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【明報專訊】接連有多幅住宅地高價成交，是否代表樓巿一定可以看好？因為大多數人認為，「麵粉」貴了，將來「麵包」哪有平賣的道理？不過，如這種簡單邏輯成立，那大家可以輕易做富翁，比方說只要期指「高水」，就可以大手掃港股，哪還會有窮人？
大家應記得，只是在一年多前，香港各區地皮成交價屢創新低，那是否預示3年後賣樓之時，樓巿便會崩潰？但一年之後，地價回升，人們又覺得往後樓價只會飈升，那是什麼道理，難道地價跌不會影響後巿 ，地價升卻又會代表升巿？
其實，大家都沒有巿場水晶球，對未來只能分析，預測是否準確，會存在不少預料之外的因素出現，但至少也要分析得合乎邏輯。
說到這裏，最近看到一段新聞，說的是某名技工於今年5月趁同居女友的16歲女兒睡覺時兩度非禮她，經審訊被裁定兩項非禮罪成，判囚3個月。辯方大律師求情時指出，案發劏房面積僅100方呎，被告需要睡在事主旁邊，形容案件是出於房屋政策和社會問題，更表示「問題始作俑者係CY（梁振英）」。
筆者將這段新聞傳給一名律師行的東主看，他只回應說有關理據荒謬，永不會聘用提出這種求情理由的律師！筆者則覺得，香港人常說法治重要，但看到律師可提出這種求情理由，就真的對香港的法治信心打上問號，更加對香港一些人的邏輯推理和分析能力深感懷疑，比方說任可事都可歸咎CY，感到難以理解。
現屆政府倍增房屋供應
事實上，CY上台後確是積極增加土地和房屋供應，就算是其任內劏房數目增加，也只是上屆政府停賣地所造成結果的延續，CY在房屋政策是在執手尾，而政府最近公布未來3至4年私人住宅潛在新供應高達9.3萬伙，較上屆政府最低時只有5.2萬伙，增加了接近一倍，實難將劏房問題完全歸咎CY，更何况居住環境狹窄，絕不可作為非禮案的求情理由。
說起非禮案，筆者想起在新加坡，涉及非禮或強姦案，往往不是判囚了事，犯事者更可能被判笞刑，未知如在新加坡，若有律師以房屋政策或社會問題，說犯案的問題俑者是李光耀或李顯龍，會有何後果？
新加坡剛公布公布7月份的消費物價指數（CPI）按年跌0.7%，這已是連續21個月出現負數，即是當地已出現通縮一年零九個月，相比之下，香港7月份通脹率為2.3%，香港上一次出現通縮，已是2009年。一個社會，面對通脹大件事，還是通縮更令人憂心，筆者認為不能一概而論。
說實在的，一個地方物價就算不斷上升，只要經濟好，收入升得快過通脹，問題也不大，最怕是經濟增長放緩，收入增速減慢，但物業價格卻上升，這種况可稱之為「滯脹」，才是最麻煩。而當面對通縮，經濟萎縮的速度，又或收入跌得快過通縮，問題便變得嚴峻，否則若經濟撐得起，人們收入未見急跌，通縮所造成傷害也會較小。
港經濟增長低樓價高 對政府添怨氣
若將香港和新加坡作比較，過去10年新加坡人均GDP跑贏香港（圖1），通脹卻不如香港嚴重，近一年多新加坡更是出現通縮而香港則維持通脹（圖2），筆者認為其中一個重要原因是新加坡樓價以至租金升幅不如香港（圖3）。那大家想想，香港人相對新加坡人，要面對較低的經濟增長，通脹較新加坡嚴重，要捱高樓價和貴租，那能不會對政府添加怨氣？
美聯（1200）公布中期業績，半年虧損約1.3億元，其實在上半年二手樓巿成交續低迷下屬可理解。美聯主席黃建業在公司的業績報告表示，「迂迴曲折」已經成為近年樓市的發展特色，「每當宏觀經濟環境轉壞，市場氣氛隨之變差而物業成交量及樓價均會下跌。而每當市場恐慌消散，買賣活動及樓價均會反彈。在環球經濟仍陷於低增長的困擾下，相信這新近出現的樓市循環仍會持續。此外，利率上漲期望的搖擺亦會動搖樓市氣氛」。
黃建業：減少干預 助樓市恢復正常
黃建業又稱，相信物業代理業續憂慮外圍衝擊、政治發展及來自政府辣招的不良影響，「一個令人擔心的信號是市場成交量自實施多項行政措施以來持續低企及從沒回復正常。顯而易見，一些干預市場措施在抑壓需求的同時亦抑壓二手供應。二手住宅市場供應不多，溫和的成交升幅亦可刺激樓價上升。在新盤供應創出 93,000 個的紀錄新高下，政府應開始考慮放寬部分辣招，如取消雙倍印花稅等措施，集團相信減少干預有助樓市恢復正常」。
