲越發低迷，去槓桿與降成本雙雙背離了中央原意。