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【明報專訊】加拿大、澳洲、英國和美國是港人海外置業熱門地，但隨着這類國家逐漸收緊外地人置業投資，而且樓價逐漸上升，投資成本增加，令置業更艱難。反觀西班牙，自2008年至2014年經歷7年低迷樓市後，現時開始逐漸復蘇，以巴塞隆拿和馬德里復蘇得最快，今年第一季度樓價分別增長9.2%和7.5%。另外，西班牙的「黃金簽證」政策，投資50萬歐元或以上物業即獲得居留權，或是海外置業的好選擇。
根據安盛投資管理的資料，西班牙現時處於樓市周期的早期較低位置，加上經濟復蘇步伐良好，屬歐洲國家中發展潛力較大的地區。西班牙本土房地產網站spanishpropertyinsight.com主管、房地產分析師Mark Stücklin向本報記者表示，「2008年至2014年，西班牙遭遇了非常嚴重的地產危機，新樓建造量減少97%，整個行業幾近消失，全國樓價平均下跌50%。2014年之後，樓市開始復蘇，需求增加，但復蘇僅發生於部分城市，主要包括西班牙的主要城市巴塞隆拿和馬德里，以及適合度假的島上城市，其他內陸城市則仍處樓市危機之中。」
土地供應短缺 助樓價回升
西班牙地產評估機構Tinsa數據顯示，2016年第一季度，巴塞樓價錄得全國最大按年升幅達9.2%（圖1），Stücklin表示，巴塞隆拿土地供應極為緊缺，樓市供應受到影響；此外，危機後的樓價基數低，貸款利率處歷史低位，而按揭增多亦令巴塞隆拿樓市更加活躍。今年7月，巴塞隆拿樓市成交量按年增加23%（圖2），增幅位列全國第三。另外，據房地產網站Global Property Guide資料顯示，巴塞隆拿所在的加泰羅尼亞區今年第二季度平均樓價為每平方米1567歐元（每方呎約1300港元）。
海外投資者比例漸增
隨着2013年「黃金簽證」法案的開放，西班牙吸引了更多中國、俄羅斯以及中東國家的投資者。根據Global Property Guide資料，去年海外買家共購買4.8萬套物業，按年增加13%，這個數字亦為西班牙去年住宅成交量的13%。根據萊坊2016年西班牙地產報告顯示，非歐盟投資者數量增加，由2013年佔海外投資者31%升至40%。
「黃金簽證」政策是西班牙政府2013年頒布的法案，在此政策下，非歐盟居民若購買50萬歐元（約438萬港元）以上物業，即可申請為期6個月的「黃金簽證」，之後每5年更新一次，申請人毋須在西班牙定居。
對於物業投資，Stücklin表示，當地租金回報較低，僅3厘至4厘，市中心短租（1個月至11個月）租金回報稍高，為5至6厘，小戶型物業收入通常較大戶型多。現時投資者主要靠樓價漲幅獲利，他建議投資城市的中心區域，或者離沙灘僅步行距離的物業。離市中心近的地區因為樓價更低，亦可考慮。
出租物業須獲政府許可
巴塞隆拿是觀光客的旅遊目的地之一，亦被英國人評為最受歡迎的度假目的地，大量旅客本能成為Airbnb租客，為物業帶來收益，但就在本月，巴塞隆拿市議會對未經許可、向遊客出租的物業或住宿平台罰款，罰款由3萬至60萬歐元不等。
Stücklin提醒，投資者不應對租金收入抱有過高期望，向旅客出租物業必須具有相應許可，否則可能遭到罰款。另外，投資者亦需注意，當地交易手續費用較高，包括稅項在內，通常約為物業價值的10%。
（海外置業錦囊 - 西班牙篇）
明報記者
[姚丁鈺 海外置業錦囊]
根據安盛投資管理的資料，西班牙現時處於樓市周期的早期較低位置，加上經濟復蘇步伐良好，屬歐洲國家中發展潛力較大的地區。西班牙本土房地產網站spanishpropertyinsight.com主管、房地產分析師Mark Stücklin向本報記者表示，「2008年至2014年，西班牙遭遇了非常嚴重的地產危機，新樓建造量減少97%，整個行業幾近消失，全國樓價平均下跌50%。2014年之後，樓市開始復蘇，需求增加，但復蘇僅發生於部分城市，主要包括西班牙的主要城市巴塞隆拿和馬德里，以及適合度假的島上城市，其他內陸城市則仍處樓市危機之中。」
土地供應短缺 助樓價回升
西班牙地產評估機構Tinsa數據顯示，2016年第一季度，巴塞樓價錄得全國最大按年升幅達9.2%（圖1），Stücklin表示，巴塞隆拿土地供應極為緊缺，樓市供應受到影響；此外，危機後的樓價基數低，貸款利率處歷史低位，而按揭增多亦令巴塞隆拿樓市更加活躍。今年7月，巴塞隆拿樓市成交量按年增加23%（圖2），增幅位列全國第三。另外，據房地產網站Global Property Guide資料顯示，巴塞隆拿所在的加泰羅尼亞區今年第二季度平均樓價為每平方米1567歐元（每方呎約1300港元）。
海外投資者比例漸增
隨着2013年「黃金簽證」法案的開放，西班牙吸引了更多中國、俄羅斯以及中東國家的投資者。根據Global Property Guide資料，去年海外買家共購買4.8萬套物業，按年增加13%，這個數字亦為西班牙去年住宅成交量的13%。根據萊坊2016年西班牙地產報告顯示，非歐盟投資者數量增加，由2013年佔海外投資者31%升至40%。
「黃金簽證」政策是西班牙政府2013年頒布的法案，在此政策下，非歐盟居民若購買50萬歐元（約438萬港元）以上物業，即可申請為期6個月的「黃金簽證」，之後每5年更新一次，申請人毋須在西班牙定居。
對於物業投資，Stücklin表示，當地租金回報較低，僅3厘至4厘，市中心短租（1個月至11個月）租金回報稍高，為5至6厘，小戶型物業收入通常較大戶型多。現時投資者主要靠樓價漲幅獲利，他建議投資城市的中心區域，或者離沙灘僅步行距離的物業。離市中心近的地區因為樓價更低，亦可考慮。
出租物業須獲政府許可
巴塞隆拿是觀光客的旅遊目的地之一，亦被英國人評為最受歡迎的度假目的地，大量旅客本能成為Airbnb租客，為物業帶來收益，但就在本月，巴塞隆拿市議會對未經許可、向遊客出租的物業或住宿平台罰款，罰款由3萬至60萬歐元不等。
Stücklin提醒，投資者不應對租金收入抱有過高期望，向旅客出租物業必須具有相應許可，否則可能遭到罰款。另外，投資者亦需注意，當地交易手續費用較高，包括稅項在內，通常約為物業價值的10%。
（海外置業錦囊 - 西班牙篇）
明報記者
[姚丁鈺 海外置業錦囊]
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