【明報專訊】在多隻地產股領軍下，恒指昨日升抵21895點創今年新高，較上月24日脫歐後低位19662點，不足一個月內勁升2233點。資金從何而來？何以對地產股情有獨鍾？中國銀河國際證券（香港）環球市場部銷售總監林志良分析，市場憧憬在未來一兩年環球息口將繼續低企，利好房地產價格，惟來港買賣實物磚頭須繳付繁複稅項，故轉為掃入地產相關證券。本身是期權專家（以金曹為名撰寫期權文章及書籍，並開設期權課程）的他指出，本港證券市場發達，外資可利用期權對冲地產股及房託的下跌風險，再配合槓桿，年收息10厘並不是難事。
明報記者 葉創成、攝影 劉焌陶
林志良認為，自從英國脫歐後，環球政治及經濟不明朗因素升溫，市場預期不單歐洲及日本央行將繼續維持負利率，而美國聯儲局今年不會加息，明年加息機會亦不大，故環球利息低企料將成為新常態。在此假設下，環球資金流入地產等實物資產，希望賺取穩定租金回報。
低息新常態 環球資金流入實物資產
就本港情况而言，政府於2010年10月先後推出額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）及雙倍印花稅（DSD）等稅務辣招調控樓市，故林志良相信，大部分外資不願投資實物住宅，轉投地產股、收租股及房地產信託基金（REITs）的懷抱，「過去買股票的目的是資本增值，買地產則希望穩定收租，但自從近年樓市辣招出現後，本港面對一個比較特別的情况：若不希望繳稅，買賣實物地產便被迫鎖兩三年。影響所及，是次英國脫歐後流入本港的熱錢，我相信為其操盤的基金經理打算盤時候，可能不會選實物地產，改為投資預期可提供穩定派息的地產股、收租股及房託。」
林志良相信，部分流入本港的熱錢，更可能以槓桿操作方式借錢買房託：「假如專業投資者認為某一房託預期息率可達5厘，而且幾乎一定『袋到』，他可以2厘至3厘利息借入資金將投資額放大，例如將100萬元本金借入200萬元，總共投資300萬元買入該房託。這樣的話，借200萬元的利息成本約5萬元，惟卻可收取15萬元房託派息，淨收入可達10萬元，對比投資本金100萬元，淨收益率高達10厘。目前投資市場賺錢這麼艱難，你買美國國債只有1厘多孳息率，借錢買房託可以1年有10厘淨回報率，蝕錢風險也不大，早前好多人『撲埋去』啦！」
期權可對冲地產股下跌風險
根據林志良分析，地產股、收租股或房託價格相對比較波動，加上其管理層亦可以因應市况配股或供股增發股份，影響其日後價格的上升空間，均屬於其對比投資實物地產的不足之處；不過，投資者買入這些地產相關證券後，可再利用其期權對冲風險，卻屬明顯優勢，「假如基金經理早前已購入某一地產股，本來純粹希望賺yield（息率），惟該股股價近日已錄得可觀升幅，他可以買入該股的價內認沽期權；這樣的話，即使日後該股股價下跌至認沽期權價以下，其整體投資組合變動也不大，變相可以鎖定利潤。作為比較，若該基金動用數十億元購買入整幢物業，便沒有這麼靈活。」
龍頭地產股新鴻基地產（0016）昨日收報109元，與上月24日宣佈公投脫歐當日低位85.4元比較，不足一個月勁升27.6%，屬近日地產股升浪的表表者。
林志良透露，從期權盤路亦可前瞻新地股價走勢，「新地期權莊家開出的引伸波幅（圖），在6月24日脫歐公佈當日升至25.5，7月中最低跌至20.2，較高位回落5.3個百分點，即新地股價下跌方支持相應提高了。」
[名人樓市論壇]
新聞類別
財經
詳情#
留言 (0)
