內地7月地王 價量齊創歷史紀錄

【明報專訊】內地房企的地王情結，未因核心城市樓價升幅放緩及調控措施而有所收斂，今年上半年不僅一線城市，多個二三線城市頻現地王，7月地王數量和成交金額再創歷史紀錄。有分析認為，房企加大槓桿拿地，主要押注央行放水，一旦事與願違，恐惹來金融系統風險。


上半年以央企國企豪搶土地為主，近期則很多中小企加入。上周上海一幅地以每平方米名義樓面價10萬元（人民幣•下同），實際可售樓面價14萬元被融信（3301）拿下，創下全國樓面價新高，換算樓面呎價為1.7萬港元，媲美本港元朗及將軍澳新盤。融信上半年斥資350億元拿了14幅土地，而其一年銷售額不過100多億。


融信奪滬地 呎價1.7萬

國土部地價監測報告顯示，今年第二季各地上報異常交易地塊（溢價率超過50%、成交總價或單價創新高的地塊）75宗，較首季增加67%，其中一線城市18宗，二線城市20宗，三四線城市37宗。據中原地產研究數據，上半年重點房企整體購地金額、面積分別較去年同期上升68%和52%，7月一線及三四線城市平均樓面地價都創下歷史新高。


龍湖（0960）首席執行官邵明曉表示，不敢拿地王，因對毛利會有挑戰；佩服一些中小企業的勇氣。旭輝（0884）主席林中認為，地價拍到每平方米14萬，要賣到28萬才賺錢，周邊目前不過9萬而已。據悉內地建築成本平均在每平方米3000至5000元，而一線城市甚至超過6000元。


中原地產首席分析師張大偉表示，地王是整個行業製造，中小企拿地較進取，他們並非獨立運作項目，一定有金融機構或其他基金合作，在資金上提供支持；另外，高槓桿房企在賭央行會行寬鬆政策，態度類似「若不寬鬆，我就會死，提供資金給我的銀行、金融機構都會遇到問題，央行你看要不要放水」。同策諮詢研究部總監張宏偉表示，房企愈來愈多通過場外配資，以加槓桿方式拿地，隨政策面收緊與市場調整期到來，製造地王風險增加，繼而波及金融機構。


加槓桿拿地 金融系統風險增

張宏偉表示，預計9月前後新一輪控地王降槓桿的措施會來臨，包括加大熱點城市限貸限購執行力度、提升拿地首付比例，對拿地後開工時間、達到預售條件的時間及竣工時間給予限定等，防止地王導致的系統風險。