戴德梁行蕭亮輝：外資退中資進 中區甲廈租看漲

【明報專訊】一雞死，一雞鳴？戴德梁行香港區董事總經理蕭亮輝接受訪問時表示，今年以來雖然歐資減租部分樓面，惟中資機構成為市場的生力軍，搶佔中區（包括中環、上環及金鐘）甲級寫字樓新租面積逾半份額，有關實用呎租於上半年升6.8%。他預計中資機構進駐中區甲廈的趨勢會持續，下半年有關租金可望繼續破頂。明報記者 葉創成


近日市場傳出，由長實地產（1113）持有75%業權的中環中心獲買家以348億元洽購，令人特別關注中區甲廈的最新市場情况。有逾25年房地產交易諮詢服務經驗的蕭亮輝表示，今年以來不少港資及外資企業留意到環球經濟有不明朗因素，尤其是歐洲經濟似乎未跌到谷底，故這些企業均減慢擴充步伐，令中區甲廈的需求減弱；惟與此同時，中資機構取而代之成為市場的主導力量：「在今年首兩季，中區甲廈每季錄得約10萬平方呎的新租面積，第一季中資機構佔市場份額53%，第二季該比例進一步上升至63%，可見中資機構在該市場的重要性愈來愈高，也可以說，對比歐美跨國公司，中資機構期內明顯跑贏一截，預測這趨勢下半年會延續」。


上半年中資佔中區新租面積逾半

戴德梁行數據顯示，中區甲廈第二季平均實用呎租為118.41元，與去年底的110.83元比較，半年上升6.8%；若與2013年第三季的96.73元比較，過去3年勁升22.4%（見圖）。另外，中區甲廈於第二季的待租率僅3.6%，過去一年均維持於4%以下，蕭亮輝分析，待租率若低於5%，反映供求關係緊張，租金將有上升空間，故他仍然看好中區甲廈後市。


中區甲廈「外資退、中資進」的情况，在脫歐公投前後的一宗租賃成交可見一斑。蕭亮輝透露，某歐洲公司是中區一幢超甲級商廈的租戶，租用樓面逾1.8萬方呎，租約於年底到期，但其於6月已決定縮減規模，於租約期滿後遷往同區面積小三分一、級數較次的另一甲廈，並提早逾半年通知業主另覓租戶。結果該單位於業主放租後迅速獲5組客戶洽商，其中4組是中資機構，最後亦由一間中資機構承租，新租約較舊租約的實用呎租升逾50%。


中資食「大茶飯」 不介意付貴租

蕭亮輝分析，中資機構上半年在中區甲廈新租面積取得逾五成份額後，截至6月底中區甲廈約1530萬方呎的總面積中，19.2%已由中資機構租用或購買後自用；由於不論央企、國企或民企在本港商業市場所扮演的角色愈來愈重要，故他預測有關比例在可見將來仍會繼續增加，「過去3年進駐中區甲廈的中資機構，以金融服務或投資公司為主，其佔用寫字樓面積一般較高，通俗點說，這些公司是來『食大茶飯』的，不介意付出較高租金也要物色到心儀的辦事處。例如2014年11月滬港通啟動前後，很多中資券商來港開設辦事處，這些公司特別鍾情於扎根中環、上環及金鐘；隨着中央於本月公布深港通快將推出，料這熱潮方興未艾。另外，愈來愈多中國企業以香港走出去投資外地，例如內銀股便積極來港開設分公司，這亦直接增加中區甲廈的需求」。


蕭亮輝認為，中資金融機構的人均租用面積較高，亦是其上半年在中區甲廈新租面積中領跑的原因，「部分中資金融機構是首次來香港，開設走出中國境外的首個辦事處或代表處，扮演窗口角色，可能是面子問題，其寫字樓的接待處通常很寬敞，每個主管或經理均有自己的獨立房間，人均租用面積達200至300多方呎，例如即使只有30名員工，亦會租用8000至1萬方呎的辦事處。至於本港或外地非中資的公司，若在港已營運一段時間，一般已將員工與租用面積的比例調整到最合適，例如只有最大的老闆才有房坐，人均租用面積僅100方呎」。


租金開支料佔經營成本僅20%

從香港人的角度去看，中資機構租用較大面積的中區甲廈作為辦事處，可能過於闊綽。惟蕭亮輝笑說，寫字樓租金開支佔有關機構的經營成本料僅20%至25%，即使「租平啲」對利潤率影響不大；作為比較，這些公司最大開支便是人工，佔經營成本60%至70%，如何善用人才交出好業績，更為重要。


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