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【明報專訊】英國脫歐公投可說餘波未了，著名「大淡友」經濟學家謝國忠接受傳媒訪問時表示，中國經濟正走向末日，步伐類似1929年的美國經濟大蕭條，表徵包括瘋狂信貸擴張和貨幣政策失控，導致投機泡沫，並最終會爆破。
謝國忠曾估中金融海嘯的發生，但其後看淡中港樓巿長時間未兌現，不過他所指的信貸擴張會造成投資泡沫，在香港卻可能得到印證。固然，由於香港政府已推出辣招和收緊按揭關係，整體樓按的借貸水平未必太高，但部分置業者卻可能用其他形式舉債，最近發展商為促銷樓盤而自行提供高成數按揭，個別買樓人士的借貸水平偏高，如按揭中介機構經絡提供的統計便顯示，今年5月份，該公司客戶選用七成至九成按揭成數佔比升至35.1%，較今年1月份錄得的28.8%進一步上升，數字亦為2008年1月有紀錄以來新高（圖1）。此外，5月採用30年還款年期的按揭客戶佔比為81.5%，3月更創出83.3%的歷史新高，反映樓價仍然處於高水平，部分業主要借30年才能通過加息3厘的壓力測試。
高成數按揭佔比創新高
另外，香港的私營部門借貸（Loans to private sector）在1997年樓巿最癲狂時曾超過4萬億元，之後隨亞洲金融風暴和樓巿泡沫爆破，港人不斷還款和去槓桿，有關借貸曾銳減約一半有多至約2萬億元，從而造就了2003年經濟及樓巿見底後的大牛巿，之後相關借貸再不斷上升並突破了前高位，到了今天，香港私營部間借貸的金額差不多是1997年的一倍（圖2），亦反映了香港的一些資產價格極度高企，最終還是和信貸急升有關。
從來，信貸是一項極有趣的事物，大家都會察覺，當人愈需要借錢時，便愈難借到錢，反而是愈有錢的，會更容易獲得融資或信貸去投資。所以，窮人愈難儲首期，本應更要靠銀行提供按揭買樓，卻因政府收緊按揭關係，唯有轉而向財務公司借錢做首期，又或多付按揭保險去做高成數按揭，甚至要透過發展商提供二按，或超高成數按揭去買細單位！
M型按揭分佈危險
至於有錢人，本身支付高首期不會有大問題，而就算投資物業做按揭不容易，他們也有辦法透過其他渠道去融資。
還有，現時驟眼看新做按揭借貸比率似只有五成多，並不是高，但這只是一個平均數，並不是每個人都是剛好借五成來買樓，而是一些人可能只借三至四成，一些人是借五成，也有人是借七成，甚至八至九成，最近更有發展商提供120％以上的按揭！
富人買樓收租較窮人上車容易
可以說，若大家買樓都只是借五成按揭，那樓價要跌五成或以上才會有大批負資產風險，但若是按揭借貸是屬於M型或啞鈴式分佈，出事機會便會大增，此亦所以去年湯文亮提出了「細價樓爆煲」論，說的不是整體樓巿會全面崩潰，而是細價樓或財政實力不足的買家，透過高槓桿成數去搶細價樓，亦因此造成了今個調整浪細價樓跌得特別厲害，亦出現較多的銀主盤。
另一方面，富人多買一層樓，首期多少未必是問題，他們往往更可從其他途徑得融資，因此其收集「磚頭」的能力，便往往勝過窮人買樓上車。於是乎，大家便可發覺香港整體擁有自置居所或私人住宅自置居所的比例，都先後在2004年左右見頂回落，在政府推出辣招及收緊按揭後，情况更加急劇惡化（圖3），亦即是住宅單位漸由自住家庭，逐漸流向較富有的投資者手上，造成富人持有愈來愈多的收租物業，窮人更難上車置業的現象！
撤辣無望 或反推壓樓市辣招
特首梁振英表示會在9月公布是否再競逐下一屆的特首寶座，他上次競選特首的政綱，以及剛上任時都強調要將樓價壓下來以解決巿民的置業問題。雖然香港樓價自去年9月開始出現調整，但與梁振英在2012年7月上任時比較，仍高出兩成多，可說未能交到功課。
早前政府已公布未來3至4年的私人住宅供應為9.2萬個單位的歷史新高，較數年前最低時僅5.2萬個明顯增加，日前政府最新公布的未來一季的賣地計劃，可建單位數目為超過3年來最多，看來本屆政府正在為土地及房屋供應作最後衝刺，而若梁振英在9月真的宣布再參選，則不要說撤辣，分分鐘可能再加辣或出新招打壓樓價，務求將樓價至少壓回2012年7月時水平或者更低，也未必是出奇的事。
