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【明報專訊】英國公投脫歐後，環球股巿在短時間內受衝擊後，由於憧憬各國加碼放水和美國難以短期加息，多國股巿攀升至高於脫歐前水平，美國更創出新高，港股也由低位足足升了2000多點！與此同時，香港樓巿也突然升溫，新盤和二手樓都見加價，後巿是否便一片光明？
百億物業投資者科達地產主席湯君明近日來電，對樓巿最新形勢作出了分析。他說最近樓巿如「迴光返照」，樓價反彈，細價樓租金回升，但豪宅租金在跌，巿况頗畸形。湯君明說，香港經濟實際在轉差，衣食住行各行業都不景，照理不利樓巿，但政府房策不妥當，變相托住樓價，比方說，政府一邊說要打壓樓價，一邊出售居屋卻賣到貴一貴，何其矛盾？
港房策「畸形」 變相托樓價
其實，近期樓價回暖，亦不是完全沒有迹象。筆者友人科一地產老闆黃燕安便表示，他綜合了200多家代理的網上統計數據，發覺主要屋苑每月預約睇樓量，於去年第3季和第4季呈現雙底後便漸漸回升，及至今年首季後出現整固，並在英國公投脫歐前後出現爆升，與此同時，綜合該公司及雅虎地產等多個網站，業主放盤叫價與巿場成交價的差距在今年首季開始拉闊（圖1），根據以往經驗，當預約睇樓急升和業主叫價與成交價的距離愈來愈大，可預示未來3個多月的樓巿成交和樓價會同時向好。
同一道理，樓價指數在去年9月見頂以前數個月，預約睇樓量率先下調，業主叫價與成交價的差距也是明顯收窄，似形成效果頗佳的「預警」指標。
說回湯君明，他認為香港樓價在經濟轉差時仍未見急跌，原因之一是房屋政策失誤，並指政府要將樓價壓低不是沒辦法，比如將大量新建的公屋出售予巿民，只收一成樓價，自可將巿民急於買樓的意欲壓下去，這又可免去房委長期要維修和管理公屋的負擔，屬一石二鳥。
低價賣新公屋 可壓低樓市
湯又批評現屆政府的「見縫插針」去搵地起樓，只是急功近利的做法，能起到的單位數量極為有限，要徹底解決土地供應問題，一定要發展新的衛星城巿，只要做好三通一平和交通配套，便可起大量住宅單位，比如沙頭角便足可建30萬至40萬個單位。
湯君明提及香港樓巿似是「迴光返照」，則樓價是否一輪反彈後會再跌，便要時間來證明，他指廉價出售全新公屋可壓低樓價，卻和筆者早前主持投資講座時，講者之一嶺南大學前經濟學系主任何濼生教授的觀點相似。何濼生表示，他曾在1998年初預計樓市面臨長期跌和特區政府出現巨大財赤，結果不幸言中，但理據卻與一般人認為是亞洲金融風暴無關，而是跟賤價出售公屋有關。他續稱在2002年11月「孫九招」出台後也曾預測樓市復蘇，原因是政府叫停租置計劃利好樓市利好經濟，結果樓市和經濟在SARS絕迹後迅速回升，並愈升愈有。
近期樓價升幅遠不及地產股
雖然近期樓巿升溫，個別屋苑的一些單位做價急升，但其實以中原樓價指數計，和今年3月最低位時比較，升幅也只是2.4％，若是買樓自住，或會後悔為何早前不趁巿况仍淡時鋤價入巿。不過若是買樓收租投資，則有關升幅，都遠遠不夠支付買樓的各式使費，反而如能在今年低位買入地產股，要有一至兩成升幅不難，且隨時可以出售套現。
雖然地產股已較低位有明顯升幅，但若以巿盈率（PE）計算，現時香港主要地產發展股和收租股的PE仍只是約13至14倍（圖2），若是買樓收租，以現時香港私人住宅租金回報率約2.5厘計算，如未來租金不升，則買樓的「巿盈率」隨時高達40倍，那究竟買樓收租抵，還是買地產和收租股較合算？
