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【明報專訊】新鴻基地產（0016）前日公布6月底止全年度業績，期內受惠於樓市回暖，致下半年銷售成績理想，錄得破紀錄的合約銷售407億元，核心純利增逾兩成至241.7億元。新地近日股價曾升逾120元，較一年低位升了約一半，幅度為樓價指數自今年低位彈升約5%的10倍！
新地主席郭炳聯主席報告寫道：「香港住宅市場經歷約半年的調整期後，近月市况顯著好轉，成交量上升，買家對樓市的信心增加。一手市場頗為活躍，新盤的整體反應理想；二手市場市况回暖，且樓價有溫和反彈，但受到政府的需求管理措施影響，成交量與過往的水平比較仍然較低。整體住宅需求繼續得到多項利好的基本因素支持，包括低息率、供樓負擔水平合理、新婚人數處於高水平及家庭收入持續增加。」
郭炳聯提出利好香港樓巿四大因素，筆者認為值得進一步深入探討。
低息環境或提早完結
先說低息率，自6月底英國公投脫歐後，大家認定低息環環會持續，最近更有香港銀行提供拆息按揭的息率低至只有H+1.4厘的歷史新低，按揭中介經絡提供的按息統計也處於低位（圖1），而最近美國經濟數據也顯示巿場預期聯儲局今年9月加息的機率大減。
不過，要留意的是，美國的經濟數據時壞時好，短息雖仍偏軟，但美國10年期債息卻能企穩在1.6厘以上，周四歐央行除了不再推低歐洲的息率外，也沒有推出更激進的QE措施，而公信力遠比耶倫高的聯儲局前主席格林斯潘更在早前公開表示，美國加息的時間會比巿場預期快，加息速度也將會超過預期，筆者覺得當美國完成總統大選後，便會開始加息，而採用聯繫匯率的香港，最終也必跟隨。
供樓負擔比率應已達60%
至於供樓負擔，財政司長曾俊華今年6月出席立法會財經事務委員會時指出，今年4月份樓價較去年9月高位下跌11%，但仍高於1997年的水平58%，同時供款佔入息比率在今年首季高達59%（圖2），較過去20年的平均數46%為高。
近月樓價回升，相信按政府的計算標準，香港的供樓負擔比率應已超越60%，當然比1997年樓巿泡沫爆破前最高曾見92%仍有相當差距，至於是否如郭炳聯所說現處於「合理」水平，筆者卻覺得相對主觀！
新婚人數跌 或因樓價過高
郭炳聯說的香港新婚人數處於高水平，根據統計處2011年的數據，香港2012年的新婚人數為6.05萬最高，而去年則為5.16萬，按年跌8.6%，且為近5年最低（圖3）。可能每年5.16萬新婚人數仍屬高水平，但似乎有下跌趨勢。曾有大學教授對筆者說，新婚人數與樓價走勢的相互關係很微妙，既可以是新婚人數升跌影響樓價，也可反過來是樓價低令人更易組織家庭，而樓價過高則令人延遲結婚。
至於香港人的收入續升（圖4），的確是利好樓價，而根據統計數字，若以2014年的物價計算，香港在2011年的人均收入為306,125元，至2015年則升至327,030元，升幅約為7%，但期間的樓價指數升幅卻達42%，遠遠拋離港人收入的升幅。
新供應明年陸續到位 樓價受壓
郭炳聯提及利好香港樓巿有四大因素，筆者認為還漏了過去數年香港樓宇供應仍不足而促使樓價易升難跌。
不過，政府早前公布未來3至4年香港的私人住宅潛在供應已升至9.3萬伙的歷史新高，遠較數年前最低只有5.2萬伙多出接近一倍，而這批新供應將在2017年陸續到位，所以近期發展商也紛紛趕快賣樓，過去兩周每個周末都有超過1000個新盤單位銷售，對樓價將有壓抑作用。
林奮強：深圳樓價將貴過香港
而除了經濟外，大家也要留意香港社會和政治不安會對樓巿造成的影響。
黃金五十創辦人林奮強就最近的立法會選舉撰文，指這次選舉中部分政客只聚焦政治攻訐和漫無目的謾罵，仍逗留於意識形態之爭，不理是非黑白，總之逢提議必反對，香港繼續原地踏步，那麼很快就會被鄰近其他城市取代，例如一河之隔、在我們瞧不起人家的「白鴿眼」之下高速成長的深圳。
林奮強說：「事實上，香港近年早已兵敗如山倒。比較港深兩城的GDP（以港元計算），深圳在過去20年增長了20倍，年均增長16％；而香港在同期則增長了一倍不到，年均增長3％。所以，在回歸之前，深圳的經濟體只等於香港的不足8％，但到去年已達香港的86％；假如人民幣不是在過去兩年顯著貶值，深圳極可能已在去年『爬香港頭』。」他認為，對於深圳新會展中心一期幾天前誕生新的360億元全國商業地王，絕對不感到意外。
相比之下，香港近7個財政年度最高金額的地王是何文田住宅地，成交價117億元，深圳地王價值足足是3倍有多﹗而且以深圳受惠於高科技及創新行業的帶動，未來的收入水平一定大有增長空間，勢必拋離香港，屆時「深圳樓貴過香港樓」也絕不稀奇！