明報記者
[陸振球 樓市解碼]
謝國忠曾估中金融海嘯的發生，但其後看淡中港樓巿長時間未兌現，不過他所指的信貸擴張會造成投資泡沫，在香港卻可能得到印證。固然，由於香港政府已推出辣招和收緊按揭關係，整體樓按的借貸水平未必太高，但部分置業者卻可能用其他形式舉債，最近發展商為促銷樓盤而自行提供高成數按揭，個別買樓人士的借貸水平偏高，如按揭中介機構經絡提供的統計便顯示，今年5月份，該公司客戶選用七成至九成按揭成數佔比升至35.1%，較今年1月份錄得的28.8%進一步上升，數字亦為2008年1月有紀錄以來新高（圖1）。此外，5月採用30年還款年期的按揭客戶佔比為81.5%，3月更創出83.3%的歷史新高，反映樓價仍然處於高水平，部分業主要借30年才能通過加息3厘的壓力測試。
高成數按揭佔比創新高
另外，香港的私營部門借貸（Loans to private sector）在1997年樓巿最癲狂時曾超過4萬億元，之後隨亞洲金融風暴和樓巿泡沫爆破，港人不斷還款和去槓桿，有關借貸曾銳減約一半有多至約2萬億元，從而造就了2003年經濟及樓巿見底後的大牛巿，之後相關借貸再不斷上升並突破了前高位，到了今天，香港私營部間借貸的金額差不多是1997年的一倍（圖2），亦反映了香港的一些資產價格極度高企，最終還是和信貸急升有關。
從來，信貸是一項極有趣的事物，大家都會察覺，當人愈需要借錢時，便愈難借到錢，反而是愈有錢的，會更容易獲得融資或信貸去投資。所以，窮人愈難儲首期，本應更要靠銀行提供按揭買樓，卻因政府收緊按揭關係，唯有轉而向財務公司借錢做首期，又或多付按揭保險去做高成數按揭，甚至要透過發展商提供二按，或超高成數按揭去買細單位！
M型按揭分佈危險
至於有錢人，本身支付高首期不會有大問題，而就算投資物業做按揭不容易，他們也有辦法透過其他渠道去融資。
還有，現時驟眼看新做按揭借貸比率似只有五成多，並不是高，但這只是一個平均數，並不是每個人都是剛好借五成來買樓，而是一些人可能只借三至四成，一些人是借五成，也有人是借七成，甚至八至九成，最近更有發展商提供120％以上的按揭！
富人買樓收租較窮人上車容易
可以說，若大家買樓都只是借五成按揭，那樓價要跌五成或以上才會有大批負資產風險，但若是按揭借貸是屬於M型或啞鈴式分佈，出事機會便會大增，此亦所以去年湯文亮提出了「細價樓爆煲」論，說的不是整體樓巿會全面崩潰，而是細價樓或財政實力不足的買家，透過高槓桿成數去搶細價樓，亦因此造成了今個調整浪細價樓跌得特別厲害，亦出現較多的銀主盤。
另一方面，富人多買一層樓，首期多少未必是問題，他們往往更可從其他途徑得融資，因此其收集「磚頭」的能力，便往往勝過窮人買樓上車。於是乎，大家便可發覺香港整體擁有自置居所或私人住宅自置居所的比例，都先後在2004年左右見頂回落，在政府推出辣招及收緊按揭後，情况更加急劇惡化（圖3），亦即是住宅單位漸由自住家庭，逐漸流向較富有的投資者手上，造成富人持有愈來愈多的收租物業，窮人更難上車置業的現象！
撤辣無望 或反推壓樓市辣招
特首梁振英表示會在9月公布是否再競逐下一屆的特首寶座，他上次競選特首的政綱，以及剛上任時都強調要將樓價壓下來以解決巿民的置業問題。雖然香港樓價自去年9月開始出現調整，但與梁振英在2012年7月上任時比較，仍高出兩成多，可說未能交到功課。
早前政府已公布未來3至4年的私人住宅供應為9.2萬個單位的歷史新高，較數年前最低時僅5.2萬個明顯增加，日前政府最新公布的未來一季的賣地計劃，可建單位數目為超過3年來最多，看來本屆政府正在為土地及房屋供應作最後衝刺，而若梁振英在9月真的宣布再參選，則不要說撤辣，分分鐘可能再加辣或出新招打壓樓價，務求將樓價至少壓回2012年7月時水平或者更低，也未必是出奇的事。
明報記者
[陸振球 樓市解碼]
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