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【明報專訊】有逾25年亞洲及北美房地產發展、投資及管理經驗的卓凌策略董事鍾維傑指出，美國聯儲局2008年金融海嘯後曾連番推出量化寬鬆政策（QE）催促，因此美國樓價過去4年終於掉頭回升，目前距離2006年高位約一成，個別城市如三藩市更已率先破頂。惟他認為，QE後遺症遲早爆發，故不應再一面倒看好後市。他建議進取投資者可追入三藩市住宅，其投資價值料更勝受英國脫歐間接衝擊的紐約；保守投資者則可吼租金回報率達5厘的達拉斯住宅。
明報記者 葉創成
鍾維傑撰寫的《美國物業投資分析報告》（下稱《報告》），除詳細臚列數據及圖表分析美國整體二手住宅樓市表現外，亦深入剖析包括紐約、邁亞密、洛杉磯、三藩市、夏威夷、波士頓、達拉斯、西雅圖等12個城市的樓價走勢，當中各個城市由1房至5房數據均有分類統計，對有意在美國置業者具備參考價值。
《報告》的其中一個結論是，美國樓價於2012年首季見底回升以來，差不多每個城市4房及5房單位價格升幅均較高。鍾維傑分析，4房及5房單位主要是獨立屋，屬豪宅級別，由於是次美國樓市升浪由QE帶動，而最受惠於QE的便是有錢人，加上豪宅供應有限，故豪宅亦率先跑出，實屬合理。
富人最受惠QE 獨立屋豪宅跑出
標普/Case Shiller 20大城市樓價指數4月報186.63，較2012年3月低位134.07回升39.2%，惟較2006年7月歷史高位206.52仍低9.6%。市場普遍認為，美國樓市升浪平均長達8至10年，而是次升浪由2012年首季開始至今僅約4年，而且尚未突破前頂，後市料仍然有一大段上升空間。鍾維傑指有關分析不無道理，故他早於在2013年已開始透過私募基金（Private Equity）投資美國樓，個別項目已升值一倍；惟他強調要提防黑天鵝事件的出現，「是次美國樓價升浪源於QE，雖然我亦算是QE的受惠者，但我覺得這樣印銀紙長遠不是一件好事，遲早一定會爆大鑊。所以問題不是『會否』（If）爆煲，而是『何時』（When）爆煲而已，而我相信爆煲的時間會比預期早，而且來得很突然。因此，我覺得美國樓後市並非可以一面倒看好。」
從技術分析出發，鍾維傑統計美國整體樓市於1996年4月至去年底數據，期內樓價升幅近2倍。他應用標準差（standard deviation）的統計學概念，指出去年底樓價已逼近一個正標準差（見圖）水平，一般來說，若樓價升至高於一個標準差水平，或預示市場風險增加，樓價調整期或將至。
科技業創富 帶旺三藩市樓價
既然美國樓市後市藏暗湧，鍾維傑認為，投資者此時此刻投資當地，一定要慎選城市；當中，根據《報告》數據，近年三藩市樓價升幅較紐約大，而現價計三藩市樓價亦較紐約貴，他指背後有其合理原因，故建議「寧買當頭起」，「三藩市的地理位置很好，陽光普照風和日麗，當地亦有眾多優秀的大學，居民質素在美國亦屬數一數二，故吸引愈來愈多人到當地定居。另外，高科技搖籃矽谷亦位於三藩市附近，近年科技業成為美國經濟增長的火車頭，創造大量財富，亦帶來殷切的置業需求。而且美國近年推行重返亞太戰略，三藩市是美國西部鄰近太平洋連接亞洲的門戶，與中國及亞洲其他國家有很多生意的機會；作為比較，位處東部的紐約，相當部分商機來自歐洲，英國上周才公投決定脫歐•歐洲亂糟糟，亦會影響紐約樓價表現。」
另外，鍾維傑指出，目前三藩市住宅租金回報率僅2厘，惟因具備上述優勢，樓價上升空間較大，較適合進取投資者；作為比較，達拉斯住宅租金回報率高達5厘，惟該城市潛在供應較多，樓價預料只會平穩發展，較適合保守投資者。
鍾維傑亦提醒投資者，美國物業可分為Condominium（直接擁有自己單位的所有權）及Cooperative （以合作社方式將整幢大廈業權轉為股分，再按大廈單位面積大小按比例分配股分予業主）兩大類，後者業主若出售或出租物業，需要取得同一幢大廈業主的同意，限制較多，故售價亦較低。另外，在美國置業稅務繁複，而一般來說以公司而非個人名義持有物業，可將物業折舊開支入帳，減低稅務開支，故他建議投資者在落實購買美國物業前，先與美國註冊會計師商討有關安排，以達至合法避稅的最佳效果。
