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【明報專訊】去年日圓兌港元長期維持6.5算甚至更低的水平，除刺激不少港人到日本旅遊購物的意欲，也造就了低買日本房地產的黃金時機。香港大學商學院客席助理教授張天秀及梁敏去年乘勢撰寫《去日本買樓》一書，張天秀更於去年中在福岡連掃3個住宅單位。隨着日圓今年大幅回升，他認為日本樓仍有需求，但並不用急於決定，「預計日圓中短期都會在100至110上落，我會趁低位入日圓，再等合適時機先買樓」。
明報記者 蘇樂恩
受惠「安倍經濟學」大力量寬試圖刺激經濟，日圓從2014年下半年開始大幅貶值。日圓兌港元從2014年7月的7.7算，逐步下跌，至一度接近6.1算。匯率大幅滑落的同時，從2013年年初至2016年4月，全日本平均分層住宅大廈的價格升幅超過20%（見圖），一些較熱門的區域升幅更大。張天秀於去年中購入於福岡天神的小型住宅，購買時價格約50萬港元，現時已升值至約70萬港元，租務回報6厘多。
分層住宅價格3年升逾兩成
張天秀表示，即使目前匯價及樓價已經大幅上升，但預料長線而言，位處熱門地點、間隔合適的日本住宅仍然需求甚殷，「其中很多買家是內地人。我在內地的大學任教時談及日本樓市，很多學生大感興趣，更有數位學生決定每人斥資10萬元，合資於日本置業。」他認為，由於人民幣預計將逐步貶值，不少內地人有迫切需要投資海外資產，減少財富貶值。不少內地人目前仍然未認識投資日本物業的機遇，因此未來預計日本物業將愈來愈受中國內地投資者追捧。
有內地學生合資日本買樓
梁敏表示，近年日圓匯率與黃金價格的關聯度頗強，能夠提供股債以外的保值及分散投資機會，「選擇海外置業的人士一般也擁有不止一個類別的資產，在資產配置中加入日圓及日圓資產，能從其他港元或美元資產當中分散風險。」
購買海外物業，其中一個最大的問題是難以管理自己的物業。曾於日本留學、對當地房地產公司非常熟悉的梁敏表示，代為管理租務的利潤甚微，日本不動產公司會以提供售後服務的心態去做。如果不滿意該公司的管理希望轉代理，很難找到公司願意承接。張天秀就曾在租務上遇到問題，「日本的房東在有租客的時候不會上門打擾，即使賣出單位，也會在沒有事先睇樓的情况下，連租約售賣；我購買的其中一個單位，在上一個租客退租時，發現很多設備均有損毀，因此花了不少錢更換，令實際回報降至2厘。」
房契以日文撰寫 宜找有牌照代理
梁敏表示，日本房契會清晰地描述物業的位置、現有設施，甚至單位或該棟物業有沒有曾經出現自殺或其他狀况。但文件以日文撰寫，海外買家需要找能夠溝通和有信譽的物業代理。他表示，「由於中國客人增加，目前也有日本物業公司聘請能夠以普通話溝通的物業代理，透過有牌照的物業代理購買物業，會比較有保證。」
至於地點方面，梁敏表示，即使只專注選擇東京內的物業，在較偏遠和市中心地區，所選擇房型也有所不同，「以日本人的生活習慣而言，交通最方便的核心市區，例如新宿、池袋，應投資小單位，因為租客以單身人士較多；如果是近郊，例如八王子這些在東京但離市中心較遠的地區，可以選擇投資較大的單位，因為當地人有一家大小的話，多數會選擇租金較廉宜的地區居住。」
東京中野租務市場活躍
梁敏特別推介東京23區裏的中野，「這個是當地人的傳統住宅區，超過七成也是租客，因此租務比較活躍。」他亦稱，內地人往日本買樓愈來愈普遍，他們熟悉的地區升值能力將更大，「我現時買樓會揀一些內地人熟悉的地區，例如東京的新宿、福岡的博多等。」
早前日本內閣提出容許民宿於住宅區營業，但梁敏稱，「日本的業主立案法團財雄勢大，而且辦民宿需要租客連續住7日6夜才合法。」目前扣除雜費，東京住宅的實際租務回報約4.5厘。即使辦民宿的回報更高，但梁敏其中一個物業被停辦後，需要處理的事務非常繁瑣，甚至一度要對簿公堂，令他對再辦民宿卻步。他認為，日本物業價格在亞洲區內仍算廉宜，資產價格預計仍有上升空間。但他提醒投資者不應孤注一擲，「投資海外物業不應該是第一個置業決定；如果沒有其他物業，仍然要借錢才能夠買日本樓，我唔建議咁做。」