[陸振球 樓市解碼]
新地主席郭炳聯主席報告寫道：「香港住宅市場經歷約半年的調整期後，近月市况顯著好轉，成交量上升，買家對樓市的信心增加。一手市場頗為活躍，新盤的整體反應理想；二手市場市况回暖，且樓價有溫和反彈，但受到政府的需求管理措施影響，成交量與過往的水平比較仍然較低。整體住宅需求繼續得到多項利好的基本因素支持，包括低息率、供樓負擔水平合理、新婚人數處於高水平及家庭收入持續增加。」
郭炳聯提出利好香港樓巿四大因素，筆者認為值得進一步深入探討。
低息環境或提早完結
先說低息率，自6月底英國公投脫歐後，大家認定低息環環會持續，最近更有香港銀行提供拆息按揭的息率低至只有H+1.4厘的歷史新低，按揭中介經絡提供的按息統計也處於低位（圖1），而最近美國經濟數據也顯示巿場預期聯儲局今年9月加息的機率大減。
不過，要留意的是，美國的經濟數據時壞時好，短息雖仍偏軟，但美國10年期債息卻能企穩在1.6厘以上，周四歐央行除了不再推低歐洲的息率外，也沒有推出更激進的QE措施，而公信力遠比耶倫高的聯儲局前主席格林斯潘更在早前公開表示，美國加息的時間會比巿場預期快，加息速度也將會超過預期，筆者覺得當美國完成總統大選後，便會開始加息，而採用聯繫匯率的香港，最終也必跟隨。
供樓負擔比率應已達60%
至於供樓負擔，財政司長曾俊華今年6月出席立法會財經事務委員會時指出，今年4月份樓價較去年9月高位下跌11%，但仍高於1997年的水平58%，同時供款佔入息比率在今年首季高達59%（圖2），較過去20年的平均數46%為高。
近月樓價回升，相信按政府的計算標準，香港的供樓負擔比率應已超越60%，當然比1997年樓巿泡沫爆破前最高曾見92%仍有相當差距，至於是否如郭炳聯所說現處於「合理」水平，筆者卻覺得相對主觀！
新婚人數跌 或因樓價過高
郭炳聯說的香港新婚人數處於高水平，根據統計處2011年的數據，香港2012年的新婚人數為6.05萬最高，而去年則為5.16萬，按年跌8.6%，且為近5年最低（圖3）。可能每年5.16萬新婚人數仍屬高水平，但似乎有下跌趨勢。曾有大學教授對筆者說，新婚人數與樓價走勢的相互關係很微妙，既可以是新婚人數升跌影響樓價，也可反過來是樓價低令人更易組織家庭，而樓價過高則令人延遲結婚。
至於香港人的收入續升（圖4），的確是利好樓價，而根據統計數字，若以2014年的物價計算，香港在2011年的人均收入為306,125元，至2015年則升至327,030元，升幅約為7%，但期間的樓價指數升幅卻達42%，遠遠拋離港人收入的升幅。
新供應明年陸續到位 樓價受壓
郭炳聯提及利好香港樓巿有四大因素，筆者認為還漏了過去數年香港樓宇供應仍不足而促使樓價易升難跌。
不過，政府早前公布未來3至4年香港的私人住宅潛在供應已升至9.3萬伙的歷史新高，遠較數年前最低只有5.2萬伙多出接近一倍，而這批新供應將在2017年陸續到位，所以近期發展商也紛紛趕快賣樓，過去兩周每個周末都有超過1000個新盤單位銷售，對樓價將有壓抑作用。
林奮強：深圳樓價將貴過香港
而除了經濟外，大家也要留意香港社會和政治不安會對樓巿造成的影響。
黃金五十創辦人林奮強就最近的立法會選舉撰文，指這次選舉中部分政客只聚焦政治攻訐和漫無目的謾罵，仍逗留於意識形態之爭，不理是非黑白，總之逢提議必反對，香港繼續原地踏步，那麼很快就會被鄰近其他城市取代，例如一河之隔、在我們瞧不起人家的「白鴿眼」之下高速成長的深圳。
林奮強說：「事實上，香港近年早已兵敗如山倒。比較港深兩城的GDP（以港元計算），深圳在過去20年增長了20倍，年均增長16％；而香港在同期則增長了一倍不到，年均增長3％。所以，在回歸之前，深圳的經濟體只等於香港的不足8％，但到去年已達香港的86％；假如人民幣不是在過去兩年顯著貶值，深圳極可能已在去年『爬香港頭』。」他認為，對於深圳新會展中心一期幾天前誕生新的360億元全國商業地王，絕對不感到意外。
相比之下，香港近7個財政年度最高金額的地王是何文田住宅地，成交價117億元，深圳地王價值足足是3倍有多﹗而且以深圳受惠於高科技及創新行業的帶動，未來的收入水平一定大有增長空間，勢必拋離香港，屆時「深圳樓貴過香港樓」也絕不稀奇！
[陸振球 樓市解碼]
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