新聞類別
財經
詳情#
【明報專訊】運輸及房屋局公布最新數據，香港未來3至4年的私人住宅潛在供應再升至9.3萬個單位有紀錄新高，而雖然中原樓價指數按周微跌0.03%，但和早前最低位比較已回升超過2%，似乎私人住宅潛在供應增加未對業主和買家造成太大的負面心理衝擊，原因為何？
筆者認為，所謂潛在供應，當中包括6000個現樓貨尾、7.4萬個興建中但未售出單位（減去當中9000伙已預售），以及2.2萬個批出並可隨時動工地皮的可建單位，而興建中及隨時可動工的單位，要落成時才可滿足用家自住或投資租出予別人居住的需要，而一般人未必對數字特別敏感和有前瞻性，要當大量單位真箇落成之時，供應對樓巿的影響才會變得明顯。
潛在供應倘破10萬伙要小心
相對之下，大部分發展商都是賣樓花的，所以不會等到大量單位落成時才行動，是故這邊樓巿雖反彈，但發展商仍急於推盤，且未敢大幅加價以影響銷情。
另外，筆者覺得要數字讓人覺得重要，往往要突破一些重要關口，比方說，1997年出現亞洲金融風暴時，雖然當時董特首已宣布了「八萬五」的房屋政策，但一般人都未覺太大驚恐，但到當年10月尾時金融大鱷狂沽港元，因聯繫匯率關係香港的銀行隔夜拆息被挾上至300厘，之後香港樓宇的按揭息口也升破了10厘這重要心理關口後，然後樓巿也呈現恐慌情緒，樓價跌勢一發不可收拾。
筆者覺得，現時大眾仍未覺得樓宇供應將愈來愈多是問題，但當有一天政府公布未來3至4年的私人住宅潛在供應升穿10萬個單位，就可能造成較廣泛的心理負面衝擊。其實，去年第三季有關數字才是8.6萬伙，現已升至9.3萬伙，則要再多增加7000伙，會是遙遠的難事嗎？
曾淵滄教授近期一再表示，去年9月樓價見頂，是之前股巿在「大時代」後急跌而做成拖累，而今年2月股巿見底，隨後香港樓巿也回暖，可見若股巿可進一步攀升，香港樓巿也會跟隨。筆者翻看資料，近年確實是香港股巿與樓巿表現確實關係密切（圖1），這反映至少中短期香港的樓巿頗受投資氣氣所影響，股巿旺樓巿就旺，股巿淡，樓巿亦趨淡，若近月港股的升勢結束，就要小心香港樓巿的反彈完成。
中國股樓背馳 源於房策畸形
和香港不同，根據野村的研究，中國樓巿與股巿近年卻是呈相反關係，由2010年月至今，每逢滬深300指數上升，由搜房編制的內地百城樓價指數就下跌，而當滬深300指數受壓，內地樓價卻上升（圖2）。即是說，香港股巿和樓巿存在正相關關係，內地股巿和樓巿卻是負相關﹗
筆者認為，做成內地股樓這種「畸形」現象，很可能是內地政府的政策所致，一時希望藉推高股巿來刺激經濟，內地股民往往時興炒政策巿，可能會賣樓炒股，而當「阿爺」覺得股巿過熱要打壓時，人們便撤出股巿，之後經濟冷卻，「阿爺」遂又去刺激樓巿去庫存和希望樓巿轉旺去帶動經濟。其實如是炒家，就可看好股巿低位回升時棄樓買股，當股巿大升後，便又可賣股買樓去，但若是長線投資者便可能無所適從。
料內地樓市將由換樓客帶動
除了上述的股巿和樓巿相互關係分析，野村指長線而言，從人口結構看，內地樓巿的需求正開始一些有趣的變化：內地20至34歲的人口數目2016年見頂（圖3），這反映「上車」的買樓需求在減弱，但內地35至59歲的人口卻見底回升，估計這類人口2022年才見頂（圖4），亦即反映內地樓巿將會由「上車」轉為「換樓」需求所帶動！
[陸振球 樓市解碼]
筆者認為，所謂潛在供應，當中包括6000個現樓貨尾、7.4萬個興建中但未售出單位（減去當中9000伙已預售），以及2.2萬個批出並可隨時動工地皮的可建單位，而興建中及隨時可動工的單位，要落成時才可滿足用家自住或投資租出予別人居住的需要，而一般人未必對數字特別敏感和有前瞻性，要當大量單位真箇落成之時，供應對樓巿的影響才會變得明顯。
潛在供應倘破10萬伙要小心
相對之下，大部分發展商都是賣樓花的，所以不會等到大量單位落成時才行動，是故這邊樓巿雖反彈，但發展商仍急於推盤，且未敢大幅加價以影響銷情。
另外，筆者覺得要數字讓人覺得重要，往往要突破一些重要關口，比方說，1997年出現亞洲金融風暴時，雖然當時董特首已宣布了「八萬五」的房屋政策，但一般人都未覺太大驚恐，但到當年10月尾時金融大鱷狂沽港元，因聯繫匯率關係香港的銀行隔夜拆息被挾上至300厘，之後香港樓宇的按揭息口也升破了10厘這重要心理關口後，然後樓巿也呈現恐慌情緒，樓價跌勢一發不可收拾。
筆者覺得，現時大眾仍未覺得樓宇供應將愈來愈多是問題，但當有一天政府公布未來3至4年的私人住宅潛在供應升穿10萬個單位，就可能造成較廣泛的心理負面衝擊。其實，去年第三季有關數字才是8.6萬伙，現已升至9.3萬伙，則要再多增加7000伙，會是遙遠的難事嗎？
曾淵滄教授近期一再表示，去年9月樓價見頂，是之前股巿在「大時代」後急跌而做成拖累，而今年2月股巿見底，隨後香港樓巿也回暖，可見若股巿可進一步攀升，香港樓巿也會跟隨。筆者翻看資料，近年確實是香港股巿與樓巿表現確實關係密切（圖1），這反映至少中短期香港的樓巿頗受投資氣氣所影響，股巿旺樓巿就旺，股巿淡，樓巿亦趨淡，若近月港股的升勢結束，就要小心香港樓巿的反彈完成。
中國股樓背馳 源於房策畸形
和香港不同，根據野村的研究，中國樓巿與股巿近年卻是呈相反關係，由2010年月至今，每逢滬深300指數上升，由搜房編制的內地百城樓價指數就下跌，而當滬深300指數受壓，內地樓價卻上升（圖2）。即是說，香港股巿和樓巿存在正相關關係，內地股巿和樓巿卻是負相關﹗
筆者認為，做成內地股樓這種「畸形」現象，很可能是內地政府的政策所致，一時希望藉推高股巿來刺激經濟，內地股民往往時興炒政策巿，可能會賣樓炒股，而當「阿爺」覺得股巿過熱要打壓時，人們便撤出股巿，之後經濟冷卻，「阿爺」遂又去刺激樓巿去庫存和希望樓巿轉旺去帶動經濟。其實如是炒家，就可看好股巿低位回升時棄樓買股，當股巿大升後，便又可賣股買樓去，但若是長線投資者便可能無所適從。
料內地樓市將由換樓客帶動
除了上述的股巿和樓巿相互關係分析，野村指長線而言，從人口結構看，內地樓巿的需求正開始一些有趣的變化：內地20至34歲的人口數目2016年見頂（圖3），這反映「上車」的買樓需求在減弱，但內地35至59歲的人口卻見底回升，估計這類人口2022年才見頂（圖4），亦即反映內地樓巿將會由「上車」轉為「換樓」需求所帶動！
[陸振球 樓市解碼]
留言 (0)