（海外置業錦囊 - 日本篇）
[蘇樂恩 海外置業錦囊]
明報記者 蘇樂恩
受惠「安倍經濟學」大力量寬試圖刺激經濟，日圓從2014年下半年開始大幅貶值。日圓兌港元從2014年7月的7.7算，逐步下跌，至一度接近6.1算。匯率大幅滑落的同時，從2013年年初至2016年4月，全日本平均分層住宅大廈的價格升幅超過20%（見圖），一些較熱門的區域升幅更大。張天秀於去年中購入於福岡天神的小型住宅，購買時價格約50萬港元，現時已升值至約70萬港元，租務回報6厘多。
分層住宅價格3年升逾兩成
張天秀表示，即使目前匯價及樓價已經大幅上升，但預料長線而言，位處熱門地點、間隔合適的日本住宅仍然需求甚殷，「其中很多買家是內地人。我在內地的大學任教時談及日本樓市，很多學生大感興趣，更有數位學生決定每人斥資10萬元，合資於日本置業。」他認為，由於人民幣預計將逐步貶值，不少內地人有迫切需要投資海外資產，減少財富貶值。不少內地人目前仍然未認識投資日本物業的機遇，因此未來預計日本物業將愈來愈受中國內地投資者追捧。
有內地學生合資日本買樓
梁敏表示，近年日圓匯率與黃金價格的關聯度頗強，能夠提供股債以外的保值及分散投資機會，「選擇海外置業的人士一般也擁有不止一個類別的資產，在資產配置中加入日圓及日圓資產，能從其他港元或美元資產當中分散風險。」
購買海外物業，其中一個最大的問題是難以管理自己的物業。曾於日本留學、對當地房地產公司非常熟悉的梁敏表示，代為管理租務的利潤甚微，日本不動產公司會以提供售後服務的心態去做。如果不滿意該公司的管理希望轉代理，很難找到公司願意承接。張天秀就曾在租務上遇到問題，「日本的房東在有租客的時候不會上門打擾，即使賣出單位，也會在沒有事先睇樓的情况下，連租約售賣；我購買的其中一個單位，在上一個租客退租時，發現很多設備均有損毀，因此花了不少錢更換，令實際回報降至2厘。」
房契以日文撰寫 宜找有牌照代理
梁敏表示，日本房契會清晰地描述物業的位置、現有設施，甚至單位或該棟物業有沒有曾經出現自殺或其他狀况。但文件以日文撰寫，海外買家需要找能夠溝通和有信譽的物業代理。他表示，「由於中國客人增加，目前也有日本物業公司聘請能夠以普通話溝通的物業代理，透過有牌照的物業代理購買物業，會比較有保證。」
至於地點方面，梁敏表示，即使只專注選擇東京內的物業，在較偏遠和市中心地區，所選擇房型也有所不同，「以日本人的生活習慣而言，交通最方便的核心市區，例如新宿、池袋，應投資小單位，因為租客以單身人士較多；如果是近郊，例如八王子這些在東京但離市中心較遠的地區，可以選擇投資較大的單位，因為當地人有一家大小的話，多數會選擇租金較廉宜的地區居住。」
東京中野租務市場活躍
梁敏特別推介東京23區裏的中野，「這個是當地人的傳統住宅區，超過七成也是租客，因此租務比較活躍。」他亦稱，內地人往日本買樓愈來愈普遍，他們熟悉的地區升值能力將更大，「我現時買樓會揀一些內地人熟悉的地區，例如東京的新宿、福岡的博多等。」
早前日本內閣提出容許民宿於住宅區營業，但梁敏稱，「日本的業主立案法團財雄勢大，而且辦民宿需要租客連續住7日6夜才合法。」目前扣除雜費，東京住宅的實際租務回報約4.5厘。即使辦民宿的回報更高，但梁敏其中一個物業被停辦後，需要處理的事務非常繁瑣，甚至一度要對簿公堂，令他對再辦民宿卻步。他認為，日本物業價格在亞洲區內仍算廉宜，資產價格預計仍有上升空間。但他提醒投資者不應孤注一擲，「投資海外物業不應該是第一個置業決定；如果沒有其他物業，仍然要借錢才能夠買日本樓，我唔建議咁做。」
（海外置業錦囊 - 日本篇）
[蘇樂恩 海外置業錦囊]
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