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【明報專訊】英國脫歐（Brexit）公投後，還未有官方數據顯示當地樓市的具體反應，業界普遍認為英國樓市未至於「冧」，投資者反而可趁此機會「執平貨」。另外，除了倫敦外，英國北部二線城市包括曼徹斯特、曼城、利物浦及謝菲爾德，受惠英國政府的「北部經濟引擎計劃」，逐漸受投資者歡迎。其中，曼徹斯特擁有最龐大的學生人口，學校宿舍有限，令當地多人合租的HMO（Houses in Multiple Occupation）逐漸成為新的投資方式。有研究稱，2010至2014年間，HMO的投資回報率高Buy-to-let（租養房形式）投資四成。
脫歐公投後，對於是否投資英國樓，投資者態度不盡相同。英國不動產海外置業總監葉桃樂表示，公投後投資者態度主要分為3類，倫敦當地人開始願意以一成甚至兩成折扣出售物業，中東、俄羅斯及中國大陸投資者撈底意願較濃，本港投資者則持觀望態度。英國脫歐公投後的樓市反應，仍要待10月的季度數據出爐才可揭曉。但他認為，繼續觀望樓市的意義不大，「即使再跌，你唔夠膽買入，反而可能錯失機會」。
繼續觀望 反錯失機會
Platinum Property Partners去年年中發布的研究報告顯示，2010年至2014年的4年間，HMO的投資回報超過了以租養房物業、英國股票、英國國債、商業地產及現金，成為表現最好的投資（見圖），HMO投資回報率為108%，以75%比例借貸的以租養房物業，投資回報率為77%。
少於5租客 毋須領牌
HMO至少有3個租戶，並且租戶之間並非家庭關係，共用洗手間、廚房的物業即被政府定義為HMO，毋須政府牌照；而若物業為3層樓以上，且有超過5個租客，則被定義為large HMO，業主須向政府申請牌照，才能夠合法出租，牌照費用為700英鎊（約7151港元）。
有業界人士批評改建後的物業難以轉手，在樓市下行時抗跌力不強。但葉桃樂認為，現時反而是投資HMO的有利時機。根據他在倫敦居住的經驗，在經濟下行時，會有更多已經工作的英國年輕人考慮回校讀書，避過經濟下行時期，「因為英國本土學生讀書很容易，可以借學生貸款」。
據葉桃樂介紹，多數HMO每間房約100方呎，與香港「劏房」相似，部分需要共用衛生間，部分則有各自衛生間。HMO投資主要可分為3類，第一類為未經改裝的獨立屋，出租之前需要自付改建費用，這類投資主要分佈在學校附近，學生需求多，投資回報率最高，通常有10厘至11厘；第二類為已經改裝為HMO的獨立屋，毋須額外費用，但投資回報率較低，通常約8厘；第三類為政府用作安置，來自外地而身分未定，或難民的房屋，每年政府會委託地產代理尋找可供出租的物業，5年簽約1次，房租由政府直接通過代理向業主支付，這類物業的好處是，除毋須費心招租之外，政府每年提供5000英鎊（約51,081港元）予業主用作維修保養，並且5年之內不需要代租代管費用，葉桃樂表示，現時全英國共1000餘間屬第三類用途物業。
淨回報約9厘
葉桃樂以曼徹斯特大學附近HMO舉例，以10萬英鎊（約102萬港元）購買650方呎獨立屋，支付4萬英鎊（約40.8萬港元）改裝費，將2房2廳改造成4房，每周租金收入約408英鎊（約4168港元），扣除水電網等費用、管理費及佣金後，淨回報約9厘。
（海外置業錦囊 - 英國篇）
明報記者 姚丁鈺
[姚丁鈺 海外置業錦囊]
脫歐公投後，對於是否投資英國樓，投資者態度不盡相同。英國不動產海外置業總監葉桃樂表示，公投後投資者態度主要分為3類，倫敦當地人開始願意以一成甚至兩成折扣出售物業，中東、俄羅斯及中國大陸投資者撈底意願較濃，本港投資者則持觀望態度。英國脫歐公投後的樓市反應，仍要待10月的季度數據出爐才可揭曉。但他認為，繼續觀望樓市的意義不大，「即使再跌，你唔夠膽買入，反而可能錯失機會」。
繼續觀望 反錯失機會
Platinum Property Partners去年年中發布的研究報告顯示，2010年至2014年的4年間，HMO的投資回報超過了以租養房物業、英國股票、英國國債、商業地產及現金，成為表現最好的投資（見圖），HMO投資回報率為108%，以75%比例借貸的以租養房物業，投資回報率為77%。
少於5租客 毋須領牌
HMO至少有3個租戶，並且租戶之間並非家庭關係，共用洗手間、廚房的物業即被政府定義為HMO，毋須政府牌照；而若物業為3層樓以上，且有超過5個租客，則被定義為large HMO，業主須向政府申請牌照，才能夠合法出租，牌照費用為700英鎊（約7151港元）。
有業界人士批評改建後的物業難以轉手，在樓市下行時抗跌力不強。但葉桃樂認為，現時反而是投資HMO的有利時機。根據他在倫敦居住的經驗，在經濟下行時，會有更多已經工作的英國年輕人考慮回校讀書，避過經濟下行時期，「因為英國本土學生讀書很容易，可以借學生貸款」。
據葉桃樂介紹，多數HMO每間房約100方呎，與香港「劏房」相似，部分需要共用衛生間，部分則有各自衛生間。HMO投資主要可分為3類，第一類為未經改裝的獨立屋，出租之前需要自付改建費用，這類投資主要分佈在學校附近，學生需求多，投資回報率最高，通常有10厘至11厘；第二類為已經改裝為HMO的獨立屋，毋須額外費用，但投資回報率較低，通常約8厘；第三類為政府用作安置，來自外地而身分未定，或難民的房屋，每年政府會委託地產代理尋找可供出租的物業，5年簽約1次，房租由政府直接通過代理向業主支付，這類物業的好處是，除毋須費心招租之外，政府每年提供5000英鎊（約51,081港元）予業主用作維修保養，並且5年之內不需要代租代管費用，葉桃樂表示，現時全英國共1000餘間屬第三類用途物業。
淨回報約9厘
葉桃樂以曼徹斯特大學附近HMO舉例，以10萬英鎊（約102萬港元）購買650方呎獨立屋，支付4萬英鎊（約40.8萬港元）改裝費，將2房2廳改造成4房，每周租金收入約408英鎊（約4168港元），扣除水電網等費用、管理費及佣金後，淨回報約9厘。
（海外置業錦囊 - 英國篇）
明報記者 姚丁鈺
[姚丁鈺 海外置業錦囊]
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