[名人樓市論壇]
明報記者 葉創成
鍾維傑撰寫的《美國物業投資分析報告》（下稱《報告》），除詳細臚列數據及圖表分析美國整體二手住宅樓市表現外，亦深入剖析包括紐約、邁亞密、洛杉磯、三藩市、夏威夷、波士頓、達拉斯、西雅圖等12個城市的樓價走勢，當中各個城市由1房至5房數據均有分類統計，對有意在美國置業者具備參考價值。
《報告》的其中一個結論是，美國樓價於2012年首季見底回升以來，差不多每個城市4房及5房單位價格升幅均較高。鍾維傑分析，4房及5房單位主要是獨立屋，屬豪宅級別，由於是次美國樓市升浪由QE帶動，而最受惠於QE的便是有錢人，加上豪宅供應有限，故豪宅亦率先跑出，實屬合理。
富人最受惠QE 獨立屋豪宅跑出
標普/Case Shiller 20大城市樓價指數4月報186.63，較2012年3月低位134.07回升39.2%，惟較2006年7月歷史高位206.52仍低9.6%。市場普遍認為，美國樓市升浪平均長達8至10年，而是次升浪由2012年首季開始至今僅約4年，而且尚未突破前頂，後市料仍然有一大段上升空間。鍾維傑指有關分析不無道理，故他早於在2013年已開始透過私募基金（Private Equity）投資美國樓，個別項目已升值一倍；惟他強調要提防黑天鵝事件的出現，「是次美國樓價升浪源於QE，雖然我亦算是QE的受惠者，但我覺得這樣印銀紙長遠不是一件好事，遲早一定會爆大鑊。所以問題不是『會否』（If）爆煲，而是『何時』（When）爆煲而已，而我相信爆煲的時間會比預期早，而且來得很突然。因此，我覺得美國樓後市並非可以一面倒看好。」
從技術分析出發，鍾維傑統計美國整體樓市於1996年4月至去年底數據，期內樓價升幅近2倍。他應用標準差（standard deviation）的統計學概念，指出去年底樓價已逼近一個正標準差（見圖）水平，一般來說，若樓價升至高於一個標準差水平，或預示市場風險增加，樓價調整期或將至。
科技業創富 帶旺三藩市樓價
既然美國樓市後市藏暗湧，鍾維傑認為，投資者此時此刻投資當地，一定要慎選城市；當中，根據《報告》數據，近年三藩市樓價升幅較紐約大，而現價計三藩市樓價亦較紐約貴，他指背後有其合理原因，故建議「寧買當頭起」，「三藩市的地理位置很好，陽光普照風和日麗，當地亦有眾多優秀的大學，居民質素在美國亦屬數一數二，故吸引愈來愈多人到當地定居。另外，高科技搖籃矽谷亦位於三藩市附近，近年科技業成為美國經濟增長的火車頭，創造大量財富，亦帶來殷切的置業需求。而且美國近年推行重返亞太戰略，三藩市是美國西部鄰近太平洋連接亞洲的門戶，與中國及亞洲其他國家有很多生意的機會；作為比較，位處東部的紐約，相當部分商機來自歐洲，英國上周才公投決定脫歐•歐洲亂糟糟，亦會影響紐約樓價表現。」
另外，鍾維傑指出，目前三藩市住宅租金回報率僅2厘，惟因具備上述優勢，樓價上升空間較大，較適合進取投資者；作為比較，達拉斯住宅租金回報率高達5厘，惟該城市潛在供應較多，樓價預料只會平穩發展，較適合保守投資者。
鍾維傑亦提醒投資者，美國物業可分為Condominium（直接擁有自己單位的所有權）及Cooperative （以合作社方式將整幢大廈業權轉為股分，再按大廈單位面積大小按比例分配股分予業主）兩大類，後者業主若出售或出租物業，需要取得同一幢大廈業主的同意，限制較多，故售價亦較低。另外，在美國置業稅務繁複，而一般來說以公司而非個人名義持有物業，可將物業折舊開支入帳，減低稅務開支，故他建議投資者在落實購買美國物業前，先與美國註冊會計師商討有關安排，以達至合法避稅的最佳效果。
[名人樓市論壇]
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