【明報專訊】香港樓價自2003年SARS後，直到2015年都不斷攀升，中原城市領先指數從2003至2008年累升了135%。2008年爆發金融海嘯，恐慌帶來了短暫的急跌，但不久也回升，從2008年底至2015年頭，升幅高達159% ，在2015年中更創歷史新高，指數按周爆升1.9%。樓價持續急升，令租金回報率下跌，感覺回到SARS前的時期，每人置業後也不想出售，只希望趁跌再入市。然而，香港人善忘，已忘記SARS時全民負資產年代，超過50%破產紀錄，於筆者而言，仍然歷歷在目，因為樓市不可能永遠有升不跌。
利用升值物業 增流動資金賺息差
隨着美國加息壓力及中國經濟放緩，2016年起香港股市及樓市進入波動年，樓價升幅放緩。投資要自保，必須靈活運用資金，不然遇上樓市低位卻沒有充裕資金，只能白白錯失良機，所以現金在2016年絕對會是王道，業主可趁機利用物業，享受低息貸款，等待入市時機。
業主持有物業可作為自住或收租外，更可將之作為融資工具，按揭持有人的物業若已經升值，則可考慮轉按以增加流動資金，以較低息率融資作其他用途，如裝修、結婚或供子女讀書等，或投資以賺取息差獲得更高回報。目前樓按一般來說有以下特點：較低息率（現時息率約2.15厘）及高貸款額（60%）。
假設物業現在已升至市價700萬元，銀行的按揭貸款尚餘約180萬元。如果業主需要資金周轉，可以向另一間銀行申請貸款，以六成貸款額計算，最高貸款額為420萬元，歸還尚餘的按揭貸款180萬元及其他費用（如律師費）後，業主可獲得約220萬元現金，可以作現金周轉或投資用途。以還款期20年計算，月供約21,547元，業主可以將轉按借回來的資金，投資在穩健而且回報不俗的短期（2至3年）債券，是不錯的投資策略。
以過去一年的市場為例，低至中風險的短期債券回報有約5至8厘，而貸款年息只需要2.15厘，業主可以享受最少2.85厘、最高5.85厘的息差，可大大減輕利息負擔之餘，亦帶來回報。
須留意息口樓市政策變動
假若業主將剩餘50%的現金，放在Mortgage Link帳戶內，可享有相等於按揭利率的存款息率，賺取利息收入以抵消貸款利息支出。一旦美國加息，令樓價下跌，而不想背負更高的借貸成本的話，即可隨時償還貸款。然而，政府樓市政策隨時改變，投資者需多加留意。
美國萬利理財控股有限公司亞太區總裁
[張佩儀 財女手記]
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