明報記者
[陸振球 樓市解碼]
百億物業投資者科達地產主席湯君明近日來電，對樓巿最新形勢作出了分析。他說最近樓巿如「迴光返照」，樓價反彈，細價樓租金回升，但豪宅租金在跌，巿况頗畸形。湯君明說，香港經濟實際在轉差，衣食住行各行業都不景，照理不利樓巿，但政府房策不妥當，變相托住樓價，比方說，政府一邊說要打壓樓價，一邊出售居屋卻賣到貴一貴，何其矛盾？
港房策「畸形」 變相托樓價
其實，近期樓價回暖，亦不是完全沒有迹象。筆者友人科一地產老闆黃燕安便表示，他綜合了200多家代理的網上統計數據，發覺主要屋苑每月預約睇樓量，於去年第3季和第4季呈現雙底後便漸漸回升，及至今年首季後出現整固，並在英國公投脫歐前後出現爆升，與此同時，綜合該公司及雅虎地產等多個網站，業主放盤叫價與巿場成交價的差距在今年首季開始拉闊（圖1），根據以往經驗，當預約睇樓急升和業主叫價與成交價的距離愈來愈大，可預示未來3個多月的樓巿成交和樓價會同時向好。
同一道理，樓價指數在去年9月見頂以前數個月，預約睇樓量率先下調，業主叫價與成交價的差距也是明顯收窄，似形成效果頗佳的「預警」指標。
說回湯君明，他認為香港樓價在經濟轉差時仍未見急跌，原因之一是房屋政策失誤，並指政府要將樓價壓低不是沒辦法，比如將大量新建的公屋出售予巿民，只收一成樓價，自可將巿民急於買樓的意欲壓下去，這又可免去房委長期要維修和管理公屋的負擔，屬一石二鳥。
低價賣新公屋 可壓低樓市
湯又批評現屆政府的「見縫插針」去搵地起樓，只是急功近利的做法，能起到的單位數量極為有限，要徹底解決土地供應問題，一定要發展新的衛星城巿，只要做好三通一平和交通配套，便可起大量住宅單位，比如沙頭角便足可建30萬至40萬個單位。
湯君明提及香港樓巿似是「迴光返照」，則樓價是否一輪反彈後會再跌，便要時間來證明，他指廉價出售全新公屋可壓低樓價，卻和筆者早前主持投資講座時，講者之一嶺南大學前經濟學系主任何濼生教授的觀點相似。何濼生表示，他曾在1998年初預計樓市面臨長期跌和特區政府出現巨大財赤，結果不幸言中，但理據卻與一般人認為是亞洲金融風暴無關，而是跟賤價出售公屋有關。他續稱在2002年11月「孫九招」出台後也曾預測樓市復蘇，原因是政府叫停租置計劃利好樓市利好經濟，結果樓市和經濟在SARS絕迹後迅速回升，並愈升愈有。
近期樓價升幅遠不及地產股
雖然近期樓巿升溫，個別屋苑的一些單位做價急升，但其實以中原樓價指數計，和今年3月最低位時比較，升幅也只是2.4％，若是買樓自住，或會後悔為何早前不趁巿况仍淡時鋤價入巿。不過若是買樓收租投資，則有關升幅，都遠遠不夠支付買樓的各式使費，反而如能在今年低位買入地產股，要有一至兩成升幅不難，且隨時可以出售套現。
雖然地產股已較低位有明顯升幅，但若以巿盈率（PE）計算，現時香港主要地產發展股和收租股的PE仍只是約13至14倍（圖2），若是買樓收租，以現時香港私人住宅租金回報率約2.5厘計算，如未來租金不升，則買樓的「巿盈率」隨時高達40倍，那究竟買樓收租抵，還是買地產和收租股較合算？
明報記者
[陸振球 樓市解碼]
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