【明報專訊】上周港股急挫，剛好撞正筆者出差。有記性好的朋友打趣說，我過往多次離港期間均遇上跌市，下次最好事先通知各方友好，讓大家發個小財。這當然只是巧合，讀者千萬不要當真。
今次日本之行，最大的感觸是香港的營商成本太貴，尤其是我們上環的辦公室剛簽了新租約，事隔三年加租超過40%。接待我們的世邦魏理仕（CBRE）東京負責人透露，現時東京的寫字樓空置率雖然已跌至只有3%的超過10年新低水平，但是過去3年當地甲級寫字樓的租金只是平穩。在高樓價的支持下，東京商業中心區的寫字樓新增供應，未來兩年將加速上升，CBRE對未來兩年東京甲級寫字樓的前景態度審慎，惟在超低息的環境下，預期樓價回落幅度有限。
租金回報相若 港商廈上調空間勝日本
過去幾年日本樓市持續向上，主要動力來自JREITs的加槓桿競購寫字樓的行動，因為借貸成本實在太便宜，令原本租金回報率有4至5厘（但沒多大加租潛力）的寫字樓變成搶手貨。按現時市價計算，租金回報率已跌至3厘或更低水平，但目前淨息差仍然有超過1.5厘以上。除非租金急跌或利率急升，否則預期當地樓價將繼續維持平穩。
反觀香港，上周萊坊發表報告，香港最優質甲廈呎租已升至181元，當選今年全球最貴甲廈租金地區。與東京不同的是，即使目前香港甲級寫字樓租金貴絕全球，預期下半年租金將再漲3%。推動本港寫字樓租金持續向上的動力，主要來自緊絀的供應（中環甲級寫字樓空置率只得1.6%，遠低於東京CBD的3%）、旺盛的需求（主要用家是中資機構持續的擴張計劃），以及超低的借貸成本。
現時，香港及東京兩地現時租金回報率相若，不過本港租金回報率仍然有望向上調整，東京未來兩年供應增加，租金或有下調壓力。過去幾年響應Abenomics衝入日本買樓的本港投資者，應該會後悔當初為何不留守本港樓市？
倘環球股市調整 應大舉增持中港股
當然，香港物業投資者目前最關心的投資風險，依然是美國的利率走勢。現時超高的樓價，很大程度上是受到超寬鬆利率的祝福。去年今日，市場普遍相信美國聯儲局的利率展望，預期今年美國將加息4次，合共約1厘，即一年期政策利率約1.25厘至1.5厘的水平。當時投資者有所不知的是，聯儲局的信用早已破產，自2010年以來對未來利率的展望，事後證明均和實際利率水平相差很遠。
從近期極之參差的美國宏觀經濟數據（更重要的是市場利率期貨展望）來看，美國今年9月很大機會仍然加不了息，12月底前加息的機會率，亦不過是50%。假如今年底前環球金融市場真的出現甚麼大型的調整，最大的原因，肯定不是利率出乎意料地上升，而是其他大眾原先預料不到的意外（例如希拉里因健康理由退選，特朗普當上美國總統）。
由於中港股市連續多年跑輸全球新興市場及成熟市場，目前估值處於谷底，剛公布的多家中資企業的中期業績，卻反映他們的盈利周期正由谷低回升。假如年底之前，環球股市真的出現調整，屆時將是投資者大舉增持中港股份的機會。因為未來幾年，中港股市有頗大的機會，重新跑贏全球成熟市場甚至其他新興市場。
以立投資董事總經理 Vincent@vlasset.com
[林少陽 細味．投資]
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