[陸振球 樓市解碼]
大家應記得，只是在一年多前，香港各區地皮成交價屢創新低，那是否預示3年後賣樓之時，樓巿便會崩潰？但一年之後，地價回升，人們又覺得往後樓價只會飈升，那是什麼道理，難道地價跌不會影響後巿 ，地價升卻又會代表升巿？
其實，大家都沒有巿場水晶球，對未來只能分析，預測是否準確，會存在不少預料之外的因素出現，但至少也要分析得合乎邏輯。
說到這裏，最近看到一段新聞，說的是某名技工於今年5月趁同居女友的16歲女兒睡覺時兩度非禮她，經審訊被裁定兩項非禮罪成，判囚3個月。辯方大律師求情時指出，案發劏房面積僅100方呎，被告需要睡在事主旁邊，形容案件是出於房屋政策和社會問題，更表示「問題始作俑者係CY（梁振英）」。
筆者將這段新聞傳給一名律師行的東主看，他只回應說有關理據荒謬，永不會聘用提出這種求情理由的律師！筆者則覺得，香港人常說法治重要，但看到律師可提出這種求情理由，就真的對香港的法治信心打上問號，更加對香港一些人的邏輯推理和分析能力深感懷疑，比方說任可事都可歸咎CY，感到難以理解。
現屆政府倍增房屋供應
事實上，CY上台後確是積極增加土地和房屋供應，就算是其任內劏房數目增加，也只是上屆政府停賣地所造成結果的延續，CY在房屋政策是在執手尾，而政府最近公布未來3至4年私人住宅潛在新供應高達9.3萬伙，較上屆政府最低時只有5.2萬伙，增加了接近一倍，實難將劏房問題完全歸咎CY，更何况居住環境狹窄，絕不可作為非禮案的求情理由。
說起非禮案，筆者想起在新加坡，涉及非禮或強姦案，往往不是判囚了事，犯事者更可能被判笞刑，未知如在新加坡，若有律師以房屋政策或社會問題，說犯案的問題俑者是李光耀或李顯龍，會有何後果？
新加坡剛公布公布7月份的消費物價指數（CPI）按年跌0.7%，這已是連續21個月出現負數，即是當地已出現通縮一年零九個月，相比之下，香港7月份通脹率為2.3%，香港上一次出現通縮，已是2009年。一個社會，面對通脹大件事，還是通縮更令人憂心，筆者認為不能一概而論。
說實在的，一個地方物價就算不斷上升，只要經濟好，收入升得快過通脹，問題也不大，最怕是經濟增長放緩，收入增速減慢，但物業價格卻上升，這種况可稱之為「滯脹」，才是最麻煩。而當面對通縮，經濟萎縮的速度，又或收入跌得快過通縮，問題便變得嚴峻，否則若經濟撐得起，人們收入未見急跌，通縮所造成傷害也會較小。
港經濟增長低樓價高 對政府添怨氣
若將香港和新加坡作比較，過去10年新加坡人均GDP跑贏香港（圖1），通脹卻不如香港嚴重，近一年多新加坡更是出現通縮而香港則維持通脹（圖2），筆者認為其中一個重要原因是新加坡樓價以至租金升幅不如香港（圖3）。那大家想想，香港人相對新加坡人，要面對較低的經濟增長，通脹較新加坡嚴重，要捱高樓價和貴租，那能不會對政府添加怨氣？
美聯（1200）公布中期業績，半年虧損約1.3億元，其實在上半年二手樓巿成交續低迷下屬可理解。美聯主席黃建業在公司的業績報告表示，「迂迴曲折」已經成為近年樓市的發展特色，「每當宏觀經濟環境轉壞，市場氣氛隨之變差而物業成交量及樓價均會下跌。而每當市場恐慌消散，買賣活動及樓價均會反彈。在環球經濟仍陷於低增長的困擾下，相信這新近出現的樓市循環仍會持續。此外，利率上漲期望的搖擺亦會動搖樓市氣氛」。
黃建業：減少干預 助樓市恢復正常
黃建業又稱，相信物業代理業續憂慮外圍衝擊、政治發展及來自政府辣招的不良影響，「一個令人擔心的信號是市場成交量自實施多項行政措施以來持續低企及從沒回復正常。顯而易見，一些干預市場措施在抑壓需求的同時亦抑壓二手供應。二手住宅市場供應不多，溫和的成交升幅亦可刺激樓價上升。在新盤供應創出 93,000 個的紀錄新高下，政府應開始考慮放寬部分辣招，如取消雙倍印花稅等措施，集團相信減少干預有助樓市恢復正常」。
[陸振球 樓市解碼]
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