何濼生﹕香港樓市不存泡沫

【明報專訊】香港現時的樓價早已過了1997年的高位。1997年樓市「泡沫」未爆前反映二手樓市價格的中原城市指數約為100。上月報125.55，仍較1997年高峰高出四分之一。有人認為樓市「泡沫」肯定要爆破，而一旦爆破，跌幅必然更凌厲。但是筆者絕不相信本港樓市大瀉之說。筆者甚至不認為1998至2003年的大跌市是升過龍和泡沫爆破的結果。筆者1998年初曾預計樓市面臨長期跌和特區政府出現巨大財赤，結果不幸言中。然而，筆者力陳長期跌與亞洲金融風暴無關，而是跟賤價出售公屋有關。筆者於2002年11月「孫九招」出台後預測樓市復蘇，指公布喝停租置計劃利好樓市利好經濟，結果樓市和經濟在SARS絕迹後迅速回升，並愈升愈有。2008年號稱百年一遇的全球金融海嘯後樓市明顯下跌，跌市卻非常短暫。明眼人當然知道亞洲金融風暴相對全球金融海嘯，簡直是小巫見大巫。事實證明：1998至2003年跌市與亞洲金融風暴幾乎全無關係。


1998年跌市 與亞洲金融風暴無關

筆者分析，沒有過度槓桿和過度借貸就沒有泡沫。美國樓市2006年前過度槓桿和過度借貸造成泡沫，言之成理。但本港銀行保守，金管局對樓貸規管甚嚴，因此不會有泡沫。有4種基本因素助長樓市升勢：


其一，亦是最關鍵的，當然是整體樓市長期供應太少。2005至2015年11年間私樓供應年均低於1.2萬個單位。我們在上世紀80年代和90年代年均供應約2.8萬個。同時公營房屋建造量亦明顯大幅放緩。


其二，人口因素有利成家。戰後嬰兒潮的下一代進入成家年齡，成家數字有上升趨勢。


其三，息率超低，而且回升展望溫和，加上按揭期可做至30年，供樓負擔反不似90年代重。


其四，額印減低二手樓供應，反有利樓市升勢。


上述四項，以第四項最為弔詭。一般理解是額印減少炒買炒賣，有利樓市降溫。筆者認同額印減少投機需求。但額印卻同時減少私樓二手供應。我的學生，參考睇樓量與放盤量的比例，發覺額印後這比例上升，反映供求關係有利樓市上升。然而，這個局面不可能持久。沒有換樓活動支撐，新樓終究要減價。是以中長期樓市放緩機會較大。


樓市複雜，不能只看表面。


嶺南大學兼任教授

[何濼生 濼觀天下]